Testa: “Todo el mundo alquila o compra casas sin tener en cuenta los costes energéticos”

Marta Martín cogió las riendas de la división de Gestión Ambiental, Social y Gobierno Corporativo (ESG) de Testa Home en primavera de 2021, tras pasar 15 años liderando la estrategia de sostenibilidad del grupo hotelero NH.

En esta entrevista a idealista/news, la directiva explica qué medidas está tomando el mayor casero de España para reducir la huella de carbono de su cartera de edificios, cómo ayudan a los inquilinos a reducir sus facturas y por qué es necesario concienciar a la población para que España avance en materia de eficiencia energética. Martín cree que Europa tendrá que ampliar las fechas para ejecutar los fondos europeos destinados a la rehabilitación y confirma que Testa ha solicitado ayudas. 

¿Cómo de importante es la sostenibilidad hoy en día para el sector inmobiliario?

Lo primero de todo es entender que en el sector inmobiliario la sostenibilidad es un asunto material, que es como nosotros llamamos a aquellos que son especialmente relevantes para la gestión del negocio.

El inmobiliario, y más concretamente el residencial, se ha gestionado de una forma más tradicional hasta que de repente se ha empezado a hablar de la sostenibilidad. En los últimos años, se han empezado a medir las emisiones de carbono en todos los sectores y se ha identificado que en Europa el 40% de las emisiones de carbono y el 30% del consumo energético provienen de los edificios. Por lo tanto, y aunque el sector inmobiliario no le pusiera foco a la gestión medioambiental o al cambio climático, se convierte en un tema relevante en la gestión de edificios.

En líneas generales, ¿qué supone para una empresa como Testa?

Principalmente, la consecuencia es que es necesario incorporar la variable de sostenibilidad en la gestión, pero para ello es necesario conocer el estado de situación de cada edificio.

Está muy bien saber que, en general, el 40% de las emisiones se generan en los edificios, pero es indispensable saber cuánto generan los míos. Así, en los últimos tres años hemos iniciado el camino de medir y de monitorizar el consumo energético de nuestra cartera de edificios, tanto de electricidad como de gas.

Midiendo el consumo de energía total del edificio obtuvimos unos índices, lo que nos ha ayudado a determinar una línea base. A partir de ahí puedes comparar si tienes más o menos consumo y diseñar medidas para reducir la huella de carbono. Eso es lo que se llama la transición energética y es lo que quiere Europa, que ha marcado que todos los sectores tenemos que llegar a las emisiones cero en 2050. Es decir, que a finales de 2050 hayamos reducido mucho las emisiones y lo que no se pueda reducir, porque operativamente no se pueda, que se compense.

Por tanto, todos los sectores lo primero que tienen que hacer es mirarse por dentro y analizar cómo impactan, y cada empresa tiene que empezar por la medición individual de sus inmuebles. Y es entonces cuando te das cuenta de que cada activo es un mundo. Hay unos que tienen calderas centrales y utilizan gas, hay otros que tienen calderas individuales, hay otros que ni eso ni lo otro… Lo primero es conocer efectivamente de qué impacto estamos hablando en tu cartera y con eso empiezas a iniciar posibles medidas y además monitorizas si reduce el consumo eléctrico o el consumo de gas, o los dos, que es como se reduce al final la huella de carbono.

"Todos los sectores tienen que mirarse por dentro y analizar cómo impactan"

Pero para poder empezar a pensar en medidas, insisto, hay que conocer cada activo y luego de cada activo hay que ver que se puede hacer y qué no se puede hacer. No todas las medidas son válidas en todos los activos o a lo mejor no compensa económicamente la inversión. Se trata de analizar cuánto voy a invertir y qué retorno voy a tener, porque seguimos siendo un negocio. La única diferencia es que se incluye la sostenibilidad en la gestión de la cartera.

Europa ya ha definido qué ayudas quiere dar y qué tecnologías quiere impulsar para acelerar esa transición energética, y es consciente de que hacer la transición energética del sector inmobiliario tiene mucho impacto en gestión y tiene mucho impacto en inversión.

¿Cómo ha sido ese análisis en vuestro caso?

