"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Por que te crees que los valencianos no queremos ser catalanes?
Ja jaja ja ja
Ni los alicantinos y los castellonenses, valencianos..... eso es una chorrada hombre.
Tu crees que por ser catalan los pisos valdran mas o menos ????lo tuyo creo que es un declaracion absurda de cara a la galeria sin analizar lo mas mínimo........ojala se tratara de eso......... menuda baza le ibas a dar a los indenpendistas
Menudo estudio, mejor no perdáis el tiempo, cualquiera sabe que sobre un precio de 150.000-200.000 euros hay muchos más compradores potenciales que sobre un piso de 500.000 euros, lógicamente el público que puede acceder a un piso de lujo es mucho menor que el que se acerca a un piso barato, (producto para masas), a medida que aumenta el precio el público potencial disminuye en número, aunque no en solvencia, lo mismo pasa con los coches, eso quiere decir que en el caso del producto caro tendrás siempre menos visitas, pero eso es así siempre, haya o no haya crisis.
Lo has clavao.
En el estudio no se habla de pisos caros o baratos, sino de pisos rebajados o sobrevalorados sobre el precio medio, asi un piso muy caro pero muy rebajado con respecto a su media recibíría tambien mas visitas que uno barato pero sobrevalorado
Por cierto, enhorabuena por el trabajo, creo que es muy esclarecedor y mucho mas util que cualquier informe hecho por muchos organismos/empresas o lo que sean, que cada 2x3 publican estadisticas y tonterias interesadas sobre la vivienda.
Vaya borrachera de noticias e informes. Menuda resaca, si es que no se puede mezclar.
Ya, ¿Y porqué no se vende lo que está barato tampoco?
Porque estamos en bancarrota; (o crisis como lo llaman tambien), no hay trabajo y los bancos no dan hipotecas facilmente. Por eso no se vende "ni lo barato"
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