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Irea: aciertos y errores de bulto en nuestras previsiones

mikel echavarren, consejero delegado de irea
Autor: mikel echavarren - irea

Artículo escrito por mikel echevarren, consejero delegado de
Irea

En pocos sectores como en el inmobiliario se efectúan previsiones permanentes sobre su evolución futura. En cada publicación de estadísticas de todo tipo, se aprovecha para solicitar la opinión sobre su aplicación a los próximos meses a determinadas personas que, en opinión de los periodistas, tienen algo que decir. Estos vaticinios se unen a los efectuados en foros de debate, blogs, artículos y opiniones de todo tipo. Estas opiniones suelen originar intensos debates en blogs, organizados o no, que no suelen dejar títere con cabeza

En este grupo de “opinadores” nos solemos encontrar bastante a menudo a las mismas personas. Bastantes de estos vaticinios son bienintencionados y otros son claramente sesgados a favor de su propio negocio

Nosotros somos parte de este grupo de analistas, creemos que con una razonable buena intención, aunque claro qué vamos a decir de nosotros mismos… No vendemos pisos, no tenemos actividad de agencia pero está claro que tenemos un interés evidente en que se acabe de una vez esta crisis

En cualquier caso, conviene reconocer que nos hemos equivocado en bastantes ocasiones. Más vale tarde que nunca, y por ello hemos repasado las opiniones más relevantes que efectuamos desde comienzos de 2007 en nuestra Newsletter para resaltar aciertos significativos y errores de bulto. Para ello, destacamos a continuación los principales mensajes de las editoriales de dichas publicaciones, escritos por mí, desde antes del inicio de la crisis

Núm. 10. Mayo 2007. “Alta velocidad en el sector inmobiliario”

Comentamos en dicho editorial la absurda situación derivada de las compras de sociedades inmobiliarias cotizadas. “¿A dónde conduce esta locura? ¿Quién entiende que se crea valor comprando una sociedad inmobiliaria a su precio máximo y apalancando la operación hasta la bola?” …"Pues debe ser tan obvio que provocan subidas de infarto en bolsa. Y subidas sin límite, hasta que la bolsa aguante”

No era mal presagio, desde luego, considerando lo que ocurrió después con la práctica totalidad de las operaciones corporativas de inmobiliarias cotizadas

Núm. 11. Octubre 2007. “Los buenos gestores cotizan al alza”

Cinco meses después, y con el inicio de la crisis subprime, indicábamos algunas previsiones sensatas

“El parón de la demanda es un hecho, y la contracción del crédito promotor y corporativo una hipótesis más que probable” “…es más que recomendable reevaluar los costes de estructura de cada sociedad, incrementar la calidad de los recursos comerciales y cuestionarse la prioridad de las alternativas de expansión internacional, así como analizar la posibilidad de venta de activos líquidos en el corto plazo”. “Malos tiempos para la lírica. Pero también un nuevo escenario de oportunidades para quienes realmente conocen el oficio”

Lo cierto es que no estábamos mal enfocados del todo, salvo el último consejo sobre las oportunidades que se abrían en dicho momento, que el tiempo ha demostrado que no eran tales y que incluso los buenos profesionales en los meses siguientes poco podían hacer

Núm. 12. Enero 2008. “Movimientos corporativos en el sector inmobiliario”

El año 2008 lo iniciamos bajo el aturdimiento del cambio de escenario. Algunas previsiones estaban acertadas y otras muy pero que muy despistadas

“La contracción del crédito, la falta de credibilidad de muchas valoraciones…y el incremento de los costes financieros han puesto de manifiesto la fragilidad de los esquemas fulgurantes de crecimiento, alentados con altas dosis de crédito ilimitado”. No era un mal diagnóstico en un momento en el que el sector inmobiliario todavía asistía perplejo al inicio de su hundimiento

“Para el año 2008 veremos varios tipos de operaciones corporativas:

• Procesos de salida a Bolsa, ya lanzados o planificados antes de la crisis “subprime”: es impredecible la respuesta del mercado…

• Fusiones entre empresas complementarias, que no requieran desembolsos significativos

• Liquidación de sociedades con conflictos entre sus socios

• Entrada de capital, con cuenta gotas, en sociedades con buenos equipos de gestión…

El próximo año se iniciarán muchos más procesos corporativos que en 2007”

Realmente pensábamos que a río revuelto este tipo de operaciones se incrementarían. La realidad es que no se realizó NINGUNA. Fuimos “culpables” de juntar nuestra esperanza de que hubiera operaciones, en las que somos expertos, con la interpretación de la realidad. Craso error.

