La bondad siempre es silenciosa, en vivienda también

La semana pasada se produjo una excelente noticia que mostraba unos resultados extraordinarios, Pero, como la bondad es silenciosa, no se ha hablado de ello lo suficiente.

El MVAU publicó el cierre de viviendas protegidas (eso de vivienda asequible, no me gusta, es un concepto difuso, lleno de inconsistencias) en 2024 y son unos números sobresalientes.

En España se han solicitado 23.967 calificaciones provisionales de vivienda protegida en 2024, frente a las 12.304 de 2023.

Por sí solo ya es un excelente dato, pero si comparamos inicio de vivienda protegida (calificación provisional) con los visados de obra nueva (total de viviendas; cuestión que es una aproximación, ya que visados y calificación no se producen al tiempo y existe un decalaje), también salimos muy bien parados.

En 2023, el total los visados presentados fueron de 109.483, por lo que, si lo compramos con las 12.304 calificaciones de 2023, la vivienda protegida ese año, supuso un 11% del total de viviendas. En 2024, hemos subido hasta el 19%, ya que los visados fueron 127.721 y las calificaciones 23.967 como hemos comentado, una tendencia muy positiva. 

Sin duda el motor de estos buenos datos ha sido la Comunidad de Madrid. En Madrid, en 2023, se iniciaron 1.184 viviendas protegidas y en 2024 se ha multiplicado casi por siete, ya que se calificaron 12.648 viviendas, un incremento del 682%. Desde el ámbito promotor esperábamos multiplicar por cuatro tras la actualización de los módulos, por lo que sabíamos que iban a ser unos buenos datos, pero no tan excelentes.

Es decir, una de cada dos viviendas que se calificaron provisional en toda España, se realizó en Madrid región. Un 53%, para ser exacto. 

¿Cuáles son las razones para lograr este milagro en Madrid? Tres son los motivos. 

El primero, como ya he mencionado, la subida del módulo de vivienda protegida.  Nadie, ningún sector, vende su producto por debajo de su coste. Es de primero de primaria, no solo de economía, sino de sentido común. Pues bien, se pretendía que se hiciera con la vivienda protegida.

El módulo de la CAM, precio máximo de venta, que no se actualizaba desde 2007, tenía un precio en zona A (Madrid, Alcobendas, etc.) de 1.970 euros/m2/útil, que dependiendo del proyecto, puede rondar los 1.500 euros m2/construido (utilizando un ratio de conversión m2 útil vs m2 construido de un 25% correspondiente a una obra promedio). 

Casi el precio de la construcción representaba el precio del módulo. No tenía ningún sentido que los costes de construcción hayan subido un 33% y la inflación un 35,6% desde 2008 a 2024 y el módulo no se actualizara.

El segundo motivo, la movilización de suelos públicos. Siempre he sido un gran defensor del Plan Vive, porque se realiza sobre suelos demaniales (siempre serán de la Administración, no pueden enajenarse)  y estaban totalmente yermos (muchos de  ellos eran de 2005, ¡20 años muertos de risa!) y, además, y lo más grave, pagados por los compradores de obra nueva, ya que todos estos suelos eran aprovechamientos de cesiones supramunicipales, libres de cargas, vamos, suelos finalistas que las Juntas de Compensacion deben ceder urbanizados y libres de cargas, que los sufragan los compradores de vivienda de esos barrios. Más social que eso… Pues bien, en la CAM, fueron valientes, inventándose un modelo que no existía.

El tercero es la generación de suelo en desarrollo a suelo finalista. Hemos comentado ya en muchas ocasiones que, para ser promotor, hay que ser un valiente, un héroe; para desarrollar suelo en este país en este momento, tildaría de héroe rozando la locura inconsciente. No podemos tardar 20 años (al menos tres ciclos económicos) en poner suelo finalista. Otra buena noticia, porque después de mucho penar, el convenio de simultaneidad de la primera fase de Berrocales, con sus 4.500 viviendas, se produjo el año pasado y ha sido, sin duda, otro factor importante. Sin suelo, no podemos hacer viviendas, y no tenemos suelo finalista. Debemos darle la vuelta al urbanismo como un calcetín.

Pues bien, todos estos datos pasarán inadvertidos. Lo bueno es silencioso, lo malo es ruidoso. 

Los medios seguirán con la matraca de que suben los precios de la vivienda, que no se puede comprar, ni alquilar,… Es decir, se centran en el problema, nadie habla de soluciones; los pseudo expertos inmobiliarios en intervenciones de 20 segundos no explican soluciones.

Mientras tanto, desde ASPRIMA, seguiremos siendo propositivos para resolver el reto del acceso a la vivienda (que todavía va a ser mayor) trabajando a corto, medio y largo plazo con la Administración regional y las municipales. Es decir, realizando verdadera colaboración público/privada para dar soluciones habitacionales a los más de 120.000 nuevos madrileños que esperamos cada año, durante, al menos, los próximos cinco años, según las previsiones del INE, que seguro que por el efecto Trump en los países latinoamericanos se quedan cortas.

Y es que la bondad es silenciosa. En inmobiliario también.