Artículo escrito por Rafael cavestany Sanz-briz, director de consultoría de gestión del riesgo, Everis
¿Cuánto ha reaccionado el mercado inmobiliario español ante el cambio en el entorno económico? actualmente, se discute la verdadera magnitud de la bajada de precios de la vivienda en España y la posibilidad de bajadas todavía mayores. Las diferentes fuentes oficiales, tales como los datos de las tasadoras, etc. podrían tener sesgos, por sus dependencias de las instituciones financieras, etc. además, están las opiniones de los expertos y publicaciones financieras que realizan estimaciones de futuras bajadas de los precios inmobiliarios hasta colocarse a precios coherentes con la renta media, expectativas de crecimiento económico, etc. de otros países de nuestro entorno
Estas últimas hablan de la necesidad de bajadas mucho mayores de las capturadas por las estadísticas oficiales, siendo algunas de sus recientes estimaciones de que los precios en España necesitan bajadas de hasta el 40% (financial times y the economist)
Para determinar si realmente el mercado inmobiliario ha reaccionado a nuestro entorno económico, everis ha analizado la evolución del stock de viviendas de segunda mano anunciadas por franja de precio en idealista.com, que, al fin y al cabo, representa el stock de viviendas que, por sus características y precio, no se han vendido todavía. Se puede asumir que:
- Si el stock de viviendas anunciadas en una determinada franja de precio aumenta a lo largo del tiempo, la oferta sea superior a la demanda
- A su vez, si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas y, si el stock disminuye o se mantiene a niveles muy bajos, la demanda sería superior a la oferta
Este análisis se puede realizar en una zona de referencia, donde el mercado es más líquido por tener mayor interés, como es la zona de Madrid de los barrios Salamanca-recoletos. Bajo estas premisas, se puede observar que:
1) en la franja de precios, entre 5.000€ y 6.000€/m2, en dicha zona, ha pasado, en los últimos 16 meses, de haber 27 viviendas por vender a 104, más de un 300% de incremento
2) a su vez, la franja entre 4.000€ y 3.000€ ha pasado de 13 viviendas sin vender a 48, más de un 250% de incremento
3) finalmente, los pisos anunciados por debajo de 4.000€/m2 han pasado de 1 a 9, es decir, apenas hay
Por lo tanto, ha bajado significativamente la franja de precios donde la oferta y la demanda parecen cruzarse y donde el stock de viviendas en venta se mantiene constante en los últimos 14 meses salvo en los periodos vacacionales. Esto sugiere que la bajada real en los precios medios ha podido ser mayor de la capturada por las estadísticas oficiales
Las primeras conclusiones es que la demanda de viviendas ha reaccionado mucho más ágilmente que la oferta. La oferta está dominada principalmente por particulares que, por motivos emocionales, tienen mayor reticencia a aceptar una pérdida significativa de su patrimonio a diferencia de los mercados financieros, donde los precios se ajustan casi de manera inmediata a los cambios de expectativas. Una evidencia adicional es el hecho de que todavía más del 60% de los viviendas se sigue anunciando por encima de 6.000€ m2 en la zona geográfica analizada y sin haber hecho rebajas significativas en precios. Si un porcentaje significativo de estos vendedores acepta que debe bajar los precios, podría producirse una nueva acumulación de pisos sin vender en franjas de precios bajas, presionando los precios a la baja de nuevo
Es más, se puede observar, en la evolución del stock de viviendas anunciados, cómo el mercado inmobiliario, al menos desde el punto de vista de la demanda, reacciona ante los cambios en el entorno económico. Los mayores incrementos en los stocks de las viviendas sin vender se han producido coincidiendo con los hechos más graves que ha vivido nuestra economía, en los últimos 14 meses: fin de la deducción por adquisición de vivienda, incremento de tipos de interés, crisis de los piigs, etc
Otra hipótesis plausible sobre el aumento del stock de activos inmobiliarios residenciales sin vender es que los propietarios intentaron vender su patrimonio antes de que bajasen los precios más, dado que representa un porcentaje muy importante de su renta anual. Este comportamiento sería coherente con los modelos de valoración de precios inmobiliarios medios basados en múltiplos de renta disponible
