"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
A ver listillo, yo tengo de sobra para comprarme 2 pisos si quiero, pero no me da la gana pagar lo que pedis.
No tengo ningun problema en vivir con mis padres, vivo a cuerpo de rey.
Si quereis vender ,ya sabeis lo que hay que hacer...
Como reza el titulo, los vendedores/compradores estan alejados. Un dato a tener encuenta a añadir a los razonables ya expuestos.
Vendo un piso, zona nivel medio y solicitada, servicios, ocio, buena comunicación con el centro, según estadistica idealista por debajo de la media del barrio y hay dificultades. Hay que añadir las tonterias de algunos posibles mirones/compradores lo que dicen del piso, para algunos se meterian a vivir con apenas una manita de pintura y otros dicen que el piso necesita una reforma de 70000 € es de locos. Este piso esta tasado y esta en precio y por debajo de lo normal, se que hay un comprador, hay que encontrarlo.
Hay un posible pulso y tambien una perdida de lo que necesitas si tensas mucho la cuerda, creo que en el 2011, no se puede degrabar por compra de vivienda, esperemos que esto sirva de aqui a final de año para vender.
En fin el comprador apura y el vendedor .............................
Hago un comentario con la comparación venta/alquiler.
El piso que vendo la hipoteca saldria por 800€, si alquilo el piso estaria rondando los 900/1000.
Una hipoteca, se dice para toda la vida y ¿Un alquiler? Es tambien para toda la vida y con las subidas anuales que marca la ley. Al final pagamos alquiler/hipoteca durante toda la vida. Diferencia, el piso de alquiler lo dejo cuando quiero y el comprado lo tengo que vender si quiero irme a otro sitio.
Es una vergüenza que por un alquiler se paguen los precios que se piden y por lo tanto es la misma vegüenza pagar por lo que vale un piso. Desgraciadamente es el mercado y hay que intentar comprar/alquilar lo mejor posible
#93 viernes, 12 marzo 18:19 Pablo dice hago un comentario con la comparación venta/alquiler. El piso que vendo la hipoteca saldria por 800€, si alquilo el piso estaria rondando los 900/1000. O vendes muy barato, o alquilas muy caro, o las dos cosas.
Da igual el precio, no hay dinero ni ganas de comprar
Hoy estuve en san Lorenzo de el escorial, y tras el asunto que me llevó allí, di un paseo hasta el jardín de los frailes. De camino i / v , me fijé en los escaparates de varias agencias inmo. Calculo un precio de unos 4000 € / m2, y me parece una exageración para ese pueblo, que quitando el monasterio y aledaños, no tiene nada...
Creí percibir en el ambiente el olor de la crisis...
Saludos.
Señores de idealista les felicito por el trabajo realizado. Toda información siempre es bienvenida, aunque algunos piensen lo que piensen. Yo vendo en Alicante por 25, antes lo hacia por 33, el descuento es del 32% y sigo sin vender. La pregunta es, ¿Debo regalarlo?, No me parece correcto, luego espero.
No debes regalarlo pero no todos se pueden hacer ricos a costa de los demas (y no digo que ese sea tu caso)
Si tu precio de venta es la suma del precio de compra, el IPC de esos años y lo invertido en mejoras, seguro que tienes compradores haciendo cola.
La diferencia entre este importe y tu precio de venta real, es inversamente proporcionar a la lista de compradores.
Con una excepción, que hayas comprado hace 2/3 años ...
Con un precio realista de mercado (y no el medio de la zona), seguro que llegan compradores.
Perdon queria decir 24,24% menos. Pero no lo necesito y espero. Yo pienso que el precio es (hasta un poco barato) por lo que se ofrece, pero ahí sigue sin prisa a vender puesto que para vender barato siempre estoy a tiempo.
Hay una ley que es "la de la oferta y la demanda", cuando subian, subian y subian, como "existia" mucha demanda, los precios no dejaron de aumentar el precio y en muchas zonas lo hicieron en el últimos 15 años hasta mas de un 300%.
Ahora pasa como con la gasolina, sube el petróleo, nos suben los carburantes, baja el petroleo, no bajan los carburantes o lo hacen en porcentajes irrisorios; pues eso está ocurriendo con el mercado de la vivienda, creen que bajando un 25/30%, hacen un superesfuerzo, pero como no existe demanda, tendrán que bajar, bajar y bajar hasta que esta demanda pueda "casar" con la oferta, así de sencillo, señores ofertantes. Esto es un negocio como otro cualquiera ¿Y porque no ha de comportarse igual, segun la aludida ley.?
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