Núm. 13. Mayo 2008. “Merece la pena”

Ya llevábamos seis meses inmersos en la prestación de servicios de refinanciación, por lo que no éramos optimistas ante prácticamente nada.

“Quizás ha llegado el momento de que muchos promotores españoles se planteen la posibilidad de refinanciar el conjunto de la deuda bancaria”

“La gestión defensiva de muy corto plazo ante algunas entidades financieras puede costar muy cara a medio plazo. Es el momento de realizar un ejercicio de pragmatismo…renegocición global de la deuda en un contexto de transparencia y de demostración de la viabilidad futura del negocio”

En esta ocasión no realizamos ninguna previsión de la que tengamos que sonrojarnos.

Núm. 14. Octubre 2008. “La verdadera situación del sector inmobiliario”

El editorial era un desahogo frente a las informaciones que se transmitían en prensa sobre la situación de los promotores inmobiliarios que no se correspondía con lo que veíamos diariamente

“Mientras el sector inmobiliario español trata de gestionar sus graves problemas con sus acreedores financieros, desde los poderes públicos se envían mensajes ciertamente chocantes sobre estadísticas de incrementos de precios…”. “&Hellip;aconsejamos favorecer la concertación de promotores, banca y cajas de ahorro, junto con el Gobierno, para evitar que de forma masiva se traspasen activos y riesgos inmobiliarios del sector inmobiliario al financiero”

“Dejemos de enviar mensajes para la galería y pongámonos a trabajar”

Nada que objetar, salvo que entonces también clamábamos por la posibilidad de que el Gobierno utilizara la crisis para hacerse con un paquete de miles de viviendas de alquiler público. Ciencia ficción

Núm. 15. Enero 2009. “Un año de Corporate Recovery”

La práctica totalidad del editorial era casi un “publirreportaje” de nuestra actividad como asesores en procesos de refinanciación. Respecto a 2009, vaticinábamos algunas cosas sensatas y otras que con el tiempo se ha demostrado que eran ilusiones sin fundamento.

“&Hellip;los procesos de refinanciación continuarán en 2009, con empresas inmobiliarias que no soporten la cancelación sistemática de pólizas y préstamos…o con segundas refinanciaciones cerradas en falso. Más centradas estas últimas en desinversiones de activos y reducción de deudas”

“El año 2009, aunque suene ilusorio, es un año de esperanza para un sector desesperanzado y deprimido. Será …el tercer año de crsisi, con unas perspectivas ciertas de bajada de clos costes fianncieros y de disminución de la inflación, que permitirán incrementar las tasas de ahorro de los futuros compradores de viviendas. Será un duro año hacia una perspectiva más favorable en 2010”

“No perdamos la ilusión ni la confianza. Dure lo que dure la crisis, un año más es una oportunidad más. Y de esta saldremos”

Visto con perspectiva, este editorial no fallaba en la previsión de que 2009 sería terrible, pero pecaba de ingenuidad al prever que sería el peor de la crisis. No estaba mal transmitir un mensaje cuasi navideño para levantar la moral, pero el tiempo ha demostrado que un año más en la crisis es acercarse a la muerte empresarial en muchos casos

Núm. 16. Mayo 2009. “Los riesgos de la automedicación en el sector inmobiliario”

No realizábamos vaticinios de importancia. Sólo resaltábamos los errores y elevados costes que habíamos visto cuando los promotores renegociaban directamente sus deudas con las entidades financieras sin tener ninguna referencia de hasta dónde podían llegar en esas negociaciones.

Como no preveíamos nada, en este número tampoco nos equivocamos…

Núm. 17. Octubre 2009. “Una realidad distorsionada”

En este número nos extendíamos largo y tendido en criticar las fuentes de información del Ministerio de Vivienda y las opiniones sobre evolución de precios que se estaban haciendo sobre las estadísticas oficiales

“&Hellip;creemos sinceramente que existe un abismo entre lo que marcan dichas estadísticas y lo que está ocurriendo en la realidad”. “No hay ningún promotor inmobiliario en su sano juicio que no esté dispuesto a rebajar los precios de venta …con tal de vender. Este nivel está limitado en muchas ocasiones por el de la deuda hipotecaria”

