Artículo escrito por el equipo jurídico de Alquiler protegido
La mala situación económica, el elevado desempleo o el fuerte endeudamiento que aqueja a muchos españoles han propiciado que muchos propietarios de inmuebles no puedan hacer frente a la hipoteca que contrajeron en su día y hayan dejado de pagarla. Pero ¿qué pasa si la hipoteca que no paga es donde yo vivo alquilado? ¿en qué situación queda el inquilino? ¿cómo le afecta?
Hay que resaltar en primer lugar que el inquilino que viva en un piso embargado no tiene la obligación de abandonarlo y sí de realizar el pago de la mensualidad a hacienda para evitar el desahucio. Debemos subrayar en este punto que la agencia tributaria ha visto cómo aumentaban estos casos en los últimos tiempos y se ha puesto en contacto con los arrendatarios (que no han cometido ninguna infracción) para que faciliten sus datos e inicien el pago del alquiler en las oficinas tributarias correspondientes
Por lo cual la primera pregunta queda resuelta y el inquilino de inmueble embargado no debe abandonarlo y dejará de pagar la renta al propietario del piso para pasar a hacerlo con la administración tributaria. Hay que señalar también que, tras una ejecución hipotecaria, el arrendatario pasará a pagar su alquiler al banco correspondiente
El inquilino ante esta situación es, por ley, un ocupante del inmueble con derecho a permanecer en él y se tiene que respetar el tiempo de contrato que le quede por cumplir. En caso de no haber pactado una duración del contrato entre inquilino y casero, el tiempo legal es de un año y se prorroga obligatoriamente por periodos iguales hasta un plazo de cinco años. Si la vivienda alquilada es la habitual para el arrendatario tiene derecho a un plazo mínimo de alquiler de cinco años, según se establece en la ley 29/1994 del 24 de noviembre de arrendamientos urbanos
Si el embargo del inmueble se realiza mediante ejecución hipotecaria hay que determinar si el inquilino entró a vivir en el inmueble antes o después de la ejecución y podría encontrarse con una impugnación del arrendamiento por parte del banco, quien tiene que probar que el alquiler ha sido de mala fe
¿Qué debe hacer el inquilino cuando se le notifica el embargo del piso en el que vive?
Debe acudir rápidamente al juzgado correspondiente para comunicar su situación de arrendatario. Esto debe llevar acompañado una fotocopia del contrato de alquiler y seguir abonando la mensualidad en donde le indique el juzgado correspondiente
Si el inquilino recibe una ejecución de hipoteca en forma de citación al juzgado a nombre del casero deben saber que podrá permanecer en su vivienda arrendada hasta que finalice su contrato y en caso de embargo del inmueble o ejecución de la hipoteca, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta los cinco primeros años del arrendamiento (según el artículo 13.1 de la ley de arrendamientos urbanos), siempre y cuando haya un contrato legal firmado
En definitiva, el inquilino tiene la ley de su parte en estas situaciones, pero es recomendable que sea cauto y se guarde siempre copia del contrato de arrendamiento, constancia del pago del alquiler y estar atento a los movimientos en caso de una posible venta del inmueble o notificaciones del juzgado
2 Comentarios:
Muy importante: 1.- cuando tenemos una hipoteca debemos leer la escritura ya que en la mayoría de las ocasiones se especifica que el hipotecado no podrá arrendar el inmueble si antes no tiene consentimiento de la entidad financiera. 2.- los inmuebles con mas de 300 m2 no se fundamentan en la ley de arrendamientos y por tanto no hay obligación a los cinco años 3.- existen sentencias de embargos hipotecarios donde el inquilino ha pagado religiosamente y ha tenido que abandonar el inmueble. En cualquier caso, muy bien por el articulo, si hay posibilidades de evitar desahucios a quien paga y cumple genial, así debe ser.
Muchos contratos de arrendamiento en pisos subastados se firman con evidente fraude de ley, para obstaculizar el proceso de desahucio tras la adjudicación judicial. Por poner un ejemplo, se firma un contrato ficticio privado con una fecha inventada, anterior a la de la subasta, y se intenta "colar" como arrendamiento antiguo. Estos y otros trucos se los conocen muchos juzgados, en especial los de Madrid, y son muy restrictivos a la hora de aceptar contratos de arrendamiento privados.
Lo que daría total garantía al arrendatario es que el contrato se hubiera elevado a público (esto da total veracidad al contrato), y si se inscribe en el registro de la propiedad, ya no digamos. Ambos trámites no cuestan tanto, y permiten tener al arrendatario una seguridad total frente al impago de la hipoteca.
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