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Irea: "no creemos que la reforma financiera pueda traer una bajada sustancial del precio de los pisos de bancos"

mikel echavarren, consejero delegado de irea
Autor: mikel echavarren - irea

Artículo escrito por mikel echevarren, consejero delegado de
Irea

El Boletín Oficial del Estado, del sábado 4 de febrero de 2012, recoge la aprobación del “Real Decreto Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero”, que incluye diversas medidas tendentes a facilitar una mayor transparencia y credibilidad del sistema financiero español

Entre dichas medidas, destacan las relativas a las provisiones aplicables a los activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en pago de sus préstamos por parte de las entidades financieras, y a los préstamos “normales”, subestándar y dudosos existentes al 31 de diciembre de 2011 o procedentes de la refinanciación de los mismos en fecha posterior

La aplicación de dichas medidas de ajuste contable tendrá una incidencia notable en la ya compleja relación existente entre el sector promotor inmobiliario y las entidades financieras acreedoras, fundamentalmente en los procesos de refinanciación actualmente abiertos y en los que se inicien en los próximos meses

A continuación, tratamos de evaluar qué consecuencias pueden derivarse de estas medidas para los promotores inmobiliarios

1) Ámbito de aplicación

Las medidas relativas a las dotaciones mínimas necesarias se detallan en los Anexos I y II del Real Decreto Ley. Dichas dotaciones se refieren tanto a los préstamos y créditos existentes al 31 de diciembre de 2011 como a los activos adjudicados a dicha fecha (por ejecución, dación en pago o compra venta)

Es de resaltar que las medidas afectan a los instrumentos financieros del sector inmobiliario, sin garantía real, con garantía de suelo, promociones en curso o activos terminados, y a los activos inmobiliarios adjudicados de cualquier sector económico

Considerando la detallada argumentación de la exposición de motivos del Real Decreto Ley, interpretamos que estas medidas no serían de aplicación para los instrumentos financieros de sectores como el industrial, el hotelero o de la construcción, aunque tuvieran garantías reales otorgadas sobre activos inmobiliarios, ya sea sobre sus propios activos o sobre garantías de otras sociedades, incluso de inmobiliarias

Este aspecto puede constituir una vía alternativa, de reubicación de ciertos activos y riesgos en grupos de sociedades sin CNAE inmobiliario, que pudiera permitir una mejor calificación de la deuda y un mayor margen de acción en procesos de refinanciación

2) Plazos y condiciones

Antes del 31 de marzo de 2012 deberán presentarse las estrategias de saneamiento de las entidades financieras, que deberán estar completadas durante el ejercicio 2012

No obstante lo anterior, para aquellas entidades que lleven a cabo procesos de integración se les concederá un plazo adicional de 12 meses siempre que cumplan los siguientes requisitos:

• La integración de diferentes entidades financieras (de distintos grupos), deberá permitir un incremento del balance de la mayor de ellas superior al 20%, aunque bajo determinadas condiciones pueden aceptarse porcentajes menores, nunca inferiores al 10%

• Deberá presentarse un plan de incremento de crédito a las familias y a las PYMES con objetivos cuantificados a 3 años

• De la misma forma, deberá justificarse un plan de incremento en la desinversión de los activos inmobiliarios adjudicados

Estas condiciones determinarán, en nuestra opinión, que las entidades financieras involucradas en procesos de fusión tratarán de incentivar de forma relevante sus desinversiones de activos adjudicados, principalmente viviendas, y tratarán de evitar, en la medida de lo posible, la adjudicación de nuevos activos. Este último efecto, será relevante a la hora de efectuar planteamientos específicos y plantear estrategias durante los procesos de refinanciación

3) Saneamiento

Hay que destacar que las dotaciones mínimas requeridas afectan sólo a los siguientes conceptos:

A) Activos adjudicados inmobiliarios, de cualquier origen, existentes al 31 de diciembre de 2011 o que se adjudiquen con posterioridad