En conclusión, mirando al futuro lo probable es que el mercado inmobiliario siga reaccionando ante hechos negativos o positivos en la economía, tales como el nivel de crecimiento, el paro, subida de tipos de interés, subida o bajada de la demanda interna, etc. y que el stock de viviendas evolucione de manera acorde, vendiéndose siempre sólo aquellas que estén a precios más competitivos. Cuando el número de viviendas en una determinada franja de precios sea superior a la demanda, provocará que las transacciones se realicen en los precios de la franja de precios inmediatamente inferior, salvando las diferencias en las características de los inmuebles
Aquellos propietarios que reaccionen más rápido ante las nuevas circunstancias del mercado, obtendrán el verdadero valor actual de su vivienda. Una reacción tardía o insuficiente sólo puede llevar a situarse en una franja de precios donde es más difícil encontrar a un comprador, debido a la mayor oferta que demanda. O viceversa, si las condiciones macroeconómicas mejoran, los compradores deberán ofertar a precios más competitivos
Vista la web de everis
I el stock de viviendas anunciadas se compone de viviendas heterogéneas con diferentes características valor por metro cuadrado, etc. además, en el stock de viviendas anunciadas puede haber viviendas duplicados, mal clasificados, datos imprecisos, etc. y, por lo tanto, la evolución temporal del stock tiene más significado que su valor absoluto
Ii el stock de viviendas sin vender sólo representa la diferencia entre lo que entra a la venta y lo que sale de estar en venta. Lo que sale puede salir porque se ha vendido, porque el propietario decide posponer o cancelar su venta, decide alquilarlo, se lo queda un heredero que paga con otros bienes inmuebles de la herencia, etc
26 Comentarios:
Lo llevamos diciendo hace tiempo, no me sean membrillos señores promotores y propietarios.
El pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna.
¡Vendan ya insensatos!
Leyendo el artículo se puede encontrar una gran similitud con las acciones en el mundo de la bolsa, los pisos al igual que las acciones se negocian en un rango de precio, si tu quieres vender tu piso o acción fuera de este rango será muy difícil que lo vendas, ahora los precios empujan hacia abajo, con lo que lo mas sensato si quieres vender es acercar el precio de tu piso a la zona en la que hay negocio.
Estoy haciendo una simple similitud sin querer decir que sea exactamente igual, pero hay que tener en cuenta que al igual que una acción, el piso es dinero y tiene un valor que puede subir o bajar, y pongo el ejemplo de la bolsa en Japón, que lleva 20 años bajando. Con lo que eso de "ya subirán" carece de sentido y no se basa para nada en la realidad, tanto actual como histórica.
La Depresión Permanente
El fluido económico siguió retroalimentándose estos últimos años gracias a que los asalariados recurrían a las horas extraordinarias, obtenían dos o más empleos, ponían a trabajar a más miembros de la unidad familiar, trabajaban a tiempo parcial, suprimían días festivos, etc., con el fin de llegar a fin de mes y poder ejercer sus "derechos" como consumidor... pero esto no era suficiente y se hacía preciso suministrar un flujo permanente y creciente de endeudamiento para que no decayera el consumo. La "soberanía del consumidor" se ejercía envuelta en una cada vez más espesa telaraña crediticia.
El sistema parecía funcionar, pero se trataba de un enfermo entubado y drogado. En los últimos años la drogadicción aumentó hasta el paroxismo convirtiendo a la mayoría de instituciones financieras en verdaderos traficantes de crédito adulterado. Era el preludio del colapso.
Con el estallido de la burbuja financiera el consumo ha parado en seco. Se ha iniciado la espiral depresiva. Sin consumo no hay demanda y la producción no se vende a los precios corrientes. Sin beneficios el propietario de los medios de producción echa el cerrojo y despide. Pero sin trabajo no hay consumo. Y el sistema financiero ya no está aquí para bombear suero a un enfermo con mono en fase aguda.
