Información sobre vivienda y economía

Redevco: "aunque el precio toque suelo hay que analizar cada local para evitar que se deprecie en el futuro"

Autor: @efonseca

Redevco es un inmobiliaria cuyo origen se remonta a 1999 cuando la empresa textil c&a decide segregar en una compañía independiente la gestión de sus inmuebles. Su director general para España y Portugal, Israel casanova, señala a idealista news que el sector inmobiliario se ha activado en los últimos meses. Al mismo tiempo, explica que el precio de los locales comerciales han sufrido una caída media del 30% y que, a su juicio, en general han tocado suelo. No obstante, cree que hay que analizar cada activo de forma individual porque alguno puede seguir depreciándose

¿Cuál es la actividad de redevco?

Redevco es una compañía que invierte en el sector inmobiliario comercial y dentro de éste en lo que habitualmente se denomina retail. Por tanto, no entramos ni en oficinas ni en hoteles. Nuestra cartera cuenta con 600 inmuebles situados mayoritariamente en las mejores zonas comerciales de las principales ciudades europeas. Esa es nuestra tendencia: analizar cada vez más las ciudades que las regiones. Tenemos oficinas en siete países aunque en algunas, como es el caso de la de Madrid desde donde también se controla Portugal, gestionamos varias áreas

En el negocio hotelero se están produciendo muchas operaciones, ¿No se han planteado invertir?

No es nuestra estrategia. La opción que redevco ha elegido es dedicarse únicamente a inmuebles en alquiler para firmas comerciales. Ponemos en explotación un patrimonio a través del alquiler. Es lo que siempre hemos hecho y es lo que sabemos hacer. No queremos desviarnos de esa línea. Nos especializamos principalmente en firmas comerciales de venta al público y además, con una especialización muy concreta: en el centro de la ciudad. Aunque también somos propietarios de centros comerciales que se encuentra a las afueras de las ciudades

También están cambiando de manos los centros comerciales

Sin duda el mercado se ha activo mucho desde el verano pasado y lo ha hecho, fundamentalmente, por dos motivos. El sector inmobiliario ha recibido mucha liquidez y por tanto, ese dinero está buscando oportunidades. A ello se ha unido un cambio en la percepción de riesgo de la economía española, que se ha reducido. Todo esto ha conducido a que haya un mayor interés y que se estén cerrando operaciones. Aquí podemos diferenciar dos tipos: las que se centran en activos de poco riesgo y cuyo perfil de inversor es más el institucional y las de tipo oportunista

Algunos de estos inversores no tenía presencia en España y están llegando a la espera de obtener rentabilidades futuras porque confían en que la economía del país vaya a más. Los dos tipos de inversores están tomando posiciones; las tasas de rentabilidad están empezando a bajar, lo que puede llevar a cierta tensión en los precios motivando que determinados activos se encarezcan. No obstante, aún está por ver que un repunte del consumo y de que se suban las rentas a los inquilinos

¿Y qué activos están buscando estos dos perfiles?

Hay inversores que buscan zona prime y otros, que quieren una mayor rentabilidad, dado su carácter oportunista. Ahora mismo en el mercado vemos una polarización clara. Por un lado, unos buscan activos con poco riesgo y por tanto, una rentabilidad más comedida. Al otro lado tenemos inversores que están llegando al mercado en los últimos meses con el objetivo de obtener una rentabilidad superior a cambio de asumir algo más de riesgo

La depreciación media de los locales comerciales por la crisis es del 30%

¿En qué rango de rentabilidades se mueve uno y otro?

Los inversores oportunistas buscan rendimientos superiores al 15%. Nosotros estamos más enfocados en la parte prime y aquí la rentabilidad varía mucho en función de cada mercado. La diferencia es grande por ejemplo si compraras ciudades como Madrid o Barcelona con otras como Sevilla, lisboa o san Sebastián. En las mejores ciudades de Europa como londres se mueve entre el 3-4%, mientras que en Madrid y Barcelona está en el 5%

¿Qué características tiene los locales que adquiere redevco?

Siempre buscamos la mejor ubicación dentro de las ciudades en las que queremos invertir. Nuestros arrendatarios son firmas de primer nivel, mayoritariamente internacionales aunque también trabajamos con operadores de un tamaño más local

¿Notan un mayor interés por este tipo de locales?

Sí, ha habido operaciones como la venta de la tienda donde se encuentra c&a en la gran vía de Madrid. No suele haber muchas operaciones de este tipo porque la demanda es alta pero los propietarios de estos locales no suelen estar en disposición de vender. Es una característica de este mercado, la rotación de activos es pequeña. Muchos propietarios entienden que son una buena inversión debido a su bajo riesgo

Imagen: Luis manzano / idealista news

¿Qué depreciación han sufrido estos activos?

Efectivamente, ha habido una depreciación importante que varía en función de tipo de activos comercial de que hablemos pero en líneas generales ronda el 30%. Es una caída importante y por eso, el mercado español está llamando la atención

¿Cree que esa caída del valor ya ha tocado suelo?

El activo prime ha mantenido unos niveles de precio más razonables y aquí la corrección ha sido inferior al 30%. En el mercado oportunista sí se ha producido una gran bajada del precio. En términos generales, se ha tocado suelo por eso estamos viendo un impulso. Pero si entras al detalle de cada activo… hay que analizar para ver si algún factor negativo puede hacer que ese activo se deprecie aún más en el futuro

¿Qué tipo de problemas?

Qué tenga una tasa baja de ocupación con pocas probabilidades de recuperarse; que las rentas sean superiores a las que se están pidiendo en el mercado, etc

El nivel de inversión que se alcance en 2014 superará con creces al del año pasado

¿Podría ponerme un ejemplo? ¿El complejo castellana 200?

Por su ubicación no lo consideraría oportunista. No es sólo un centro comercial. Creo que tiene características para considerarlo más prime. Además, comercialmente está prácticamente todo ocupado

Pero los alquileres de los locales son bajos; las oficinas están vacías; la sociedad propietaria arrastraba importante pérdidas; el hotel previsto está sin construir…

Hay que tener en cuenta su ubicación: Madrid y paseo de la castellana. Sin duda, la operación se ha cerrado por una cantidad que no es el precio de una inversión oportunista

¿Qué perspectivas manejan para los próximos meses?

Hay muchas oportunidades y los inversores están mirando, lo que significa movimiento. Por tanto, es posible que el nivel de inversión que se alcance en 2014 supere al del año anterior (2.000 millones de euros) con creces. Esto siempre es bueno

A finales de 2014 vence la prórroga de 20 años que ley de arrendamientos urbanos de 1994 concedió a muchos contratos de locales con renta antigua. ¿Puede ser esto un punto de inflexión?

Pueden surgir oportunidades pero también que hay tener en cuenta la fecha la letra pequeña de muchos de estos contratos. Habrá personas que se podrán subrogar dependiendo de su situación personal; de cómo han accedido al alquiler… será necesario estudiar cada caso aunque si cabe la posibilidad de que determinados locales salgan al mercado. Es decir, que haya una rotación desde el punto de vista del alquiler aunque también puede afectar al de la inversión. Esto puede ocurrir especialmente en ciudades más pequeñas, donde habrá propietarios que muevan ficha