Hemos empezado a renovar el certificado energético de muchos inmuebles, que desde 2013 es obligatorio tenerlo para poder alquilar o vender un edificio o una vivienda y que se deben renovar cada 10 años. Además, para conocer cada edificio y qué posibilidades tiene en materia de transición energética, hemos hecho este año una ‘due diligence' de cada edificio para saber en qué situación están y cómo podemos mejorar y transicionar energéticamente cada edificio.

¿Y qué tipo de actuaciones estáis llevando a cabo?

En general son varias actuaciones. El gran problema europeo son las calderas de gas, que generan la gran parte de las emisiones de carbono. Los edificios que tienen muchos años pueden emitir más CO2 y una forma efectiva de reducirlo es pasar de una caldera central a, por ejemplo, un sistema de aerotermia centralizado. Pero todas estas tecnologías son súper nuevas y hoy por hoy se sabe cómo funciona una aerotermia en una vivienda individual, pero hay que tener más muestra y conocimiento de cómo responde en un bloque de 800 vecinos con sistemas de calefacción y agua caliente, porque todavía no son tecnologías tan testadas.

"Hoy por hoy se sabe cómo funciona una aerotermia en una vivienda individual, pero no en un bloque de 800 vecinos"

Otra medida fabulosa es tener mayor control de la electricidad que se gasta. En este sentido, la electricidad LED tiene mucho menos consumo lógicamente que las que no son LED. Y en este sentido lo que hemos hecho es cambiar los sistemas de electrificación en zonas comunes y en las viviendas renovadas. ¿Por qué? Porque al final consumes menos energía y generas menos huella de carbono. También estamos apostando por la gestión de luces que detectan la presencialidad, por tanto, se enciende solo cuando hay alguien en las zonas comunes o las escaleras. Todo eso al final va sumando euros de factura y, lo que es peor, aumenta el consumo de energía.

¿Qué otras cosas se pueden hacer? Pues acudir a la energía renovable, como las fotovoltaicas para el autoconsumo. Hoy por hoy estamos en un proyecto de implantar fotovoltaica solar en 70 edificios de la compañía. Ya hemos implantado paneles solares en 47, pero en total llegaremos a 70 edificios y estamos en fase de estudio de más inmuebles.

"Estamos en un proyecto de implantar fotovoltaica solar en 70 edificios de la compañía"

¿Habéis calculado ya en cuántos edificios podéis poner paneles solares?

La cuestión efectivamente no es cuántos de nuestros edificios necesitan paneles solares, sino en cuántos se puede hacer. Las placas solares no se pueden poner en todos los tejados, esto es una realidad. Resulta que hay en sitios donde se puede y otros donde no se puede. Para mí, gestionar es saber dónde se puede y no se puede, qué coste tiene y qué retorno tiene también.

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En los edificios donde no se pueden colocar, ¿es por la propia construcción o hay otras razones?

Principalmente por limitaciones técnicas. Por ejemplo, que no tienes sitio en las cubiertas porque tienes las máquinas de aire acondicionado o máquinas de lo que sea del edificio. Cuando se hicieron los edificios no se pensó que se tenía que poner placas solares, esto es nuevo, así que tienes que adaptarte. Insisto, tú sabes hacia dónde tienes que ir, pero otra cosa es lo que puedas hacer y también lo que puedas pagar, lógicamente.

Además, no tenemos el 100% de la propiedad en algunos edificios, por lo que tenemos que pedir permiso a la comunidad de vecinos y tiene que haber unanimidad. Puede que el inmueble tenga espacio suficiente en la cubierta y que la comunidad diga no a las placas solares por mil razones, entre otras cosas porque puede haber derramas o porque no les interesa nada.

La teoría es fácil, pero una cosa es que queramos ser los primeros en hacer ciertas cosas, pero esto es un negocio. No podemos de repente dejar a los inquilinos sin calefacción y sin agua caliente. Tenemos que ir aprendiendo y para eso hay que analizar y monitorizar. Y cuando de verdad está analizado y monitorizado se seleccionará la mejor opción o la que sea más conveniente.

Insisto en que no son medidas generales. Aquí tenemos edificios de todo tipo y no es lo mismo los que tengamos el 100% de la propiedad, donde tenemos, por así decirlo libertad en la toma de decisiones a los edificios en los que solo somos parte de una comunidad de vecinos.

