No puedo pagar mi hipoteca y tengo de avalistas a mis padres con su casa como doble garantía

Hubo un tiempo en el que, si te querías comprar una casa, determinadas entidades bancarias te daban hasta el 120% de su valor. No era necesario tener dinero ahorrado. Ellos te financiaban el importe de la compraventa, los gastos de constitución: notaría, impuestos, registro, gestoría y también la reforma (aunque luego te lo gastaras en comprarte un coche). En esa época, las tasaciones eran altísimas porque de ellas dependía la viabilidad de la operación. Todos querían firmar préstamos hipotecarios. 

No importaba si superabas el ratio de endeudamiento máximo permitido por el Banco de España. Si la cuota hipotecaria resultaba ser superior al 38/40% de tus ingresos, se podían aportar certificados de ingresos extras (ingresos que en realidad no existían), pero que algunas entidades bancarias los sumaban como un ingreso más, haciendo la vista gorda, con el fin de poder firmar hipotecas como churros. 

Si entre los titulares de ese préstamo, no había manera de demostrar capacidad de pago, te pedían avalistas: una o dos personas más, que tuvieran ingresos demostrables y que aportaran más garantías de pago:  Los padres. Si aun metiendo a tus padres de avalistas, seguían considerando que no existían suficientes garantías, metían a los padres de tu pareja también. 

Recapitulemos. Para que te concedieran la hipoteca tenían que firmar: 

-Dos titulares que respondían con la casa que se estaban comprando y con sus nóminas. 
-Cuatro avalistas que respondían con sus nóminas/pensiones (con su dinero) en caso de impago. 

Vale, ya tenemos seis nóminas, pero … resulta que el dinero que necesitabas para comprarte esta casa, superaba su valor de mercado, o, aunque no lo superara, la entidad no se fiaba y pedían otra casa para ponerla como garantía. La de tus padres. 

Y tus padres que tenían su casa ya pagada, la hipotecaban para que tu pudieras conseguir la tuya. Y entonces sí…  Ya firmabas “la hipoteca” que tal vez no ibas a terminar de pagar en tu vida.  “Hipoteca con cuatro avalistas y doble garantía”.

¿Cómo alguien, en un momento tan vital, en el que está firmando “la transacción” más importante su vida, comprometiendo a sus padres, se va a plantear que algo pueda salir mal? Pero lo cierto es que la vida es una noria…

Cuando llega el impago de un préstamo hipotecario en el que la consecuencia no solo es perder tu casa, sino que la pierdan también tus padres, realmente es un drama. El peor de los dramas de cualquier deudor hipotecario, pero tranquilo, que todo tiene solución. 

¿Qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca y están de avalistas mis padres con su casa como doble garantía? 

En primer lugar, hay que entender bien lo que en su día se firmó para no poner “peros”. Es lo que se firmó. A ti te dieron una hipoteca para que te compraras una casa. Pero ese dinero que te dieron, lo repartieron entre dos casas: la que te comprabas y la de tus padres. 
Generalmente, la distribución de la responsabilidad hipotecaria, se suele hacer con sentido común (me explico): 

Hipoteca de 300.000 euros. Un 70% recae sobre la casa que te compras (esto serían 240.000 euros) y el otro 30% (60.000 euros) sobre la de los avalistas. 
No son porcentajes exactos. Puede ser un 80/20, un desafortunado 50/50 o incluso un dramático 30/70 (que también lo he visto). 

Todo irá en función de la tasación que le hicieron a la casa que te compraste y/o también, de la mala o buena praxis de la entidad que te concedió ese préstamo.

Al firmar ese contrato de préstamo, se hipotecaban dos casas y durante el tiempo que has ido pagando, dependiendo de la entidad bancaria con la que tengas contratado el préstamo, podrán decirte que solo has amortizado deuda de la que te compraste, o de manera equitativa sobre las dos. Ejemplo: 

Te concedieron una hipoteca de 300.000 euros y llevas pagando 10 años. A fecha de hoy, que ya no puedes pagar más y siguen quedando un total de 220.000 euros pendientes.

Esto no quiere decir que la casa que te compraste, sobre la que recaían 240.000 euros ya solo tenga una deuda de 20.000 euros. El cálculo se haría volviendo a calcular el porcentaje de la distribución hipotecaria que aparece en la escritura sobre el importe actual: 
Si es un 80/20, sobre tu casa seguirían quedando 192.000 euros y sobre la de los avalistas el 20% restante (48.000 euros). 