B) Préstamos y créditos calificados como subestándar o dudosos, existentes al 31 de diciembre de 2011, o que siendo “normales” a dicha fecha se conviertan en dichas categorías en fecha posterior

C) Préstamos vivos “normales” existentes al 31 de diciembre de 2011

En relación con este último concepto es importante resaltar que en el RDL NO se establecen medidas de saneamiento para los nuevos préstamos concedidos en fecha posterior al 31 de diciembre de 2011 que no tengan calificación de subestándar o dudoso a dicha fecha

Por lo tanto, no se requerirá el saneamiento de préstamos promotor nuevos otorgados con posterioridad al 31 de diciembre de 2011 sobre los que se atienda al pago del servicios de la deuda. No obstante, el Banco de España ha señalado que exigirá mayores dotaciones genéricas sobre estos nuevos préstamos que los requeridos hasta la fecha

En relación con la disposición posterior al 31 de diciembre de 2011 de los préstamos promotor concedidos con anterioridad a dicha fecha, el saneamiento a aplicar dependerá de la interpretación del término “riesgo vivo” que se indica en el Real Decreto. Parece razonable que se refiera al saldo dispuesto y no al concedido, y las disposiciones posteriores no se incluyan en el cálculo del saneamiento genérico, aunque la experiencia nos lleve a dudar sobre la coincidencia de lo razonable con lo finalmente aplicable. Dicha interpretación dependerá de las directrices que fije el Banco de España a este respecto

El saneamiento exigido a las entidades financieras se entiende como un porcentaje mínimo de provisión más la asignación adicional de capital (consumo de fondos propios) para determinados casos

Los porcentajes de provisión mínimos exigidos son los siguientes:

Adicionalmente consumirán fondos propios (capital suplementario de máxima calidad) de un 20% del saldo vivo de los préstamos dudosos y subestándar con garantía de suelo y de un 15% de las promociones en curso paradas con similar calificación

Llama la atención que se exija únicamente un nivel mínimo de provisión del 24% para préstamos subestándar sin garantía real, cuando sus posibilidades de cobro en el sector inmobiliario son hoy por hoy mínimas

Activos adjudicados (provisión mínima del 25%)

•    Terminados y viviendas habituales de particulares, provisión en función del tiempo transcurrido desde su adjudicación.

+12 meses y hasta 24 meses >> 30%

+24 meses y hasta 36 meses >> 40%

+36 meses >> 50%

•    Suelo o promociones en curso

Suelo: 60%   { Sin antigüedad definida

P. En curso: 50%  { Sin antigüedad definida

Adicionalmente consumen fondos propios de un 20% y un 15% adicionales, los suelos y obra no terminada, respectivamente

Del análisis de las provisiones requeridas por el Real Decreto, podemos extraer las siguientes conclusiones:

I. No afecta a los nuevos préstamos concedidos a partir del 1 de Enero de 2012 que se califiquen como “normales"

Para sociedades inmobiliarias calificadas como subestándar o dudosas, la concesión de nuevos préstamos requerirá la creación de vehículos societarios al margen de dichos grupos. Realmente no constituye una dificultad mayor a las prexistentes para la concesión de nuevos créditos para la promoción directa o a través de comunidades o cooperativas.

Sin embargo, no creemos que se incremente la concesión de nuevos préstamos promotor por este motivo, dadas las mayores exigencias de provisiones genéricas del Banco de España y la situación en la que se encuentra el sector inmobiliario

II. La calificación de un préstamo como dudoso o subestándar requiere una provisión inmediata similar a la aplicable a los activos adjudicados

En nuestra opinión, esta circunstancia sólo puede favorecer la adjudicación de los escasos activos terminados de los promotores inmobiliarios para tratar de gestionar su liquidación por parte de la entidad financiera. La adjudicación de suelo y obras inacabadas sólo supone un incentivo muy limitado para una entidad financiera frente al riesgo de concurso, aunque el coste en dotaciones en el concurso sea superior

No obstante, consideramos que se abre un escenario de especial riesgo para los promotores ya que dicha calificación como subestándar o dudoso en préstamos con garantía de suelo u obras en curso no provoca un quebranto muy diferente al derivado de un concurso de acreedores.

