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Hercesa: “si tu vivienda tiene buena ubicación y eres capaz de lograr un precio ajustado, vas a vender seguro”

juan josé cercadillo calvo, director general de hercesa
Autor: @efonseca

Hercesa es una de las grandes promotoras que puede presumir de haber sobrevivido a la crisis del sector. Su director general, Juan josé cercadillo calvo, explica en una entrevista a idealista news que la ubicación es el factor fundamental para vender una vivienda. Además, considera que lo que necesita el sector inmobiliario es capital, por eso cree que es importante la llegada de fondos de inversión a este negocio. También critica que cuando no hacía falta ser competitivo porque todo se vendía, cualquiera podría ser promotor

Pregunta: ¿qué medidas han tomado para resistir en envite de la crisis?

Respuesta: hemos tenido la suerte de afrontar esta crisis en una situación un poco mejor que la media del resto de empresas del sector, en lo que se refiere a la relación entre deuda y patrimonio. Esto nos ha permitido encontrar fórmulas con las entidades financieras para seguir nuestra actividad y nuestros ingresos recurrentes

P: ¿a qué fórmulas se refiere?

R: entre 2010 y 2011 alcanzamos un acuerdo con todo el sindicato bancario que consistía básicamente en garantizar una actividad de promoción suficiente para mantener la estructura y la viabilidad de la empresa. Gracias a la confianza de los bancos, la capacidad de gestión de hercesa y haciendo muchísimo sacrificio en lo que respecta al patrimonio de la empresa, se ha ido compensando la falta de actividad. Así hemos conseguido aguantar estos años hasta que ya el año pasado empezamos a notar un repunte del negocio

P: además de sacrificar patrimonio, ¿qué otros ajustes han tenido que realizar?

R: han sido muchísimos, muy duros y de todo tipo pero por lo menos hemos sido conscientes de hacerlos y hemos tenido la valentía de ejecutarlos a tiempo. Nadie sobrevive por casualidad y sin hacer nada. Lógicamente nuestro volumen de actividad ha decrecido. En el pasado llegamos a entregar 3.500 viviendas al año y eso está muy lejos de lo que somos capaces de hacer ahora

P: también han reestructurado su deuda…

R: tuvimos que reestructurar una deuda que estaba pensada para hacer promoción. La actividad normal era financiar suelo, desarrollarlo, finalizar las viviendas y luego venderlas. En el momento en el que la capacidad financiera para levantar promociones disminuye tienes que establecer otros parámetros para esa financiación del suelo. No obstante, la reestructuración de deuda de hercesa se hizo bastante tarde porque tuvimos mucha capacidad para seguir sosteniendo nuestros compromisos con las entidades financieras y también nos dio la oportunidad de establecer un esquema diferente y sin los errores que probablemente se cometieron en otras empresas que realizaron reestructuraciones

Hubo un tiempo en el que se establecieron soluciones para algunas empresas del sector sobre previsiones de una corta duración de la crisis pero al final, esas soluciones no han dado para una crisis de larga duración. Nosotros estábamos seguros de que la crisis iba a ser muy larga por lo que nuestro esquema de trabajo y de funcionamiento estaba adaptado a la crisis casi como algo estructural y no temporal

P: pero si ustedes manejaban unas perspectivas más negativas, ¿cómo convencieron a la banca para reestructurar su deuda?

R: la diferencia básicamente está en que cuando presentamos nuestro plan de viabilidad, la banca ya estaba convencida de que era imprescindible tener actividad para sacar adelante una empresa como la nuestra. Unos años antes las entidades no estaban tan convencidas porque jugaban con otros esquemas como la recuperación del valor del suelo o la venta de éste. Sin embargo, en el momento en el que nosotros tenemos que afrontar esta reestructuración, ya hay un consenso entre todos los elementos del sector en donde si no haces promoción no puedes generar flujos de caja suficientes para hacer frente a los intereses o las deudas. Por eso nos ha sido más fácil mantener la relación con los bancos

P: ¿y no mostraban dudas sobre las posibilidades de vender esas viviendas nuevas?

R: la paradoja está en que las ventas existen. En la actualidad se está vendiendo mucha vivienda, no tanta como hace años evidentemente porque el número de transacciones ha disminuido, pero se sigue vendiendo mucho. La diferencia es que tú puedes ser el 0,0001% de la cota de mercado o ser el 1% y estar haciendo el mismo número de viviendas porque han desaparecido muchos operadores. Cuando no hacía falta ser competitivo porque todo se vendía, cualquiera podría ser promotor. Ahora, por ejemplo, los bancos están vendiendo casas ajustando el precio y las promociones que se inician, la mayoría se hace porque hay una seguridad en las ventas y las hay incluso antes de que se inicie la construcción de la promoción

P: ¿es el precio el factor fundamental para vender una vivienda en la actualidad?

R: el factor fundamental es la ubicación. Tiene que ser una ubicación con demanda y luego está el precio. En este negocio siempre se ha dicho lo mismo, que lo importante es la ubicación y es la verdad. Si tienes una buena ubicación y eres capaz de conseguir un precio ajustado, vas a vender seguro

P: ¿qué volumen de ventas manejan en la actualidad?

