Las propuestas de vivienda ante el 23J: cambiar para que nada cambie

El “gatopardismo” o lo “lampedusiano” es, en política, cambiar todo para que nada cambie o que todo cambie para que todo quede igual. Eso ocurre con las propuestas de vivienda de los partidos políticos. Cada vez que llegan las elecciones, se lanzan a la aventura de proponer ideas para mejorar la política de vivienda. Pero es un problema enquistado desde hace años y sin consenso.

De hecho, las cifras de viviendas libres iniciadas y terminadas descendieron en 2022 en torno al 3% y el 5%, respectivamente, hasta las casi 97.000 y 80.000 unidades, valores muy por debajo de sus respectivos promedios entre 1991 y 2022 (algo más de 240.000 unidades en ambos casos). Los expertos consideran que España necesita alrededor de 120.000 viviendas nuevas al año para cubrir las necesidades de la demanda. Además, esas viviendas deben estar en las zonas con mayor población.

De cumplirse las proyecciones del INE, que contemplan un aumento significativo del número de hogares hasta 2024, cabe esperar que se prolongue la tensión de precios en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años. Esto indica que el volumen de viviendas terminadas sería insuficiente para la formación esperada de hogares. Hay mucha más gente que quiere comprar frente a la que desea vender.

Mientras tanto, los partidos lanzan propuestas que la mayoría de las veces se quedan en papel mojado. Destacamos algunas y qué le pedimos al próximo Gobierno sea el que sea.  

Propuestas en vivienda del PSOE y SUMAR

El PSOE quiere conseguir un 20% de vivienda en alquiler, hacer vivienda asequible y crear un gran parque público. En una línea similar está SUMAR, cuyas propuestas se centran en controlar el mercado e invertir durante 10 años el 1% del PIB para crear un parque de alquiler social de más dos millones de viviendas.  Y que la Sareb sea una herramienta pública para garantizar el derecho a la vivienda.

Propuestas en vivienda del PP y VOX

Por su parte, el PP aboga por derogar la Ley de Vivienda actual y promover un pacto de Estado por la vivienda. Movilizar suelo público para promocionar viviendas de alquiler asequible, líneas de ayuda para jóvenes y penalizar la ocupación. Vox se centra en la ocupación y los desalojos, liberalizar el suelo para poder equilibrar los precios de compra y alquiler y tener más vivienda social. Así como retocar la fiscalidad.

Qué le pedimos al próximo Gobierno

Una vez vistas las propuestas, la realidad es que el papel admite todo y, aunque en general son buenas y ayudarían al mercado, la pregunta es: Pero, ¿cómo van a hacerlo? En primer lugar, debería haber una estrecha colaboración público-privada, que no existe, con el objetivo de ampliar el parque de viviendas sociales de las que tanto hablamos.

Ahora, parece que la Sareb ha iniciado contactos con inversores y promotores para cederles suelos en una decena de comunidades autónomas para que construyan en ellos viviendas de alquiler asequible. ¿Por qué no se ha hecho antes? ¿Dónde están esas viviendas? ¿Hay demanda en esos lugares?

En segundo lugar, en vez de penalizar a los propietarios actuales que tienen vivienda en alquiler y que en buena parte son pequeños propietarios, el Estado debe hacer frente a las necesidades de aquellos que tienen más dificultades. Y hacerlo con un gran parque de viviendas en alquiler. Esto supondría que todo el que no pueda acceder a la compra, pueda hacerlo al alquiler y el día que su situación mejore, compre o alquile en el mercado libre. Habría una rotación de viviendas para aquellos que tienen dificultades para tener una casa.

Porque hay datos curiosos. Según datos del Colegio de Arquitectos y Ministerio de Fomento, de 1952 a 2016 se construyeron en España 6,8 millones de viviendas protegidas en alguna de sus diferentes modalidades, más de una cuarta parte del número total de casas, eso supone una media de 106.000 viviendas al año con algún tipo de protección. Sin embargo, actualmente el porcentaje de viviendas públicas que tiene España ronda el 3% sobre un parque total que supera los 26 millones.

Eso quiere decir que esas viviendas iniciales ya han pasado al mercado libre, dado que el periodo de calificación ha terminado. Y a la vez se ha reducido de manera increíble el parque de viviendas protegidas, que ahora podrían estar en alquiler. Además, con el nuevo siglo, la construcción de vivienda protegida ha ido en descenso. En 2017, por ejemplo, apenas se terminaron 5.000 viviendas protegidas. Y en 2022,  el número de viviendas de protección oficial que se terminaron de construir en España, según los datos del Ministerio de Transportes, fue de 9.000 y algunas comunidades no levantaron ninguna.

En estos momentos el porcentaje de personas que viven en alquiler ha aumentado de forma considerable y ronda el 25% y, en la misma medida, han subido los precios. En 2022, el precio medio de los alquileres ya suponía más del 40% del sueldo bruto medio. Y la tensión en el mercado es tal, que el 13% de las viviendas que se alquilaron a través de Idealista durante el mes de junio no llevaba ni 24 horas en el mercado.

Y, por si fuera poco, dicen algunos expertos que la Ley de Vivienda podría sacar del mercado de alquiler alrededor de 100.000 viviendas. Esto supone reducir la oferta ya de por sí escasa.

Soluciones reales

Esto indica que se necesitan soluciones reales al margen de ideologías o de campañas electorales.

1. Si se quiere facilitar el acceso a la vivienda en alquiler o en propiedad a los ciudadanos, hay que incrementar el parque de viviendas protegidas de manera intensa y en eso coinciden todos los partidos.  Siendo realistas, esta ingente tarea no se puede realizar sólo desde lo público. Es fundamental la colaboración con la industria privada y para que a ésta le interese colaborar, necesita que su trabajo reciba la remuneración justa. Por lo tanto, es absolutamente necesario actualizar los valores de los módulos al alza para que se ajusten a la realidad del mercado.
2. El viejo problema del suelo, competencialmente en manos de Ayuntamientos y CCAA, hay que solucionarlo. Y no se trata de liberalización como proponen algunos partidos, ya que el suelo necesita reglas y, por tanto, urbanismo.  Se trata de la vieja petición de agilizar los trámites y los procesos y no solo es aplicable a la vivienda protegida, también a la vivienda en general.
3. La Ley de Vivienda, recientemente aprobada, no nos gusta y lo hemos contado en muchos sitios. Es intervencionista y los profesionales pensamos que está provocando lo contrario a lo pretendido, genera desequilibrios económicos, pero no soluciona el problema de la vivienda.

En definitiva, haya o no elecciones, diseñemos ciudades atendiendo a todas las necesidades. Hagamos planes generales y sectoriales donde se dé prioridad a esta realidad: hace falta vivienda protegida. Y dejemos de lanzar globos sonda que lo único que hacen es provocar incertidumbre y que algunos proyectos se paralicen, que es lo que está pasando ahora.