Artículo escrito por Nacho castella, socio de cat real estate
Actualmente en España se está produciendo un aumento considerable de los ciudadanos que deciden apostar por el alquiler en vez de la compra para su vivienda habitual. Sin embargo este porcentaje hoy es todavía demasiado pequeño en comparación con países de la media de la unión europea. Así, en España hoy el 83% del parque inmobiliario es en propiedad, frente al 44% de Suiza
Este hecho viene motivado por un lado por la llamada cultura de la propiedad que existe actualmente en la península ibérica. Sin embargo hay un hecho que no ayuda a aumentar el número de particulares que apuesten por vivir de alquiler: faltan grandes patrimonios que se dediquen al alquiler
Actualmente son pocos los grupos que tienen carteras importantes de activos inmobiliarios residenciales y de pisos de calidad que apuesten por el alquiler
Los motivos por los que no existen grandes parques de pisos en alquiler son:
1.- los incentivos fiscales no son suficientes
2.- las rentabilidades todavía son bajas en comparación con otro tipo de activos
3. Su gestión es complicada (con riesgos constantes de impago y poca protección legal)
Es preciso la creación de grandes jugadores (big players) en el mercado inmobiliario como serían los reits americanos. Los reits son vehículos de inversión pública que cotizan en bolsa, tienen liquidez inmediata e invierten en activos inmobiliarios. Por poner algún ejemplo significativo: el reits americano avalonbay especializado en desarrollo y alquiler de viviendas en estados unidos
¿Son las socimi la alternativa?
En España se está intentando activar la figura de las socimis. Estas debían ser equivalente a los reits, sin embargo aparecieron en un mal momento de mercado y con una regulación poco atractiva desde el punto de vista fiscal. Por tanto, queda pendiente potenciar los grandes propietarios de pisos en España, que estén especializados y gestionen de manera eficaz sus activos, y por tanto que permitan poner grandes cantidades de pisos en alquiler
Actualmente, la banca está acumulando pisos y más pisos, en la mayoría de casos están cerrados y su objetivo es sólo la venta. El problema radica en que los precios solicitados están fuera de mercado y ello provoca que al final se queden cerrados y sin ningún tipo de uso
Las socimis deberían permitir que todos estos pisos acumulados pasarlos a este tipo de vehículos. De esta manera se obtendría: un mayor parque de viviendas en alquiler y la banca podría obtener una rentabilidad. Esta figura también podría ser viable para los grandes grupos inmobiliarios que acumulan promociones vacías y que es complicado vender
3 Comentarios:
Otra vez la pescadilla que se muerde la cola.
¿Hace falta grandes inversores que compren inmuebles para ponerlos en alquiler?, Los grandes inversores no invierten si no hay rentabilidad y al precio que están los inmuebles (y los alquileres) no hay rentabilidad, si quieren que existan inversores habrá que darle la vuelta al mercado bajando los precios de los inmuebles (difícil lo tiene) o subiendo los alquileres (igual de difícil porque los españolitos ya no podemos pagar más).
¿Otra vez la canción de que los españoles "amamos" la propiedad y por eso no triunfa el alquiler?, Pues tampoco, en España no triunfa el alquiler por motivos de peso: a) las pensiones españolas no permiten que un jubilado normal pueda vivir y pagar un alquiler de mercado (las alemanas y las suizas si lo permiten), b) en España antes de la "burbu" los alquileres eran desproporcionadamente altos comprarados el precio de compra, si podías dar una entrada la letra de la hipoteca era igual o menor que una hipoteca a 15-20 años (y no a 40 como ahora), c) en España los pisos se revalorizaban varias veces el ipc la mayoría de los años, para un españolito normal la compra era la mejor inversión (en muchos casos la única inversión decente) que podía hacer y la única manera de grantizarse que cuando se jubilase podría comer de su pensión.
La solución no es derrochar dinero intentando convencer a grandes inversores para que se dediquen al alquiler, la solución es volver a hacer rentable el alquiler para que a los inversores (grandes, medianos y pequeños) "les interese" comprar para alquilar, para eso algo tiene que cambiar.
Para invertir en inmuebles en alquiler , tiene que ser rentable la inversión. Dejando al mergen la aún carestia de los pisos y los bajos alquileres, gran parte de la culpa la tiene la administración, pues los pisos que se dedican al alquiler, pero que no se alquilan por falta de mercado y están desalquilados ,no por culpa de la propiedad, tienen que pagar ibi, patrimonio, plusvalias ,tasa de basuras ( aunque no haya desperdicios), alcantarillado ( aunque no se use), columnas secas (aunque no se usen), las partes fijas de los contratos de agua ,luz gas , etc (aunque no se consuma) ,comunidad etc etc. de forma que yo ,con 4 pisos en alquiler, si tengo 2 desalquilados , no saco ninguna renta, sino que te cuesta dinero.Se necesita una nueva política fiscal para el alquiler.
Los pisos del banco malo son moralla no los pienso conprar y mucho menos alquilar nadie se cuerda que son pisos mal ubicados y bajos con humedades
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta