Las propuestas en vivienda para ganar votos o... no perderlos

La vivienda ha entrado de lleno en la escena política en el arranque de año. Tanto el Gobierno como el Partido Popular han lanzado una cascada de propuestas para facilitar el acceso a la vivienda e impulsar la oferta de inmuebles asequibles. Vamos a analizar las más relevantes para ver si, en realidad, se quedan en simples titulares.

Algunas de las medidas del Gobierno

• Creación de la Empresa Pública de Vivienda. España tiene solo un 2,5% de vivienda pública, muy por detrás de Francia (14%) o Países Bajos (34%). El objetivo es la transferencia de viviendas y suelos de Sareb y del Estado a la nueva Empresa Pública de Vivienda.
• Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica (PERTE) de Vivienda. Destinado a impulsar la innovación y modernización del sector de la construcción industrializada y modular, para que en España se puedan construir casas en menos tiempo y con menos costes. Este nuevo PERTE de Viviendas tendrá su localización en la provincia de Valencia para contribuir a la reconstrucción del tejido económico afectado por la DANA.
• Garantías públicas. Creación de un sistema de garantías públicas que protegerán tanto a los propietarios como a los inquilinos que participen en alquiler asequible.
• Rehabilitación. Lanzar un programa de rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas al alquiler a precio asequible. Se otorgarán ayudas a aquellas personas que reformen un piso para ponerlo en alquiler asequible durante al menos cinco años. 
• Exención del IRPF a propietarios. Exención del 100% del IRPF a propietarios que alquilen sus viviendas bajo el índice de referencia de precios sin necesidad de que las viviendas estén en zonas tensionadas.
• Limitar la compra de viviendas a extranjeros extracomunitarios no residentes. Incrementar hasta un 100% el gravamen fiscal para la compra de viviendas por parte de ciudadanos extracomunitarios no residentes en España. 
• Regulación pisos turísticos. El Ejecutivo llevará al Parlamento una reforma fiscal para que los pisos turísticos tributen como un negocio, impulsando en el marco de la nueva directiva europea sobre el IVA la aplicación de una fiscalidad al alquiler turístico que lo equipare al de otras actividades económicas. Además, se va a endurecer la regulación que persiga el fraude en los alquileres de temporada y se va a crear un fondo para que los gobiernos autonómicos y municipales puedan reforzar las inspecciones. 
• Ventajas fiscales socimis. Igualmente, se va a cambiar el régimen de ventajas fiscales que tienen las denominadas socimis para que solo apliquen a la promoción de vivienda en alquiler asequible.
• Nuevo Plan Estatal de Vivienda en 2026. Este nuevo plan mantendrá y aumentará las ayudas actuales y prestará una especial atención a las personas mayores, a los jóvenes, colectivos vulnerables y a las personas con discapacidad y a aquellas que residen en zonas degradadas.
• Blindar la VPO. El Gobierno ya lo había anunciado con anterioridad y ahora retoma en su propuesta la idea de blindar la vivienda protegida del Estado, garantizando por ley que toda la vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública. Esto no implicará que las viviendas no se puedan vender, sino que en el momento de la venta se haga en las mismas condiciones en las que se adquirieron. 

Algunas propuestas del PP

• Rebaja de impuestos a las personas que adquieran una vivienda.
• Rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) hasta el 4% para menores de 40 años.
• Ampliar los avales públicos para hipotecas hasta los 40 años.
• Construcción de viviendas en alquiler a precios tasados en suelo público.
• Un seguro para garantizar los pagos de los arrendamientos y asistencia jurídica en caso de okupación para aquellos propietarios que pongan viviendas vacías a disposición de programas públicos de alquiler.
• Desbloquear la 'ley antiokupación' en el Congreso.
• Rebajar la maraña burocrática y agilizar el urbanismo. 
• Facilitar el acceso a la vivienda de protección oficial: aprobar la flexibilización del marco regulatorio para que más personas accedan en propiedad a este tipo de viviendas.
• Derogar la Ley de Vivienda y modificar la Ley del Suelo.

¿Qué efecto tendrán estas propuestas en el mercado? 

Una vez expuestas, vamos a analizar algunas de ellas al margen de donde proceda la propuesta. Pero en general, muchas generan incertidumbre y otras necesitan el visto bueno del Congreso, como las medidas fiscales que afectan a socimis, extranjeros, propietarios o pisos turísticos. Ante lo cual se complica su puesta en funcionamiento.

¿Cuál es la situación actual? El problema de la dificultad de acceso se centra en unas pocas autonomías. La causa principal es la escasez de oferta. Además, hay varios aspectos que deben tenerse en cuenta y que ayudarían al mercado: 

• Inseguridad jurídica de muchos propietarios y miedo a la okupación y a la vulnerabilidad que hace que un número significativo de viviendas no salgan al mercado o que determinados perfiles de arrendatarios se consideren de riesgo, como jóvenes con pocos ingresos o inmigrantes y se les excluye del alquiler.
• Poca producción de viviendas en el mercado libre y sobre todo protegidas en venta o en alquiler.
• Muchas viviendas anteriormente destinadas al alquiler de larga estancia se han destinado al alquiler de corta estancia, turística, principalmente.

