"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Claro que los compradores interesados en comprar en lo que esta medianamente caro porque los demas son pisos cutres, o zulos, de hace 20 años sin reformar y piden fortunas, vamos a ver señores!!!, porque no puede ser un piso de 80 mtros seminuevo o reformado de hace 1 año, de 3 habitaciones en una zona normal buena, y que cueste 40 mm de pestas o 240.000 euros, no puede ser eso????
Da igual, ahora lo que se lleva es el alquiler con opcion compra, yo lo tengo asi y el piso me cuesta dentro de dos años pagado alquiler en 120000 euros con garaje y trastero y tengo hasta dentro de 5 años para comprarlo, todo el mundo que vende tendria que hacer eso para dar mas posibilidades a los compradores y los que venden todos los meses recibiria un dinero que cuando venden el piso es porque les hace falta gracias
Hola buenas
Me gustaria saber si tu alquiler con derecho a compra,los precios caen tu alquiler baja y el precio de compra tmb baja
Yo estuve mirando esta opcion hace ya y me dijeron que noooooooo!!!
En mi opinion en mi zona es una pasada un piso tipico 3 hab 950 ,1000 o 1100 e
Al mes
Segun que contrato tengas de alquiler con opción a compra puedes tener problemas. Lo interesante es registralo pero poca gente lo hace. ¿Que pasara si la empresa promotora quiebra? ¿Y si no paga la hipoteca? El banco se quedara con los pisos y no creo que quiera saber nada de los contratos privados firmados anteriormente.
Donde lo tienes?
Y todo esto que toavía no ha extallado la burbuja inmobiliaria, esto es solo un espejismo de los que viene.
Creo que lo que se deduce de esta noticia son malos tiempos para todos.
Me parece bien que la gente que necesite casa con urgencia se compre la más barata o la que pueda.
Pero claro, no se la compra porque quiere la mejor casa de la zona por debajo del precio medio de la zona.
Y eso, en zonas muy heterogéneas, no se puede conseguir nunca de nunca.
A ver si un primero interior en una calle ruidosa y con 40 años, va a valer lo mismo que un tercero todo exterior, con vistas al parque y 20 años menos. Pues ni de coña.
Los precios con relacio sueldos, estan mas de un trenta por cientopor encima de hace quince años. Ejemplo un piso hace 15 años valia14.000.000 m de pesetas , un obrero medio ganaba 70.000 pesetas necesitaba 20 años para ganarlo, hoy gana 1.100 euros el piso vale 275.000 euros,necesita 25 años, hasta igualar con hace 15 años, tienen que bajar de un 25 a un 30 por ciento, para que el consumidor pueda comprar. Esto se le tiene que meter en el coco a todo el mundo, lo demas todo tonterias por mucho que se estudie la ingenieria financiera y esa tonterias que se invantan,
Hace 15 años se ganaba 70000 pesetas? chico, yo tenia un sueldo muy mediocre (tirando a muy malo) y ganaba las 120. En cuanto a los pisos de 14 millones entonces eran verdaderos palacios para lo que se vende ahora. Por 14 millones en el centro de Madrid se ofertaban casas de 80-90 m que hoy no bajan de las 400000.
Para igualar las cosass a lo que estaba en el 1995 no deberia bajar un 25-40% sino un 60%.
Por lo menos no falseemos las cosas. Los precios son el doble o el triple de los de entonces (y eso reflejando la inflaccion porque si es en precios contantes y sonantes alcanzaron 4 a 5 veces los de entonces).
A ver hay una cosa que no se entiende, si la mayoría de los pisos están sobrevalorados con respecto a la media en cada zona, ¿Como se obtiene esta media si la mayoria están por encima?, Esto científicamente es imposible, en todo caso una parte estaría por encima de la media, pero no la mayoría, puesto que la media se saca con la mayoría de las viviendas en venta, por otro lado no importan demasiado los contactos, puedes tener miles de contactos en un piso y no vender, y otro piso con la mitad de contactos materializar la venta, lógicamente el comprador empieza siempre por los más económicos y se interesa por estos, luego va filtrando, lo que interesa es el porcentaje de conversión, es decir de las visitas realizadas el porcentaje de transacciones, y esto no lo recoge este "estudio".
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