"Las placas solares no se pueden poner en todos los tejados, esto es una realidad"

Testa

¿Crees que la sociedad está concienciada realmente sobre la importancia de la sostenibilidad y el ahorro energético?

Hay muy poco conocimiento de estos temas a nivel de la población general. Todo el mundo ha alquilado y comprado casas sin tener en cuenta los costes energéticos que tiene una vivienda con respecto a otras con certificados energéticos más altos, pero creo que cualquier residente tiene unas facturas que debería entender, además de la hipoteca. Pero curiosamente todo el mundo sabe de hipotecas o sabe hacer la compra con un presupuesto y, en cambio, no sabe qué facturas va a tener de energía en su nueva vivienda. Y esto es algo muy curioso.

"Cualquier residente tiene unas facturas que debería entender, además de la hipoteca"

¿Es algo cultural o crees que tanto el sector y la Administración se debe dar más información e insistir al respecto?

El propio inquilino o propietario de una vivienda tiene que entender cuánto le cuestan las cosas. Digamos que la población general no tiene conciencia de que de repente tengas que pagar más factura porque estás en un sitio donde te va a costar más el gas y te va a costar más la electricidad. Hasta que de repente estalla la guerra de Ucrania y suben los precios. Lo que no entiende la gente es que a lo mejor la opción es irse a una vivienda donde le cueste menos la factura de la energía.

En Testa, dentro de esa vocación de intentar acompañar a la formación o concienciación del propio residente, tenemos un acuerdo con Repsol para ofrecer luz y gas, con electricidad procedente de energías renovables 100% certificadas. Con esta oferta, se reduce en seis toneladas la huella de carbono de un hogar y eso se traduce en una reducción de los gastos en una vivienda y en las facturas. En nuestro caso, la forma de ayudar al inquilino a que lo entienda pasa por ofrecer tarifas que sean mejores para él y que cuando vayamos implementando las acciones de transición energética, estas también tengan impacto en su factura.

Cuando afecta al bolsillo es cuando nos damos realmente cuenta…

Cualquier persona que hace la compra no ha hecho empresariales sabe qué producto tiene que consumir y a qué precio. Pues lo mismo con el consumo de energía.

¿Qué respuesta estáis teniendo de vuestros inquilinos ante estas propuestas para reducir la factura?

Esta alianza con Repsol y estas ofertas están activas desde enero de 2022 y ya tenemos 7.000 inquilinos que se han acogido a ellas. Son casi la mitad de los inquilinos efectivamente que tenemos. Evidentemente, estas tarifas se aplican cuando te incorporas a la vivienda, que es cuando efectivamente puedes actualizar el contrato de suministros.

¿Cómo valoras los fondos europeos Next Generation para impulsar la rehabilitación energética?

Llevo 20 años dedicándome a la sostenibilidad en el sector inmobiliario, aunque antes de llegar al residencial estaba en el segmento hotelero, y nunca nos habían dado ayudas para hacer una transición energética. Nadie, en ningún sector inmobiliario, había conseguido ayudas para ello o nadie facilitaba ayudas, así que los fondos europeos son necesarios.

"Llevo 20 años dedicándome a la sostenibilidad y nunca nos habían dado ayudas para hacer una transición energética"

Por lo que comentas, entiendo que Testa ha pedido ayudas de los fondos europeos…

Cada vez que haces una instalación fotovoltaica te puedes acoger al programa de subvenciones de autoconsumo de subvención. Y ahora mismo estamos en trámites de varias de las actuaciones.

Primero se hizo una trasposición de las subvenciones y ahora son las comunidades autónomas las que tienen que gestionarlas. Aunque ya en 2021 se hablaba de subvenciones, ha sido a principios de 2023 cuando realmente se han podido solicitar.

¿Y cómo ha sido vuestra experiencia? Se comenta mucho que hay un atasco importante…

Es un aprendizaje y una gestión burocrática más. Son nuevas tareas que hay que gestionar y tienes que tener equipos internos gestionándolas, porque ahora forman parte de su trabajo.

¿Qué opinas de los plazos que ha estipulado Europa?

Ahora mismo la fecha límite para la solicitud es diciembre de 2024, pero para implantar hasta 2026. Y es un plazo muy corto. Lo único que tenemos claro todo el sector es que van a tener que ampliar los plazos. ¿Por qué? Porque estaban pensados para ponerse en marcha en 2021, pero en la Comunidad de Madrid, donde tenemos el 74% de la cartera, realmente se han puesto en marcha a principios de 2023. Ya hemos perdido dos años.

Si encima se cierra el plazo en las fechas que estaban pensando inicialmente, no nos dará tiempo a implantar las medidas necesarias. Entonces todos en el sector creemos que efectivamente tendrán que ampliar los plazos.

"Lo único que tenemos claro todo el sector es que Europa va a tener que ampliar los plazos"

Sois muchas las voces que llevan tiempo insistiendo en que los fondos europeos son una oportunidad única que no se puede desperdiciar, pero gran parte de la población desconoce que existen. ¿Qué mensaje trasladarías a la sociedad?

Que las ayudas europeas para la rehabilitación reducen el consumo de las facturas, o sea, el importe de las facturas.

El que tenga una casa individual, lo que tiene que hacer es estudiar las oportunidades que tiene y mirar su factura y comparar el coste de la factura de luz y gas que podría tener si efectivamente pone en marcha alguna medida, pero también hay que tener en cuenta que es necesaria una inversión. Que te den ayudas sin haber hecho una inversión no existe para nadie y no es lo mismo hablar de una casa individual que de una comunidad de vecinos y la realidad es que España es un país de edificios, mientras que en el norte de Europa hay muchísima más vivienda individual, y es más complicado porque se ralentiza mucho más. A veces no es que no lleguen las ayudas, es que los propietarios no se ponen de acuerdo y no se tramitan las ayudas. Antes de empezar a tramitar tienes que pensar si haces la inversión y te tienes que dejar acompañar de expertos que te digan qué puedes hacer tu edificio.

Pero está genial que la gente tenga inquietud para mejorar y está genial que entiendan que pueden beneficiarse de unas subvenciones.

Testa

¿Y en el caso de las empresas?

Para nosotros la sostenibilidad es una obligación de, nos den o no nos den fondos, aunque los fondos ayudan a hacer esas inversiones. Y hay que empezar primero con las medidas que tienen mayor retorno y son más fáciles de implantar y luego con las que son más complicadas, porque las tecnologías ya estarán más testadas. Para muchas ahora todavía ni siquiera el sector está preparado.

Transicionar todo el sector inmobiliario de toda Europa es una revolución y una transformación muy importante, como ha sucedido en otros sectores como el sector petrolero, el sector del acero o el minero y ahora nos toca a nosotros. Tendremos que pensar cómo lo hacemos y cómo será la hoja de ruta de descarbonización, pero como gestores de empresa no queda otra: en 2050 tenemos que llegar a net cero. Pero todo esto no se hace de un día para otro. La transición va a llevar 15 años o 20 o 25.

Por lo tanto, es un proceso y en ese proceso como empresa tenemos que ir seleccionando los activos que van a ir incorporándose a la transición y decidiremos qué tecnologías aplicar, cuándo y por qué y con qué facilidades contamos. La primera facilidad son las subvenciones de las que ya hemos hablado, existe otra facilidad muy importante y que es muy nueva: el sector financiero está queriendo acompañar a las empresas en esa transición energética.

"Transicionar todo el sector inmobiliario de toda Europa es una revolución"

¿Por qué la banca está tan interesada en financiar esta transición energética?

Los bancos en todos los países europeos están acompañando al sector inmobiliario, que es intensivo en financiación porque tiene que refinanciar deuda e invertir más que otros sectores. Y ahora están intentando ayudar con esa transición.

En las financiaciones sostenibles las empresas acuerdan con los bancos unos objetivos en los siguientes años, lo que dure la financiación, y si lo consigues, te reducen el precio de la financiación. Pero para eso tienes que haber hecho los deberes antes, tienes que haber medido, analizado y valorado.  

Los bancos hoy por hoy ayudan y llegará un momento en que no ofrezcan dinero a las empresas que no tengan criterios de sostenibilidad, pero no es porque el tema esté de moda, sino porque tendrá menos riesgo para el banco. Si los bancos rebajan el precio de la hipoteca porque sea verde, hay que pensar por qué. ¿Desde cuándo rebajan algo los bancos?

