Testa Homes

El cambio de ciclo que está viviendo el residencial es más profundo. Noelia Rosón, de Testa Homes, señala que el valor de un activo ya no se decide solo en la adquisición o en el desarrollo; se construye, cada vez más, en la capacidad de gestionarlo bien durante años. Mantener el edificio, reducir la rotación, cuidar la experiencia del residente, optimizar costes operativos y sostener ingresos estables ya no son cuestiones secundarias. Son parte esencial del valor. En su opinión, el futuro del residencial será menos un negocio de inversión pasiva y más un negocio de gestión. "El residencial empieza a parecerse cada vez más a una infraestructura urbana", añade.

Noelia Rosón, Chief Operating Officer de Testa Homes, señala que España afronta una paradoja estructural que marcará el futuro de su sector inmobiliario. Contamos con uno de los mayores parques residenciales de Europa, pero también con uno de los más envejecidos e ineficientes. Durante décadas, el debate inmobiliario ha girado en torno a una única consigna: construir más. Pero la transformación del real estate español no vendrá solo por la vía de la expansión, sino por la regeneración urbana a gran escala. No se trata de elegir entre obra nueva o rehabilitación; se trata de entender que sin regeneración estructural no habrá equilibrio sostenible.

El Real Estate atraviesa un punto de inflexión que no se explica únicamente por nuevos formatos residenciales o por el auge del living en Europa. En un contexto donde la experiencia, la agilidad y la capacidad de adaptación marcan la diferencia, el verdadero valor ya no reside solo en los m2, sino en la cultura de las compañías que desarrollan y gestionan los activos. Así lo plantea Noelia Rosón, COO de Testa Homes, que defiende que la transformación del sector no se desbloquea con más diseño, capex o branding, sino con un cambio profundo en la forma de trabajar, decidir y colaborar dentro de las organizaciones.

La Comisión Europea ha elegido a varias entidades españolas para desarrollar el proyecto 'Inspire-us' con el que se impulsará la rehabilitación de vivienda en régimen de alquiler en España, entre las que se encuentran la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler en España (Asval), Testa Homes, Almond Real Estate, la Unión Internacional de Propiedad Privada (UIPI) y la Universidad de Alicante. El objetivo es llevar a cabo varios proyectos piloto durante tres años para validar un modelo escalable a nivel nacional y testar nuevos esquemas de financiación.

España, un país tradicionalmente de propietarios, está experimentando un giro hacia el alquiler. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE (2024), actualmente, el 20,4% de la población vive en régimen de alquiler. Esto significa un incremento de casi cinco puntos porcentuales respecto al año anterior, donde el porcentaje se situaba en el 15,7%. Este cambio de paradigma se explica no solo por las nuevas dinámicas demográficas y sociales, como el auge de una cultura más digitalizada y flexible, sino, también, por la evidente dificultad de acceso a la compra que se acentúa, todavía más, en determinados colectivos. Noelia Rosón, directiva en Testa Homes, asegura que las plataformas 'multifamily' emergen como un operador profesional clave.

Marta Martín cogió las riendas de la división de Gestión Ambiental, Social y Gobierno Corporativo (ESG) de Testa Home en primavera de 2021, tras pasar 15 años liderando la estrategia de sostenibilidad del grupo hotelero NH. En esta entrevista, la directiva explica qué medidas está tomando el mayor casero de España para reducir la huella de carbono de sus edificios, cómo ayudan a los inquilinos a reducir sus facturas y por qué es necesario concienciar a la población para que España avance en materia de eficiencia energética. Martín cree que Europa tendrá que ampliar las fechas para ejecutar los fondos europeos destinados a la rehabilitación y confirma que Testa ha solicitado ayudas. 

El vicepresidente de Testa Home y responsable de desarrollo de la socimi Merlin Properties ha repasado durante unas jornadas inmobiliarias organizadas por ESADE los principales 'peros' de la nueva Ley de Vivienda. Miguel Oñate ha criticado el intervencionismo del texto, su visión cortoplacista y la falta de apoyo a su contenido desde el sector inmobiliario, el mundo académico y los partidos políticos de la oposición. También ha alertado de su efecto "triturador" sobre la oferta de viviendas de alquiler.

El nuevo año arranca con novedades en el mercado del alquiler, como que se mantiene el límite del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos de alquiler en vigor. Pero, sobre todo, arranca marcado por la falta de oferta de pisos en arrendamiento. Durante 2022, el stock de casas en alquiler se redujo un 17%, según datos de idealista. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta va disminuyendo sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos. Hay varios factores responsables, como la subida de los tipos, la inflación o la superpoblación de las grandes ciudades.

Testa Home se ha aliado con Repsol para ofertar electricidad y gas a todos los inquilinos que viven en las 17.000 viviendas que la compañía dedicada a la gestión de activos residenciales tiene actualmente en cartera, principalmente en Madrid.La electricidad tendrá garantía de origen 100% renovable,

La gestora de Blackstone ha sacado al mercado seis edificios residenciales, que suman cerca de 800 viviendas de alquiler, con el objetivo de venderlos en la recta final de 2021 por más de 300 millones de euros. Todos los inmuebles están gestionados por Testa Home, se encuentran en la Comunidad de Madrid e incluyen unas zonas comunes renovadas. Los precios de las viviendas están entre 835 y 1.850 euros al mes, dependiendo de sus características y ubicación. En Alameda de Osuna se encuentran las rentas más asequibles y en Boadilla del Monte, las más elevadas.

Blackstone ha decidido unificar la gestión de cerca de 20.000 viviendas en alquiler al crear Testa Homes. Esta decisión no supone el traspaso de los activos inmobiliarios a la nueva empresa, sino que es una fusión de empleados. La nueva sociedad está participada en un 58,1% por Testa y en un 41,88% por Fidere, dos de las principales socimis del fondo de inversión americano.