Es todo el sistema el que cruje. Hay crisis financiera, crisis monetaria, crisis de sobreproducción, crisis energética, crisis ecológica, crisis climática, crisis hídrica, crisis alimentaria, … todas retroalimentándose. Se trata de una crisis poliédrica. Demasiado jaleo para la economía
Mientras las sucesivas crisis y antagonismos internos podían ser manejados mediante sucesivas olas de expansión depredadora los economistas suministraban machaconamente argumentos en favor del sistema. Al perder su potencialidad expansiva (tras engullir al bloque soviético y a China) la persistencia depresiva está dejando en cueros el miserable discurso de sus acérrimos acólitos.
No existen mecanismos de administración de la crisis. El keynesianismo murió en los sesenta para no volver a levantar cabeza nunca más. Todo lo que parecía sólido se desvanece. Ingresamos en un nueva fase, sin intervalos cíclicos de expansión y recesión. Lo que vamos a experimentar a partir de ahora es una sucesión de fuertes socavones y fugaces espejismo de recuperación ensartados en una pendiente depresiva sin fin. Hemos entrado en la 3ª Depresión. La primera Depresión capitalista, 1870-1882, (que degeneró en la 1ª Guerra Mundial) se denominó "la Larga Depresión". La segunda, la de los años treinta, se ganó el sobrenombre de "la Gran Depresión"y salimos con la (2º Guerra Mundial).
En 2008 empezó la 3ª Depresión y esta vez nada indica que el sistema pueda superarla. Los recursos de un planeta en estado lamentable son finitos y ya no hay margen para una nueva expansión depredadora.
Hemos entrado de lleno en la Depresión Permanente, una 3ª Depresión de la que no se podrá salir en condiciones de capitalismo.
Y como solución proponen más de lo mismo....... para implementar sus terapias de choque, cuanto más aterrorizada esté la población menos resistencia ofrecerá.
Pero, en fin, ... viva el capitalismo monopolista. (De especulación a especulación y tiro por que me toca) . ¿Y ahora que toca ..... ? Pues especular en alimentos, materias primas, o bancarrotas estatales......vivienda caput
No existen mecanismos de administración de la crisis. El keynesianismo murió en los sesenta para no volver a levantar cabeza nunca más. Todo lo que parecía sólido se desvanece. Ingresamos en un nueva fase, sin intervalos cíclicos de expansión y recesión. Lo que vamos a experimentar a partir de ahora es una sucesión de fuertes socavones y fugaces espejismo de recuperación ensartados en una pendiente depresiva sin fin. Hemos entrado en la 3ª Depresión. La primera depresión capitalista, 1870-1882, (que degeneró en la 1ª Guerra mundial) se denominó "la larga depresión". La segunda, la de los años treinta, se ganó el sobrenombre de "la gran depresión"y salimos con la (2º Guerra mundial).
En 2008 empezó la 3ª Depresión y esta vez nada indica que el sistema pueda superarla. Los recursos de un planeta en estado lamentable son finitos y ya no hay margen para una nueva expansión depredadora.
Hemos entrado de lleno en la depresión permanente, una 3ª Depresión de la que no se podrá salir en condiciones de capitalismo.
Y como solución proponen más de lo mismo....... para implementar sus terapias de choque, cuanto más aterrorizada esté la población menos resistencia ofrecerá.
Pero, en fin, ... viva el capitalismo monopolista. (De especulación a especulación y tiro por que me toca) . ¿Y ahora que toca ..... ? Pues especular en alimentos, materias primas, o bancarrotas estatales......vivienda caput
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Casi me haces llorar jajaja, lo que no deberian hacer es dar de comer a perroflautas improductivos como tu. Y espero que eso ocurra cuando llegue Mariano Rajoy. Haber si os fuerza a iros a Alemania, vuestro paraiso de ladrillos baratos
#11 Lunes, 4 Julio 14:24 efecto rajoysiiiii 2012( torturador de burburojos) responde a Pandorgo casi me haces llorar jajaja, lo que no deberian hacer es dar de comer a perroflautas improductivos como tu. Y espero que eso ocurra cuando llegue Mariano Rajoy. Haber si os fuerza a iros a Alemania, vuestro paraiso de ladrillos baratos ================================================== los improductivos lo tienen chungo para buscarse la vida en Alemania. Si Alemania, concretamente merkel, la amiga de rajoy, quiere que unos 100.000 curritos cualificados españoles emigren a Alemania es porque: -los necesita. -Merkel sabe que los curritos cualificados españoles, aunque sean tan productivos como los alemanes, lo tienen muy chungo buscarse la vida en España. Por cierto, tonto del culo, cómprate el piso ése que regalan en villaverde, que queda poco para que gane rajoy y suba de precio como la espuma. Claro que, evidentemente, no tienes un puto duro y no te crees lo que dices. Por cierto, perroflauta, a ver si aprendes a distinguir cuando se escribe "a ver" o "haber". Suponto que a un tonto del culo como tú le resultará realmente difícil.
Excelente discurso. Es así, no fue el new deal el que sacó de la gran depresión a los EEUU. Fue la guerra. El que no fabricaba tanques los conducía. Consecuencia: pleno empleo (aunque cruel, sumale muertos y enterradores). No sé cual será el nuevo orden. La teconología en veinte o treinta años nos trae en distintos ambitos un abanico de cambios que no imagino cuales pueden ser sus consecuencias, en principio positivas, pero ya sabemos cómo funcionan estas cosas. Depende de su aplicación. La dinamita puede ser un invento muy útil al hombre pero si se usa para matar a otro de tu misma especie la cosa cambia.
Solamente recordar que los endeudamientos estatales los vivimos en Europa ahora, cautivos de los grandes fondos y demás, pero el continente africano lleva sufriéndolo años, demasiados.
Vaya vaya, interesante informe sobre el mantra "los pisos buenos en buenas zonas, hay pocos y no bajan de precio".
Otro estudio con números y datos reales que viene a desmentir el mantra de los buenos pisos y las buenas zonas.
Datos destacados:
1 - barrio Salamanca, de las zonas más elitistas y caras de Madrid, el stock aumenta un 300% y siguen sin venderse.
2 - Los pisos que han bajado sus precios por m2 han aumentado un 250%.
Como verán, los pisos buenos, en inmejorables zonas, hay stock para dar y tomar, el stock en venta aumenta de forma vertiginosa (300%), y bajar vaya si bajan, aumenta un 250% los que bajan su precio.
Señores no estamos hablando de aumentos o descensos del 5% en el stock en pisos buenos, sino del 300% o 250%, y eso es una barbaridad.
Vaya vaya, interesante informe sobre el mantra "los pisos buenos en buenas zonas, hay pocos y no bajan de precio".
Otro estudio con números y datos reales que viene a desmentir el mantra de los buenos pisos y las buenas zonas.
Datos destacados:
1 - barrio Salamanca, de las zonas más elitistas y caras de Madrid, el stock aumenta un 300% y siguen sin venderse.
2 - los pisos que han bajado sus precios por m2 han aumentado un 250%.
Como verán, los pisos buenos, en inmejorables zonas, hay stock para dar y tomar, el stock en venta aumenta de forma vertiginosa (300%), y bajar vaya si bajan, aumenta un 250% los que bajan su precio.
Señores no estamos hablando de aumentos o descensos del 5% en el stock en pisos buenos, sino del 300% o 250%, y eso es una barbaridad.
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Haber perroflautilla, ¿A ti que mas te da que aumente el stock en el barrio de Salamanca, si tu no tienes ni para comprar en carabanchel?
Haber perroflautilla, ¿A ti que mas te da que aumente el stock en el barrio de Salamanca, si tu no tienes ni para comprar en carabanchel?
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Pues que esto se hunde, amiguete.ésta es la información relevante, que no se puede ignorar por muchos insultos que se pronuncien.
#13 Lunes, 4 Julio 14:29 efecto rajoy siiiii 2012 responde a de Albacete haber perroflautilla, ¿A ti que mas te da que aumente el stock en el barrio de Salamanca, si tu no tienes ni para comprar en carabanchel? ============================ El más perroflauta de todos los perroflautas eres tú, que no tienes ni para comprarte el piso ése que dices que "regalan" en villaverde, aunque aseguras que el año que viene va a subir de precio como la espuma.
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