Artículo escrito por Ángela García Alonso, AML & Sanctions Manager de CompliOfficer
Durante el boom inmobiliario, la compra de vivienda sobre plano por parte de los especuladores cobró especial protagonismo. Abonaban la reserva y las mensualidades pactadas con la promotora hasta la firma de la escritura varios meses después, momento en el que el precio de la vivienda se había incrementado de un modo más que notable. Entonces, cedían o “pasaban” el derecho de compra a un tercero obteniendo una retribución muy atractiva con este “pase”, que, en numerosas ocasiones, no se declaraba.
El negocio era redondo. Incluso muchos particulares compraban varios pisos de una misma promoción con el objetivo de sufragar el suyo con el beneficio obtenido de los demás. Durante estos años se podían ejecutar hasta tres “pases” de una misma vivienda, siendo más habitual en zonas de costa.
El impacto negativo de esta práctica sobre el sector inmobiliario y, en general, sobre la economía del país se traduce en un calentamiento de los precios del mercado por parte de los especuladores y una mayor facilidad a la hora de blanquear dinero obtenido de actividades ilícitas.
¿Cómo quieren los promotores proteger el mercado y frenar esta especulación de dinero negro?
La solución que han encontrado los empresarios del sector para evitar que se repita esta práctica, ahora que el mercado inmobiliario se ha recuperado y que la demanda y los precios de la vivienda están de nuevo en crecimiento, es la de implantar en sus contratos de preventa algún tipo de lo que han denominado cláusulas “anti-pase”.
Esta medida consiste en la incorporación de nuevas cláusulas que impiden la cesión de compra a favor de un tercero sin previo consentimiento de la promotora. Es decir, obligan al comprador a formalizar la escritura pública de compraventa a su favor, prohibiendo la cesión de derechos de compra a ninguna otra persona física o jurídica.
No obstante, contemplan excepciones ante ciertas circunstancias como, por ejemplo, un cambio brusco y notable de la situación económica del comprador, un divorcio o un cambio de domicilio por motivos laborales.
En definitiva, queda en manos del promotor la decisión de permitir o no una cesión o “pase” del derecho de compra.
¿Por qué favorecen estas cláusulas “anti-pase” al sector y a los propios empresarios?
Bajo mi punto de vista, me resulta bastante lógico y comprensible que los empresarios del sector hayan detectado un riesgo notable en esta práctica y quieran mitigarlo o controlarlo en los casos en los que se produzca.
Actualmente, éstos deben convivir con un endurecimiento normativo, que está acaeciendo tanto dentro como fuera de Europa en cuanto al buen control y supervisión de los sistemas financieros de los países de cara a evitar el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.
La actual normativa sobre prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo obliga a los promotores a controlar y analizar de manera estricta aquellas operaciones en las que el comprador inicial de un contrato sobre plano designa a un tercero como comprador final de dicha vivienda, sin olvidarnos de que, además, obliga a identificar el titular real de una operación en todos los casos.
Por lo tanto, con la implantación de estas cláusulas “anti-pase” en los contratos de preventa se aseguran de no perder el control de la persona final que ejecuta la adquisición de la vivienda ante el notario para no incurrir en delito por no cumplir con las debidas diligencias que contempla el articulado de la Ley.
2 Comentarios:
Pues con esta medida los promotores tardarán más en vender los pisos, porque los llamados especuladores son los que aseguraban al principio la venta de la promoción.
Buenos dias.
Y si yo quiero ¨dar el pase¨ pero sin beneficio? por lo mismo que está marcado en mi contrato?
Que riesgos tengo de cara a hacienda y como puedo justificarlo.
Aclaro que tengo el OK de la promotora.
Un saludo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta