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Análisis, distrito a distrito, del mercado de viviendas nuevas en Madrid en 2011 (tabla)

variación del precio de las viviendas nuevas en madrid en 2011
Autor: Redacción

Sociedad de tasación
Ha señalado que durante el año 2011 el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital disminuyó el 3% en relación al que tenía en diciembre de 2010, hasta los 3.191 €/m2 construido. Dicha disminución fue inferior a la media nacional (4%)

Así durante 2011, el distrito de Madrid que experimentó  una  mayor  disminución  del precio  de  la  vivienda  nueva  fue  villaverde (-7,1%)  seguido de tetuán  (-4,8%) y puente de  vallecas  (-4,8%).  Por  el  contrario,  las zonas  de  la  capital  donde  menos  cayeron los precios fueron centro (-1,1%) y san Blas (-1,8%)

Según el informe de sociedad de tasación, el barrio de Salamanca (5.483€/m2) sigue siendo el distrito con el metro cuadrado más caro, seguido de chamberí  (4.681  €/m2) y chamartín  (4.325  €/m2). En el lado opuesto se sitúa villaverde (2.224  €/m2), usera (2.502 €/m2) y villa  de vallecas (2.558€/m2)

En cuanto al área metropolitana, el precio de la vivienda nueva de tipo medio se situó en 2.232 €/m2 construido, con una reducción de precios del 3,8%. Los descensos más  altos  entre  las  poblaciones  de más  de  50.000  habitantes  se registraron en móstoles (-9,3%), majadahonda (-7,5%) y las rozas (-6,4%). Por el contrario, donde menos se ha contraído el precio de la vivienda nueva en el último año fue en getafe (0%), alcorcón (0,5%) y alcalá de henares (-1,9%)

Resto de España  

En comparación con otras comunidades autónomas, Madrid registra una disminución del precio de la vivienda  libre por debajo de  la media nacional. Las comunidades donde más se ha reducido el precio medio de la vivienda han sido en Navarra (-7,3%) y Aragón (-7%), mientras que la región donde el descenso ha sido menos acusado es Galicia (-1,3%)

Análisis distrito a distrito


- Centro (precios entre 3.836- 8.065 euros/m2)

Distrito con gran variedad en tipología y calidad de los inmuebles, dependiendo en gran medida de la representatividad de la zona. Oferta de vivienda nueva prácticamente inexistente, que ha rebajado ligeramente los precios, y en las que se han vendido únicamente las unidades más atractivas. En algunos casos, hay unidades de obra nueva pendientes de venta dos años después de la finalización de las obras. Predominancia clara de la oferta sobre la demanda en el mercado secundario, donde el movimiento aparente no suele cristalizar en operaciones firmes. Precios que continúan a la baja


- Arganzuela (precios entre 3.099- 5.814 euros/m2)

El aparente repunte de los precios que pareció inducir la inauguración del parque lineal Madrid río no ha llegado a mantenerse, y los precios observan nuevamente tendencia a la baja. Continúan las operaciones para liberar suelo frente a la nueva sede de repsol, y aparece alguna promoción en fase todavía muy inicial. También se detecta alguna pequeña promoción en legazpi, igual que en semestres anteriores, pero sin que ello permita hablar de mejora en la tendencia bajista del mercado. Continúa la demolición de la fábrica mahou, liberando suelo edificable. Se ven nuevas promociones muy puntuales en acacias, palos de moguer y chopera, aunque la posibilidad de comercialización parece incierta ante la bajísima actividad de la demanda

- Retiro (precios entre 3.286- 4.534 euros/m2)

La escasa actividad edificatoria de periodos anteriores todavía se ha reducido más, en un distrito en que predomina el mercado secundario debido a su alto grado de consolidación. Se mantiene también la tendencia a la baja en el número de transacciones registradas, tanto en obra nueva como en rehabilitación. Plazos de comercialización muy lentos, con aumento de la oferta sobre la demanda y considerable stock de viviendas


- Salamanca (precios entre 4.234- 9.227 euros/m2

Desarrollo inmobiliario consolidado. La mayoría de las promociones en venta corresponden a rehabilitaciones de edificios antiguos, aunque hay algunas promociones de nueva planta en guindalera, y en menor medida en fuente del berro. En la actualidad hay del orden de 350 unidades de vivienda nueva libre en oferta, la mayor parte de ellas en promociones terminadas hace ya algún tiempo. Continuidad a la baja en los precios, con márgenes relativamente amplios en las posibilidades de negociación


- Chamartín (precios entre 3.741- 6.987 euros/m2)

Todo el sector inmobiliario se resiente de la situación actual, si bien el más perjudicado es el segmento residencial.  Las grandes intervenciones que prometían una renovación importante del tejido Urbano se encuentran paralizadas en la actualidad. Proporción oferta-demanda invariable desde hace más de un año, con operaciones lentas, y aumento de la oferta en alquiler. Precios de venta con márgenes de negociación tendiendo a ampliarse cada vez más


- Tetuán (precios entre 2.704- 4.825 euros/m2)

Actividad edificatoria muy contenida, con nuevas promociones en la zona de bravo murillo por substitución de edificación antigua. No está prevista ninguna intervención significativa, más allá del ensanchamiento de algunas calles para dotar de ejes de circulación a las zonas más congestionadas del distrito. El relativo incremento de la demanda detectado en el semestre anterior, ha dado paso a una nueva situación de estancamiento, aunque se siguen encontrando operaciones puntuales muy selectivas. La absorción del stock acumulado se realiza muy lentamente


- Chamberí (precios entre 4.003- 6.545 euros/m2)

Se aprecian varias promociones acabadas, con precios tendiendo a la baja de forma considerable. Paralización casi total de nuevos proyectos, y también de algunas promociones en marcha. Los planes de renovación de la trama urbana con cambio de usos terciarios a residencial están paralizados en la actualidad. La actividad inmobiliaria se ciñe casi en su totalidad a transacciones en el mercado secundario, con algunas excepciones en el barrio de vallehermoso, con tipologías de manzana cerrada con piscina. Los plazos de venta tienden a alargarse


- Fuencarral-pardo (precios entre 2.522- 5.165 euros/m2)

Mercado casi paralizado. En los pau de las tablas y montecarmelo no se han concedido nuevas licencias, ni de obras, ni de nueva ocupación, y su consolidación se encuentra alrededor del 85% y 94 % respectivamente.  En arroyo del fresno también se mantiene la situación anterior con las obras de urbanización cercanas a su finalización, aunque siguen pendientes los desalojos de las parcelas ocupadas.  Aunque los precios no han experimentado una caída significativa, se aprecia un aumento en la dificultad para la venta, en parte favorecido por el incremento progresivo de la oferta de vivienda pendiente de primera ocupación procedente de particulares, con oscilaciones de precios que varían ampliamente en función de la necesidad de liquidez en cada caso. Así mismo se aprecia un incremento en la oferta en alquiler, con o sin opción a compra tanto por parte de promotores como de particulares


- Moncloa-aravaca (precios entre 3.172- 5.149 euros/m2)

Oferta elevada en vivienda nueva, tanto unifamiliar como plurifamiliar, predominando la venta sobre el alquiler, con gran diversidad de tamaños y programas. No se aprecia aumento significativo de la misma, por lo que el stock se va reduciendo lentamente a medida que se producen nuevas transacciones. Demanda escasa, muy inferior a la oferta, con precios que siguen en proceso de ajuste


- Latina (precios entre 2.202- 3.341 euros/m2)

Vivienda nueva en las zonas periféricas del distrito, con tipología predominante de plurifamiliar, y escasa oferta de promociones en rehabilitación. Moderada oferta de protección oficial, y predominancia de la venta sobre el alquiler en vivienda libre, aunque el producto en alquiler con opción a compra experimenta una tendencia al aumento.  Algunas noticias recientes apuntan hacia la reactivación de la operación campamento y la concreción de plazos para el inicio de las obras de urbanización. Precios con tendencia al estancamiento, y aumento de las ofertas de alquiler con opción a compra


- Carabanchel (precios entre 1.882- 3.646 euros/m2)

Situación muy diferenciada entre el pau carabanchel, donde se concentra prácticamente toda la oferta de vivienda nueva, cuyo desarrollo se encuentra casi terminado, y el resto de distrito, con predominio del mercado secundario. Prácticamente no se aprecian transacciones en el mercado de vivienda nueva, y muy pocas en el mercado secundario


- Usera (precios entre 1.947- 3.692 euros/m2)

Desarrollo Urbano casi paralizado, con edificación nueva muy escasa, y a precios que acerca la vivienda libre a la de protección oficial en algunas zonas. La rebaja producida en los precios de algunas unidades en manos de entidades financieras que hasta ahora los mantenían a precios muy elevados, ha obligado a los promotores a rebajar también sus precios para mantener la competitividad. Sólo se mantienen precios similares a periodos anteriores, o con pequeñas bajadas, los dos mejores barrios del distrito: moscardó y almendrales, principalmente en las zonas más próximas al parque de la orilla sur del manzanares


