Construyendo el nuevo sector del alquiler en España: el 'multifamily', operador clave

España, un país tradicionalmente de propietarios, está experimentando un giro hacia el alquiler. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE (2024), actualmente, el 20,4% de la población vive en régimen de alquiler. Esto significa un incremento de casi cinco puntos porcentuales respecto al año anterior, donde el porcentaje se situaba en el 15,7%. Este cambio de paradigma se explica no solo por las nuevas dinámicas demográficas y sociales, como el auge de una cultura más digitalizada y flexible, sino, también, por la evidente dificultad de acceso a la compra que se acentúa, todavía más, en determinados colectivos.

España vs Europa

El mercado del alquiler en España dibuja una tendencia alcista, pero es interesante detenerse en dos condiciones que singularizan el sector.

Por un lado, el sector tiene cierto margen de crecimiento hasta converger con cifras de otras economías europeas, en donde la penetración del alquiler es mucho mayor. Según Eurostat, el porcentaje de personas que viven arrendadas es especialmente reseñable en países como Francia (37%), Dinamarca (40%), Austria (46%) o Alemania (52%). 

Por otro lado, consecuencia de nuestra histórica tradición propietaria, la gestión del alquiler en España está muy atomizada pues tan solo un 8% del parque se gestiona por operadores profesionales, mientras el 92% restante se gestiona por pequeños propietarios que operan sus propias unidades. Esta asimetría no se produce en los otros mercados europeos donde la industria del alquiler está altamente profesionalizada.

El modelo 'multifamily', operador clave en la revolución sectorial

Mientras la opción de vivir de alquiler gana protagonismo, el sector está inmerso en una profunda transformación que redefinirá su papel dentro del mercado inmobiliario.  El sector del alquiler se reinventa para afrontar los retos regulatorios y atender los requerimientos de una demanda que, en última instancia, define y moldea el tipo de producto a comercializar. 

Ahora, el sector del alquiler se aleja del producto estándar y el café para todos evoluciona a la ideación de proyectos singulares adaptados al momento vital del residente. En este proceso de maduración industrial irrumpen segmentos como el senior living, el coliving, el cohousing o el flex living.  Y es aquí donde, la gestión profesional del alquiler juega un papel decisivo.

En este tablero, se entretejen los roles de los distintos actores y, en concreto, las plataformas 'multifamily' emergen como operador profesional clave. Los 'multifamily' se caracterizan porque gestionan edificios completos destinados, exclusivamente, al alquiler de larga duración. Esta gestión agregada a una mano presenta las siguientes competencias diferenciales versus otros modelos:

1. Respecto a los inquilinos, la gestión 'multifamily' eleva su experiencia al ofrecer un servicio más eficiente y estructurado. Este modelo de gestión responde eficazmente las necesidades del inquilino y optimiza los recursos mejorando la calidad del servicio.
2. Respecto a los edificios, las plataformas 'multifamily' tienen capacidad trasformadora del parque de viviendas existente en la medida que abordan, con autonomía, programas de reposicionamiento de los activos.  Se actualizan no solo las viviendas sino también las zonas comunes generando la renovación integral de los edificios existentes. Es un ejercicio de modernización de los activos atendiendo a los estándares de mercado con la incorporación de nuevas amenities para aumentar su atractivo comercial. Pero, además, se pretende dar cumplimiento a las últimas directrices de accesibilidad, seguridad y sostenibilidad, mejorando la calificación energética de los edificios. En definitiva, se “re-fabrican” promociones a través del reposicionamiento de los activos existentes que, además, con carácter general, se localizan en ubicaciones consolidadas en la trama urbana y con todos los servicios disponibles.
3. Respecto a los barrios, los operadores 'multifamily' ejercen una dinámica rehabilitadora del barrio en el que se localizan sus inmuebles. Se genera un efecto revitalizador de la zona urbana a través de los programas de modernización de cada activo que, de forma agregada, elevan la calidad percibida de un área  generando tracción económica y aumentando el interés de nuevos perfiles de inquilinos que resultan atraídos por un entorno más moderno y sostenible.

Ante las estimaciones de crecimiento del alquiler en España, el futuro del sector pasa por consolidar una industria más estructurada, gestionada por operadores especializados ya sean públicos, privados e incluso mixtos capaces de gestionar volumen.  Si sumamos esfuerzos de compañías especializadas en gestión patrimonial, el sector tendrá un impacto transformador y girará a la experiencia del cliente, la innovación y la calidad del servicio.

Aprovechemos esta revolución sectorial para construir un mercado en el que la opción de vivir de alquiler sea una experiencia elegida, atractiva y plenamente adaptada a los nuevos tiempos.