Hasta aquí, no íbamos mal encaminados

“Todo esto nos lleva a concluir que las rebajas de los precios de venta de viviendas ya se han producido a sus máximos niveles posibles”

Pues no, Mikel, no era así. Posteriormente han bajado muchísimo más. Es cierto que en muchos de nuestros clientes refinanciados no había margen para la bajada de precios, pero esa no era la realidad del mercado ni de todo el mercado. Las viviendas de segunda mano continuaron ajustándose de forma significativa en precios y las adjudicadas por los bancos también. Y las de los promotores hace tiempo que han entrado en un proceso de más bajadas, quitas de deuda y más bajadas

En fin, más que craso error. Mis disculpas por ello

Núm. 18. Enero 2010. “Plan Resiste”

Nada que resaltar. Destallábamos un plan del Gobierno Vasco para ayudar a empresas en crisis

Núm. 19. Mayo 2010. “Esfuerzos para salvar un sector industrial”

Seguíamos clamando en el desierto por un pacto global para evitar la debacle del sector inmobiliario, con poca fe

“Nunca es tarde, pero ya va siendo bastante tarde. Han transcurrido casi tres años desde el inicio de la crisis, y el incendio que provocó en el sector inmobiliario y que el propio sector inmobiliario ha contribuido a atizar, parece que se ha tratado de “controlar” dejando que se queme la totalidad del bosque”

“Puede que no tenga una acogida muy popular el esfuerzo de concertación en un sector apestado algunos poderes públicos. Pero en un ejercicio de responsabilidad y en aras del beneficio común, era y es necesario intentarlo”

Núm. 20. Octubre 2010. “Las lecciones de Suráfrica”

En esta ocasión descargábamos nuestra frustración al ver el desastre del mercado inmobiliario desde la perspectiva de nuestros clientes y ante la inoperancia de la Administración

“En estos tres últimos años de reestructuraciones financieras, hemos visto, desgraciadamente, muy poco “jogo bonito” en las negociaciones de refinanciación. Alguna entidad financiera ha aplicado sistemáticamente las tácticas holandesas de destrucción del juego y de las espinillas de los promotores. Afortunadamente, esas tácticas no se han aplicado de forma generalizada por todos los bancos y cajas, aunque a medida que avanzaban los “partidos” se ha notado una dureza inusitada e innecesaria en las formas de algunos negociadores y una cierta tendencia al codazo y la entrada dura”

“Siendo preocupante las malas artes de algunos jugadores, más lo ha sido la actitud complaciente del “equipo arbitral””

“El Gobierno, desde el inicio del partido tenía un claro favorito, y en lugar de favorecer el entendimiento entre las partes, se ha dedicado a favorecer al equipo financiero esperando que el de los promotores inmobiliarios sucumbiera por goleada. Parece que desde los primeros minutos se haya dedicado a tocar la “vuvuzela” de los nuevos modelos económicos que España necesita sin atender a los que se derrumbaban”

En los últimos tres números, desde enero a octubre de 2011, no hemos incluido más “lloros” ni predicciones en nuestras publicaciones

No obstante, nos hemos prodigado en opinar en prensa sobre la evolución del sector y a través de nuestro blog, con algunos errores clamorosos

Estábamos convencidos de que en 2010, en el primer semestre, se estaban dando algunos indicios de mejoría en la demanda del sector residencial. Nuestros clientes vendían más y la afluencia de compradores potenciales en las casetas de venta era significativamente mayor.

Recomendamos comprar viviendas a finales de 2009 y metimos la pata hasta el zancarrón. Reitero que no tenemos más interés en ello que el de que nuestros clientes sobreviviesen, y no había maldad (mucha) sino la esperanza de que se tradujese a la realidad lo que veíamos en nuestros clientes

Mis disculpas de nuevo

También hemos perdido sistemáticamente las apuestas frente a periodistas serios y en foros de opinión (idealista) sobre la evolución de precios y de la demanda

No nos hemos equivocado en anticipar la crisis ni en la profundidad de la misma respecto a los promotores inmobiliarios, pero por el resto de errores, pedimos disculpas y hacemos propósito de enmienda

No tenemos la bola de cristal. Nadie. Pero tratamos de frotarla con el mejor de los ánimos y reconociendo nuestros muchos errores

Mikel echevarren, consejero delegado de
Irea
Y autor del libro "del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria"visitar la web de irea


 

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