La solución a estos problemas requiere medidas a corto, medio y largo plazo, ya que solo plantear el incremento de producción de viviendas protegidas, es una medida a largo plazo, que además debe centrarse en las autonomías más afectadas, como Madrid, Valencia, Andalucía y Cataluña y casi todas gobernadas por el PP. Y dentro de estas autonomías solo estarían afectadas algunas de las capitales, como Madrid, Valencia, Barcelona, Alicante y Málaga.

En este contexto, la nueva Empresa de Vivienda Pública no crea vivienda alguna, pues son las que tiene Sareb en cartera. Y de momento, no ha convencido al mercado. De hecho, ni un solo inversor ha acudido recientemente al concurso del Proyecto Viena, que consistía en la licitación de 50 suelos para levantar 3.770 viviendas en régimen de alquiler asequible bajo un modelo de colaboración público-privada.  

 Y aquí está la gran pregunta, ¿dónde están las viviendas y el suelo de Sareb? No olvidemos que el problema de la vivienda en España se centra en unas pocas ciudades, hay otras donde sobran.  La vivienda es un mercado muy local. Por eso es un error tratar de equiparar la situación de todo el país. En muchas zonas de España hay más viviendas que personas, incluidas en capitales de provincia como por ejemplo Ávila, tal y como destacaba recientemente un artículo de El Confidencial. La población se está concentrando en un puñado de grandes núcleos urbanos, donde sí que hay una auténtica emergencia habitacional. Se trata de provincias como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga.

Las promesas son fáciles, lo complicado es cumplirlas. Ya en 2023, desde el Gobierno se prometieron 184.000 viviendas que tardarán al menos un decenio en estar listas. En la Comunidad de Madrid, donde el Ejecutivo tiene proyectada la mayor cantidad de viviendas sobre el total -cerca de 16.000-, algo más de 1.500 formaban parte ya del Plan Estatal 2018-2021 y unas 10.000 de las prometidas procederían de la Operación Campamento, un proyecto que viene de 2005. 

No olvidemos que la construcción de viviendas es un proceso de años. Y solo el tiempo medio que tarda la construcción de las unidades sobre el suelo ya finalista suele prolongarse dos o tres años y todo el desarrollo del proceso desde la definición del suelo como urbanizable en un plan general de ordenación urbana tarda de media de 7 a 15 años.

La rehabilitación es otro tema encalladado desde hace años. Y las ayudas para aquellos propietarios que alquilen vivienda asequible durante cinco años tampoco tendrá los resultados esperados, ya que, insistimos, primero hay que eliminar la inseguridad jurídica.

PERTE para la construcción modular. La industrialización no es la panacea para solucionar este problema, pero entendemos que puede ayudar a aminorar los costes de producción y, por tanto, los precios.

Garantías públicas para propietarios e inquilinos.  Centrado en los que participen en alquiler asequible. Y, ¿qué pasa con el resto del mercado? Es una buena medida, pero creemos que tendrá poco impacto, ¿quién quiere meterse en el lío burocrático de avales u otro tipo de garantías? Esto es poner un parche al verdadero problema de la okupación, la vulnerabilidad y los desahucios.

Regulación de los pisos turísticos. Buena medida a corto plazo, ya que podría retornar oferta al mercado de alquiler de larga duración o de compraventa.

Blindar VPO. Buena y esencial medida a largo plazo que venimos reclamando desde hace años.

Limitar la compra de viviendas a extranjeros extracomunitarios no residentes. No ataca el problema porque estas viviendas no son las que buscan los españoles y puede espantar la inversión. La medida no aborda el problema estructural de la falta de vivienda asequible, que depende más de la oferta y políticas de construcción que de restringir el acceso a extranjeros. Los extranjeros que compran en España suponen un pequeño porcentaje de los adquirientes de vivienda. 

Ventajas fiscales. Aplicación de ventajas fiscales sólo a socimis que promuevan vivienda asequible. Estas empresas apenas gestionan una pequeña parte del mercado de viviendas en alquiler.

Exención fiscal del 100% en el IRPF. Destinado a los que alquilen según el Índice de Precios de Referencia de Vivienda. Una propuesta que debe llevar al Congreso y que ya veremos en qué queda. Además, los propietarios deberán echar cuentas y ver qué les compensa más. Grandes dudas.

Rebaja de impuestos a la compra y el  ITP para menores de 40 años. Medidas a corto plazo que puede dinamizar el mercado por menores costes en la adquisición.

Préstamos al 100%. Medida a corto plazo de difícil implementación.

Viviendas  de alquiler en suelo público. Una obviedad que debería empezarse cuanto antes, ya que hablamos de soluciones a medio y largo plazo.

Ley antiokupación.  Un tema que debe solucionarse cuanto antes, ya que eliminaría la gran inseguridad jurídica del mercado.

Agilizar la maraña burocrática. Problema endémico desde hace lustros. De difícil implementación.

Ley de Vivienda. La nueva Ley de Vivienda ha hecho mucho daño, ya que como muchos  pronosticamos, ha producido el efecto contrario al pretendido. Es decir, disminución de la oferta y encarecimiento de los precios.