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¿Burbuja en Alemania? El precio de la vivienda sube menos que en otros protagonistas del boom

Autor: @efonseca

El precio de la vivienda en Alemania nada a contracorriente en comparación con el de otros mercados inmobiliarios europeos. El pinchazo de la burbuja en países como España o Irlanda, unido a la crisis de la deuda soberana en el viejo continente, han convertido al ladrillo germano en un valor refugio, lo que ha disparado los precios. Ante la amenaza de una burbuja en el sector inmobiliario alemán, los analistas de deutsche bank descartan esta posibilidad al asegurar que la subida de precio de la vivienda en Alemania ha sido muy inferior respecto a la de otros países de la ocde, en términos reales

“No hay burbuja inmobiliaria en Alemania”. Así de rotundo se muestra deutsche bank en un informe sobre el ladrillo germano. La entidad rechaza por completo la posibilidad de que en este país el precio de la vivienda pueda hincharse de forma desmedida. Para justificar esta idea la firma recuerda Alemania ha registrado desde el año 1970 cuatro fases de crecimientos significativos en el precio de la vivienda. Ciclos que se han caracterizado por cambios en las expectativas de inflación, de los ingresos y del acceso al crédito

La primera de ellas se produjo a principios de la década de los 70, cuando la locomotora de la economía germana se movía a toda marcha y el país registraba pleno empleo. La segunda fue entre 1976- 1981, terminando en el año del estallido de la crisis del petróleo. Esta época estuvo marcada por un repunte de la inflación acumulada del 25% (del 5% cada año) y por un alza del valor de la vivienda en la región del 14% (del 3% anual) en términos reales. La siguiente fase tuvo lugar en los años posteriores a la reunificación alemana cuando las viviendas de la Alemania del este ganaron atractivo como inversión, lo que incrementaría su precio entre 1989 y 1994. La última es la que se inició con el estallido de la crisis económica mundial en 2008

Sin embargo, deutsche bank recalca que estas cuatro fases de alza de precios de la vivienda en Alemania no son nada si se comparan con las vividas en otros países de la ocde entre 1970 y 2012. En concreto, según sus estimaciones, la subida de precios de las casas germanas en las épocas de boom ronda el 2-3% anual, colocándose en la parte baja de la clasificación. Y añade que la subida media del valor de las viviendas en épocas de repunte de precios se sitúa en el 8% (del 4% en la parte baja y del 15% en la alta)

La duración media de estos ciclos se incremento de los precios fue de cinco años aunque hay excepciones como el caso de eeuu, donde la burbuja inmobiliaria se produjo entre 1993-2006, ni el de España (1996-2007), ni el de Irlanda (1994-2007). Precisamente, deutsche reconoce que en los países donde más se prolonga en el tiempo el alza de precio de la vivienda son los que posteriormente sufren un ajuste más “doloroso”. En este sentido, señala que el valor de las casas acumuló una subida del 250% en términos reales en Irlanda (20% anual), del 120% en España (11% anual) y del 60% en eeuu (5% anual)

“Los datos de la ocde muestran que los bajos tipos de interés y el fuerte aumento de los ingresos alimentan el repunte de los precios inmobiliario”, asevera la casa de análisis. Respecto al futuro del ladrillo germano, sus previsiones apuntan a que la fase de crecimiento de precios continuará ante las perspectivas de bajos tipos de interés durante un periodo prolongado en la zona euro.  Esto hará, junto con el crecimiento de la economía, que esta fase de alza de precios de la vivienda sea la más extensa que ha padecido Alemania

Pero pese a estas estimaciones reitera que el país no registrará una burbuja porque el acceso al crédito es caro. No obstante, reconoce que la inversión en ladrillo germano se ha convertido en un opción con mayor rentabilidad que la de la renta fija (deuda del tesoro). Deutsche bank sólo cree que un giro de tendencia en los precios de las casas podría llegar cuando se produzca un cambio demográfico y la demanda de viviendas caiga