Para ellos es mejor financiar a quien asume que hay una transición y va a ir tomando medidas que a quien no lo hace y por eso el coste de la financiación puede ser menor. Pero llegará un momento, como decía, en que ni siquiera tengas opción de financiarte porque no has hecho los deberes.

Además, aquí hay que meter otra variable. Todos los inmuebles tienen un seguro. Las compañías aseguradoras son financieras y gestoras de riesgos también y ya nos empiezan a decir dónde efectivamente va a salir más caro una póliza de un edificio que sea menos responsable con el medio ambiente. Aunque todo esto no pasa de la noche a la mañana, es algo que debemos tener en cuenta.

"Llegará un momento en que los bancos no ofrezcan dinero a las empresas que no tengan criterios de sostenibilidad"

Además de los bancos, la sostenibilidad también es capital para los inversores y está en todas las estrategias de los grandes fondos como Blackstone…

Hemos hablado de los financiadores, hemos hablado de cómo quieren incentivar los Gobiernos la sostenibilidad con las subvenciones y el siguiente punto son los inversores, para quienes asumir edificios con una peor letra de eficiencia energética no solo tiene más gastos, sino que además tiene más riesgos, y lo que está claro es que un inversor no quiere asumir más riesgos de los necesarios. Al final van a tener que invertir en hacer la transición energética de esos inmuebles y eso el inversor lo sabe. Ahora es el residente el que se tiene que acabar de enterar. Hace poco nuestros responsables comerciales nos comentaban que solo los ingenieros preguntan por el certificado energético de las viviendas que tenemos en alquiler. El resto no es que pase de la eficiencia, es que lo desconoce, pero no creo que podamos vivir en el desconocimiento toda la vida. Llegará un momento en el que la gente se de cuenta de que, al igual que puede mirar si puede cambiar de hipoteca, valorará si puede cambiar de casa para beneficiarse de unos consumos más bajos.

"Los edificios con peor letra de eficiencia energética tienen más gastos y más riesgos"

Testa

¿Cómo está el mercado de la vivienda en materia de sostenibilidad respecto a otros sectores inmobiliarios?

Es verdad que no todos los tipos de activos han llevado los mismos ritmos de actualización y de incorporación de la sostenibilidad a sus carteras. El sector hotelero es un ejemplo, porque curiosamente el consumidor en sus vacaciones es, por así decirlo, más verde y está más concienciado con la sostenibilidad.

El sector logístico también lleva años haciéndolo porque es mucho más fácil. Piensa que tienen toda la cubierta de las naves para poner fotovoltaica. Además, la mayoría de los operadores tienen que alquilar naves que sean eficientes, así que la logística también tiene la tracción del propio residente, mientras que en el sector residencial esa pata no termina de funcionar. El residencial es el ‘asset class’ que está más retrasado en cualquier parte de Europa y tiene sus razones. No solo depende de la compañía y la gestión es más nueva y compleja.

Nosotros no estamos sintiendo que de verdad sea tan necesario para alquilar, aunque nos queremos adelantar y poner en marcha medidas para insistir en que no les tiene que dar igual, sino que se pueden beneficiar. Sin embargo, esto te brinda más posibilidades de ser referente para el sector.

"El residencial es el ‘asset class’ que está más retrasado en sostenibilidad en cualquier parte de Europa"

¿Eres optimista de cara al futuro?

Sigo con mentalidad positiva. Estamos en un momento de cambio y no todo el mundo tiene por qué subirse a la primera, pero al final todos acabaremos entendiendo cuáles son las reglas. Son unas nuevas normas que han venido para quedarse y hay que entenderlas para gestionarlas, seas individuo residente o seas empresa.

Y como país, estamos dentro de un marco europeo y no podemos salir de ese marco, así que si estamos retrasados llegará un momento en el que todos correremos. Lo que a mí me preocupa más, si te digo la verdad, no es que España sea un país de comunidades de vecinos, sino que solo el 3% de las viviendas de alquiler y la gestión de edificios es de propietarios institucionales. La inmensa mayoría es de propietarios individuales que han invertido sus ahorros y que ahora tienen que planificar una transición energética y eso es lo que me preocupa, no los institucionales, porque buscaremos la forma de hacer esa descarbonización. Además, el hecho de que haya un peso reducido del institucional puede que sea una razón por la que la transición energética en España sea más lenta respecto a otros países.