III. El principal efecto en términos de dotaciones, se produce con el cambio de la calificación de los instrumentos financieros calificados como “normales” a subestándar o dudoso

En este sentido, la entrada en mora de un préstamo “normal”, resulta muy dañina para una entidad financiera, pasando en sus dotaciones del 7% hasta un rango del 25-60% en función de la tipología de la garantía.

Por este motivo, entendemos que desde la fecha de impago de intereses o principal y hasta la fecha de comunicación de la mora, se acelerarán aún más las decisiones bancarias de adjudicación de producto terminado y/o de refinanciación de suelo para evitar el salto en las provisiones tan significativo

El riesgo de estas negociaciones consistirá en traspasar la línea roja de la mora

IV. Aunque tenemos escasas esperanzas en que sirva de incentivo, es evidente que la concesión de préstamos promotor para la conversión de suelo viable en producto terminado y su venta a clientes finalistas es muy favorable en términos de dotaciones ante el riesgo del impago del préstamo suelo por falta de actividad

Frente a un impacto porcentual del 80% de dotación del crédito vivo con garantía de suelo, se abre la posibilidad de provisionar el 7% del mismo y no tener que provisionar el nuevo préstamo promotor concedido. Si finalmente no se vendiera parte de las viviendas terminadas se aplicaría sobre estas el calendario de provisiones por adjudicación de 36 meses cuyo efecto sería inferior al de la mora o adjudicación del suelo original

Del mismo modo, en nuestra opinión se incentiva en mayor medida la búsqueda de promotores alternativos que puedan desarrollar promociones fallidas subrogándose en la deuda original

V. Las dotaciones exigibles a los activos adjudicados de las entidades financieras no modifican sustancialmente los calendarios de provisiones existentes con anterioridad al Real Decreto en el caso del producto terminado

Sí afectan muy significativamente a activos como el suelo o las promociones inacabadas, lo que debería facilitar la realización de más negocios de promoción delegada o de permuta con promotores inmobiliarios, sobre costes de suelo más realistas

No compartimos en ningún caso los mensajes publicados en los últimos días sobre el impacto que el Real Decreto pudiera tener sobre una bajada sustancial de los precios de venta de viviendas adjudicadas, aunque las indicaciones realizadas por el Ministro de Economía pueden tener un efecto de profecía autocumplida y provocar un parón aún mayor de la demanda solvente

Por último, parece que será más rentable, o menos costoso, facilitar la venta por parte del promotor inmobiliario de promociones terminadas mediante la quita parcial de deudas subrogables (hasta un 20% del préstamo dispuesto) que la entrada en adjudicación o en mora de los mismos

Como conclusión, creemos que estas medidas diferencian muy mucho las potenciales reacciones de las entidades financieras en un proceso de restructuración de sus deudas en una promotora inmobiliaria, entre las que tengan como garantía suelo, promociones en curso o producto terminado, las que estén o no próximas a la mora y de entre todas ellas las que se encuentren en procesos de fusión

Añade mayor complejidad a los procesos pero también se abren nuevas oportunidades de adjudicación, promoción “delegada” y refinanciación

Por ello, será más necesaria que nunca la definición de una estrategia global de refinanciación, con antelación a la entrada en mora de instrumentos financieros, que permita englobar las diferentes alternativas de restructuración de todas las entidades financieras acreedoras. Del mismo modo, y ante un nuevo escenario que, en el mejor de los casos, será neutro para los promotores, aconsejamos evaluar alternativas de separación de sus actividades viables de los activos cada vez más tóxicos

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