- Puente vallecas (precios entre 1.907- 3.394 euros/m2)

Oferta muy desequilibrada ante una demanda muy débil, tanto en mercado primario como secundario. Actividad inmobiliaria muy escasa se centra mayoritariamente en las zonas bien comunicadas con posibilidad de aparcamiento, mientras la producción de vivienda de obra nueva es prácticamente nula. Se mantienen un acusado ritmo descendente en las transacciones, con stock importante, y demanda cada vez más escasa


- Ciudad lineal (precios entre 2.700- 4.870 euros/m2)

Parque de viviendas muy heterogéneo, con gran variedad de tipologías que van desde el alto standing a las más sencillas. Desarrollo inmobiliario terminado, con la excepción de pequeños solares resultantes de la demolición de edificación antigua. Se ha incrementado la oferta con algunas pequeñas promociones que aparentemente han esperado a terminar las obras para salir al mercado. La demanda sigue siendo muy débil, con ritmos de venta muy lentos, y precios que descienden lentamente, observándose gran facilidad para la negociación


- Hortaleza (precios entre 2.333- 5.074 euros/m2)

Las subastas de suelo edificable del ayuntamiento de Madrid aún quedan desiertas. Una vez terminados los desarrollos en sanchinarro y valdebebas, no hay previsión de nuevas actuaciones. Ventas muy estancadas, en que las operaciones se suelen formalizar gracias a descuentos no reconocidos por el vendedor. Sí que se aprecia cierta presión en la demanda de vivienda protegida, pero no en la libre, en la que las ventas son puntuales y propiciadas por una demanda muy selectiva


- Villaverde (precios entre 1.556- 2.514 euros/m2)

Es uno de los distritos de Madrid en que la vivienda tiene precios más económicos. La oferta se centra generalmente en superficies reducidas, que al parecer no se ajusta a los cambios producidos en la tendencia de la tipología más demandada, consistente en viviendas con programas algo más amplios.  Hay suelo vacante, pero no se inician obras nuevas. Ritmos de transacción muy lentos, en que las operaciones materializadas son principalmente de los productos mejor posicionados, en que, aunque con precios más elevados, la operación no depende aparentemente del soporte crediticio


- Villa de vallecas (precios entre 1.903- 3.800 euros/m2)

En el casco antiguo se observan algunas pequeñas promociones por substitución de edificación antigua. En ensanche de vallecas no se aprecia el inicio de promociones nuevas, si bien parece observarse un ligero aumento en la cantidad de transacciones formalizadas, fundamentalmente en viviendas de protección oficial. Todavía hay algunas obras en ejecución paralizadas y muchas viviendas acabadas sin vender. En el mercado secundario, el comprador se ha vuelto mucho más selectivo, y la demanda se centra en viviendas en perfecto estado de conservación, siendo mucho más difícil la colocación de las que no tienen esa característica


- VicÁlvaro (precios entre 2.525- 3.167 euros/m2)

Stock de viviendas estabilizado, con desarrollo edificatorio y ritmos de ventas lentos o paralizados en promociones en comercialización. La oferta sigue superando ampliamente a la demanda. Los precios de transacción continúan en descenso. Continúan paralizados los desarrollos de suelo Urbano que estaban en marcha (el cañaveral, los ahijones, los berrocales


- San Blas (precios entre 2.288- 3.167 euros/m2)

Desarrollo inmobiliario muy lento, con oferta amplia que no es absorbida por la demanda. No hay expectativas claras para favorecer el desarrollo a corto o medio plazo de la zona de nueva centralidad del este, con 9.000 viviendas, que debe dinamizar el distrito. Precios con la misma tendencia descendente que en semestres anteriores


- Barajas (precios entre 2.667- 3.783 euros/m2)

Desarrollos inmobiliarios escasos en el casco Urbano, con edificación antigua que va siendo substituida lentamente. Casi toda la edificación en curso se dedica a vivienda protegida.  La absorción de stock en el ensanche de barajas sigue siendo muy lenta, y se centra fundamentalmente en la vivienda protegida, siendo de más difícil colocación las unidades de vivienda libre. En el parque de valdebebas (compartido con hortaleza), la urbanización está ejecutada al 85% aproximadamente la demanda sigue retraída, y parece continuar esperando mayores descensos en los precios

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