R: estamos en torno a las 900 viviendas en promoción, eso daría una media de venta de 500 viviendas al año. Hay muchas que son de alquiler. Estas cifras no son comparables con las del pasado porque el volumen del sector tampoco es comparable. Lo importante para nosotros es que hoy por hoy manejamos unos datos de promoción y prestación de servicios con bancos y fondos que nos generan una cifra de negocio considerable. También nos aportan un pequeño margen con el que recuperamos a corto plazo la capacidad de inversión con el objetivo de volver a conseguir volumen. Aunque en estos momentos las cifras no son lo más importante

P: ha comentado que trabajan con fondos de inversión…

R: empezamos a hacer promoción fuera de España en el 2000 por lo que conocimos mucho antes de la crisis los esquemas de funcionamiento del mercado inmobiliario fuera. Ahora lo que está ocurriendo en España es que se están replicando los modelos de promoción que se hacen en otros países donde el mercado inmobiliario ya está maduro. Es decir, en aquellos donde a pesar de las oscilaciones de precios no hay estos picos que se ven en el ladrillo español. Hemos trabajado con casi todos los modelos de financiación o de inversión alrededor del negocio inmobiliario por lo que para nosotros ha sido relativamente sencillo la adaptación a este nuevo esquema de trabajo, donde el que invierte exige unas rentabilidades y necesita un operador que le preste el servicio de sacar adelante la promoción

P: ¿y que buscan los fondos en el ladrillo español?

R: hay todo tipo de inversores. Nosotros trabajamos con aquellos que entienden el negocio promotor. Es decir, en el que hay que invertir en un suelo para desarrollar una promoción y correr el riesgo de la venta de viviendas. Lógicamente la rentabilidad de ese proceso es más alta de la de comprar un edificio en alquiler. Ahora no se trata de financiar compañías sino de financiar proyectos. Nosotros vamos proyecto a proyecto y ahí, sí damos cabida a inversores que quieran participar. Hay pequeños capitales que creen que es muy buen momento para invertir en promoción inmobiliaria de la mano de empresas que han demostrado una trayectoria profesional y solvente. Esto está pasando y cada vez va a pasar más

P: ¿cree que son lo que necesita el mercado para resurgir?

R: da igual como lo llames: fondo buitre, banco, inversor institucional… el negocio inmobiliario lo que necesita es capital porque tienes que fabricar un producto que quien lo adquiera va a tardar 30 ó 20 años en pagarlo y por tanto, tienes que anticipar el capital que cuesta eso. Durante muchos años ese dinero lo ha puesto un banco y ahora las entidades no ponen ese capital luego hace falta que alguien lo ponga. A veces es el propio comprador el que anticipa cantidades muy fuertes pero el mercado español,  hoy por hoy, no lo admite. Por tanto, creo que es muy bueno y es importante que ocurra para normalizar el mercado inmobiliario. Lógicamente buscan su rentabilidad sobre el capital pero como se busca en la bolsa o como cuando abres una tienda. Lo que no ha sido normal es que cualquiera pudiese tener acceso a una promoción sin poner capital porque el 100% lo ponía el banco. Eso lo que más ha distorsionado nuestro sector

P: ¿qué proyectos están desarrollando?

R: contamos un número importante de viviendas en alquiler, también en alquiler con opción a compra. Tenemos unas 350 viviendas en promoción sin terminar para poner en alquiler y unas 2.300 acabadas en régimen de arrendamiento. Por otro lado, disponemos de entre 800-900 viviendas para la venta en zonas de la comunidad de Madrid como boadilla del monte, el corredor del henares, leganés, paracuellos, la zona nueva de villaverde, móstoles y también en la provincia de Guadalajara. Ahora hay que ir proyecto a proyecto, estudiarlo, ver cuál es la financiación, la inversión y cuáles son los porcentajes de venta. Siempre hemos trabajado de esa manera. Ya no valen las normas generales y montar promociones en poco tiempo

P: ¿cree que ya se ha producido el ajuste de precios?

R: creo que se ha ajustado en muchos lugares como la zona centro de Madrid y en las mejores zonas de las capitales de provincia. No obstante, el negocio inmobiliario es muy local. Por ejemplo, puedes estudiar una promoción en Madrid pero no es lo mismo en un barrio que en otro y dentro de un barrio no es igual una calle que otra. ¿Si ha tocado fondo en términos generales? no sería capaz de afirmar eso con rotundidad. Lo que está claro es que en algunos lugares sí está subiendo el precio de la vivienda

P: ¿volverá al sector inmobiliario a ser el motor de la economía?

R: espero que tengamos más de un motor porque no creo que el sector inmobiliario deba ser el único. Para el sector inmobiliario la combinación de turismo, infraestructuras  y servicios va a ser muy importante. Su mejora, su impulso, su coordinación deberían devolver al sector un gran protagonismo pero el motor debería ser la suma de varias fuentes de ingresos. Construir con un fin que esté bien planificado. Construir por construir, como hacer agujeros para taparlos, no son actividades que aporten nada a la economía ni son sostenibles estructuralmente

P: ¿ve bien que se conceda el permiso de residencia a los extranjeros que compren casa de más de 500.000 euros?

R: me parece muy buena medida para potenciar el sector y la economía española en general pero en otros países se está concediendo por la mitad de ese importe

P: ¿cómo valora la irrupción de sareb en el mercado?

R: el papel de sareb lo veo imprescindible porque creo que era necesario la llegada de una elemento que sea capaz de regular la entrada de tantos activos fallidos que han llegado a la banca. Está haciendo una buena labor porque es tremendamente difícil gestionar la ingente cantidad de activos que ha recibido. Necesita tiempo pero creo que lo hará bien y ayudará a que el mercado se estabilice