José barta, consultor estratégico financiero e inmobiliario, se pregunta cuál es el precio de mercado de unos inmuebles que apenas tienen mercado. “Es más el escaso mercado que se ofrece, al menos en vivienda nueva, está controlado por las entidades financieras”, añade. Señala que una fórmula para conocer el precio real de los pisos es obtener los precios de referencia de mercado por la vía del cálculo previo de los posibles alquileres y la posterior capitalización de los mismos, “con tipos atractivos para los potenciales inversores”
En su opinión, los alquileres variarán en función de la ubicación, la calidad del inmueble, sus dimensiones, etc. “solo de esta manera tendremos una idea clara de cuanto puede valer cada activo en el momento actual, dejándonos de conjeturas a futuro, más próximas a la “ilusión” que al “rigor científico”, apunta
Y es que josé barta considera que cada vez son más los que cuestionan la validez de los stress test si no se procede previamente a una valoración realista de los activos inmobiliarios propiedad de las entidades financieras, ya que son la garantía de créditos otorgados por estas mismas
29 Comentarios:
Este tio es un poco tonto es como valorar el precio de un coche según lo que puedas obtener por el de alquiler.
Mirad mequetrefes el precio de una vivienda no tiene nada que ver ni con el precio del alquiler, ni del coste de construcción, ni con el precio que le haya costado al propietario.
El valor de las viviendas es una de las cosas más complejas que existen, por lo tanto tan solo se pueden calcular por el precio máximo que sus potenciales clientes pueden pagar por el, y nada tiene que ver que ese piso lo puedas alquilar por 3.000 euros al mes, si a tus clientes no les conceden una hipoteca para comprarlo muy dificilmente lo podrán hacer.
Del mismo modo aunque una vivienda a precio de coste de construcción salga por 120.000 euros no tienen porque ser este su precio mínimo, puede estar por debajo de este precio, o muy por encima.
Asi que se dejen de soplapolleces y que se rijan por el propio mercado.
Yo conozco otro método de valoración.
Te vas al rastro y por algo que te pidan 30, tú ofreces 10, empieza un "tira y afloja" y cuando llegues a un acuerdo (p.e. 18), te lo apuntas y lo aplicas al precio del piso.
Si te pedían 300.000, su precio es 180.000.
La mecánica de gitaneo mercadillantil es la misma en toda España, y en todos los ámbitos comerciales. No os compliquéis la vida con cálculos sofisticados.
Mis compis y yo pagamos de alquiler en Madrid centro por un piso de 100m2- tres habitaciones 1.100 euros mensuales más gastos. Su precio de venta actual rondará los 400 mil euros por lo que calculo una rentabilidad del 3,30% para el arrendador.
Las acciones dan buenos dividendos pero se descuentan de la cotización; el oro fluctua más que la vivienda y no renta nada; el bono a 10 años español ronda el 5% pero empiezan a hablar de quitas de hasta el 20%. Caso similar pasa con depositos bancarios, pagares, bonos...
En un momento en el que el activo mas seguro de la eurozona: el bono aleman a 10 años renta 1,90%... la rentabilidad del alquiler me parece adecuada a su precio.
Os lanzo una pregunta: si en diciembre os tocase el gordo, pensando en un perfil de inversión muy conservador ¿Dónde colocaríais el dinero?
Mis compis y yo pagamos de alquiler en Madrid centro por un piso de 100m2- tres habitaciones 1.100 euros mensuales más gastos. Su precio de venta actual rondará los 400 mil euros por lo que calculo una rentabilidad del 3,30% para el arrendador.
Las acciones dan buenos dividendos pero se descuentan de la cotización; el oro fluctua más que la vivienda y no renta nada; el bono a 10 años español ronda el 5% pero empiezan a hablar de quitas de hasta el 20%. Caso similar pasa con depositos bancarios, pagares, bonos...
En un momento en el que el activo mas seguro de la eurozona: el bono aleman a 10 años renta 1,90%... la rentabilidad del alquiler me parece adecuada a su precio.
Os lanzo una pregunta: si en diciembre os tocase el gordo, pensando en un perfil de inversión muy conservador ¿Dónde colocaríais el dinero?
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Hay que hacer las cuentas correctamente. Ese piso tiene un coste de 440.000 euros (los 400 y 10% de gastos en la compra) la rentabilidad que se le esta sacando es un 3% pero hay que descontarle comunidad, deterioro de la casa y el edificio y impuestos varios. Para un piso de esas caracteristicas imagino que 1000 euros de impuestos seria normal y otros 800 de comunidad, el deterioro es algo dificil de cuantificar pero supongamos 10.000 euros cada 10 años en pequeñas reformas (tambien derramas) con todo ello el la rentabilidad se me queda en el 2,36%. A todo esto habria que descontar posibles impagos y periodos mas o menos largos en que no esta alquilado asi que un 2% para esa casa me parece mas cercano a la rentabilidad real.