Esta explicación es importante que la tengas en cuenta, pues si no puedes pagar la hipoteca, pero no puedes permitir que tus padres pierdan su casa, te voy a explicar lo que se tiene que hacer. 

Evita por todos los medios que te llegue la demanda de ejecución hipotecaria. 

No te escondas. Habla con la entidad. Manifiesta tu intención de querer resolver esta situación mediante un acuerdo extrajudicial. Si no te ves capaz de hacerlo, ponte en manos de alguien experto que lo haga por ti. Es fundamental negociar. 

Como ya he comentado en anteriores artículos, hasta que no pasa mínimo un año, no te pueden demandar (me refiero a la demanda de ejecución hipotecaria). 
Eso no quiere decir que justo pasados los 12 meses de impago te llegue la notificación del juzgado, pero si tienes en cuenta que el escenario final de todo esto, si no lo resuelves de manera ordenada, es que van a sacar a subasta tu casa y la de tus padres, mi recomendación es que no esperes y pases a la acción. Estás tardando. 

Asume que, si no pones el préstamo al día, tu casa la vas a perder. Así es. Olvídate de poder mantener tu casa, salvo que consigas el dinero suficiente como para poner al día el préstamo o cancelarlo en su totalidad. 

Si quieres conservar la casa de tus padres, tendrás que seguir pagándola

Mediante un acuerdo extrajudicial con tu entidad, siempre existirá la opción de salvar la casa de tus padres haciendo las cosas bien y para ello tendrás que asumir el pago de la deuda que recae sobre la misma (ese 30%, o ese 20%, o ese desgraciado 70%). 

Si tenemos que ver un escenario positivo en todo esto, es el siguiente: 

Tenemos dos casas hipotecadas y una de ellas (la tuya) va a ser la moneda de cambio que se utilizará para cancelar la mayor parte de la deuda que tienes. Se dejará viva únicamente la que recae sobre la casa de los avalistas, de tal manera que, una vez formalizado el correspondiente acuerdo de cancelación parcial, podrás seguir pagando mediante cuotas mensuales la parte de deuda correspondiente a la casa de tus padres. Si sigues pagando (con o sin su ayuda) esa parte de hipoteca, podrán mantener su casa. Tú no. Pero ellos sí.

Ojo que existe un escenario poco afortunado.

¿Qué pasa si durante el impago y antes de resolverlo mediante un acuerdo extrajudicial, venden mi deuda a un fondo? 

Siempre digo y defiendo que, cuando una deuda hipotecaria se vende a un fondo es algo muy positivo para el deudor, pues las maniobras de negociación son mucho más ágiles y flexibles que con una entidad bancaria si lo que se quiere es llegar a un acuerdo de cancelación total. 

En los casos de las dobles garantías, no es tan positivo. Si tienes un préstamo con doble garantía impagado y tu entidad decide meter ese préstamo en un paquete y venderlo a un fondo, olvídate de reestructurar la parte de deuda que recae sobre la casa de tus padres.

Los fondos compran deuda para obtener un beneficio financiero en el menor plazo posible. 
Ellos no prestan dinero y, por lo tanto, no te van a dar la posibilidad de que les vayas pagando mediante cuotas mensuales. Olvídate. 

Si esto te sucede y quieres conservar la casa de tus padres, tendrás que conseguir dinero de debajo de las piedras para poder recomprarla. 

La cancelación parcial se conseguirá igualmente haciendo una transacción con tu casa, pero si al fondo esa transacción no le parece suficiente como para liberar la deuda de la otra en su totalidad, sí o sí vas a necesitar ayuda profesional para que te pueda orientar sobre las diferentes opciones (que las hay). 

Cada vez es más común la venta de carteras de deuda, por lo que no te confíes. 

Y para terminar, me permito hacer una reflexión personal. Es muy triste que personas mayores tengan que perder sus casas por haber tenido la buena fe de avalar a sus hijos o familiares y que a éstos, por cualquier motivo económico o personal, se les haya truncado un bonito proyecto de vida. 

No conozco a ninguna entidad bancaria ni fondo que desee estar envuelta/o en una situación así. Dejar en la calle a personas vulnerables. Pero las Leyes Hipotecarias existen con sus protocolos y sus plazos. 

Si los deudores se esconden por miedo, poco se puede hacer, aunque sus acreedores estén abiertos a hacer lo que se pueda por ellos. Por más acuerdos que se puedan alcanzar para favorecer a las personas que se encuentran en este tipo de situaciones, es vital que sean ellas las que den el primer paso.