Tambien hay que valorar el momento. Todo el mundo da por descontado una proxima caida de al menos el 10% durante el proximo año. Habria que suponer que la rentabilidad de unos 9000 euros (descontado gastos) tendria que aminorarse en 40.000 euros de depreciacion. Con eso la rentabilidad durante el proximo año seria de -31.000. Otros años a parte del alquiler el propietario tenia el beneficio de la revalorizacion que en muchos casos superaba con mucho al alquiler obtenido (acordaros, un 17% anual quintuplica cualquier tipo de rentabilidad por alquiler)
Un ahorrador que tuviera los 440.000 euros podria meterlos en un bono aleman con una rentabilidad pequeña y siempre superaria la rentabilidad de lo inmobiliario si este continua ajustando su precio.
Lo que hay que discutir no es la posible rentabilidad de los alquileres sino la sostenibilidad de sus precios. ¿Crees que esta sociedad puede permitirse pagar por un pisito 10 años del sueldo de una persona? Si tu respuesta es positiva la inversion vivienda puede ser atractiva, si la respuesta es que ninguna sociedad puede tener este tipo de precios salvo durante momento enloquecidos de hiperendeudamiento con el consiguiente ajuste (lento debido a que muchos estan haciendo lo indecible para evitarlo sin lograr mas que ralentizarlo) entonces la vivienda se debe evitar hasta que los niveles de precio sean atractivos.
El alquiler tambien puede bajar, por si alguien no lo considera. Asi que no hagamos el tipo de cuentas de la lechera que muchos propietarios han hecho con los precios de esos tesoros que van viendo que no venderan en su vida.
En que invertiria? En bolsa no hasta dentro de un par de años, en vivienda no hasta dentro de cinco años y en oro me sigue pareciendo muy arriesgado. ¿Tan terrible es tenerlo en valores que pueden tener baja rentabilidad pero que dificilmente se van a depreciar? En momentos tan jodidos como lo actual el conseguir que tu dinero no se pierda ya es un triunfo.
Dentro de unos pocos años con ese cash en el bolsillo puedes obtener fuertes rentabilidades casi en cualquier mercado, aunque dudo que sean tan burbujeante. Yo protegeria mi dinero y me mantendria en liquidez.
Os lanzo una pregunta: si en diciembre os tocase el gordo, pensando en un perfil de inversión muy conservador ¿Dónde colocaríais el dinero?
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- Oro fisico
- Alimentos no pèrecederos
- Futuros de petroleo
- Huertos con agua
(No invirtiria nada en pisos,oficinas,locales comerciales, estos seguirán desinflando su burbuja)
En que trabajas Anis?
Piensas lo mismo que Yo!
Es una respuesta muy pero muy buena.
Se lee rapido pero he tardado mas de 6 meses en llegar a la misma.
Me estoy preparando a lo inevitable ( el apagon financiero)
Saludos
Os lanzo una pregunta: si en diciembre os tocase el gordo, pensando en un perfil de inversión muy conservador ¿Dónde colocaríais el dinero?
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- Oro fisico
- Alimentos no pèrecederos
- Futuros de petroleo
- Huertos con agua
(No invirtiria nada en pisos,oficinas,locales comerciales, estos seguirán desinflando su burbuja)
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Compra sogas, muchas personas las van a usar en los próximos años
Recuerdo que el premio gordo son 300. Mil euros
El oro ha subido más de un 600% (desde 250$ a 1600$) en los ultimos 10 años y no solo no renta nada sino que guardar 300 mil euros de oro fisico cuesta un webo.
¿¿¿¿¿¿¿¿300 mil euros en alimentos no perecederos????????
El petroleo ha subido más de un 300% (de 25$ a 90$) en los últimos diez años. Tampoco renta nada de forma explicita.
Lo de los huertos quizás no sea mala idea pero no se ni dónde ni cómo se puede invertir en ellos.
Por lo que leo, como alternativa muy conservadora y con el fin de evitar la burbuja inmobiliaria española (+ 70% en los ultimos 10 años) me propones oro (+ 600%), derivados sobre petroleo (+ 300%) y lo más gracioso comprar mermeladas, arroz y pasta para llenar un bunker!!!
Por favor, contestadme ahora en serio ¿Qué hariaís con 300 mil euros?
Algunos ni compraron ni compraran... no importa lo que bajen...nunca llegaran
1000euros/mes=pobre muertodehambre
Seguimos y seguimos con el mismo tema. Pero si hasta a del rivero le han quitado el puesto de presidente del consejo de sacyr; que no señores que no, que la propiedad privada es una fórmula, pero no es la única; hay muchísimas más. El asunto inmobiliario está, afortunadamente, finiquitado. Ácaso un empresario cualquiera tiene garantizadas las rentabilidades en su negocio de por vida? pero que pasa, que en este pais somos todos gilipollas? ya está bien de tanta tomadura de pelo! si tienes un piso, pues perfecto; pero si tienes que venderlo, pues te tendrás que adaptar al mercado, con o sin pérdidas y punto. De verdad, es que esto ya da un poco de pena, y sobre todo, de cansancio. Nos han tomado el pelo pero bien, a ver si empezamos a despertar...
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