Información elaborada por Juan Pérez ballester, técnico del ivie
Todo parece indicar que la recuperación del mercado residencial va ligada, indudablemente, a una continuación del ajuste en el precio de la vivienda. Sin embargo, la recuperación de la demanda en este sector está amenazada por la elevada tasa de paro, el estancamiento de la renta de los hogares, su elevado endeudamiento y el endurecimiento de las condiciones monetarias. Ante esta situación es necesario hacerse varias preguntas: ¿qué intensidad va a tener el ajuste de precios?, ¿será más fácil comprar una vivienda en los próximos años?, ¿qué papel puede tener la tendencia alcista de los tipos de interés que parece adoptar el BCE?
Para dar respuesta a estas cuestiones podemos acudir al indicador de accesibilidad de la vivienda que calcula el Banco de España. Siguiendo su metodología (Martínez-Pagés, 2005) y estimando la evolución de la renta en base a la Encuesta Anual del Coste Laboral con las técnicas adecuadas, ¿cuántos años deben dedicar las familias la totalidad de su renta para pagar el precio de la vivienda?
Como refleja el gráfico 1, el ajuste del precio de la vivienda libre desde 2007 ha permitido que sea más accesible. En 2010, la compra de una vivienda libre en término medio implicaba un importe equivalente a la renta de 5,7 años frente a los 7 años necesarios en 2007. Pero, ¿qué puede suceder en los próximos años? Si el precio nominal de la vivienda cae fuertemente (caída del 7% anual como la que tuvo lugar entre 2008 y 2009, Escenario 1) o sigue cayendo al mismo ritmo que en 2010 (3% anual, Escenario 2), el acceso a la vivienda será cada vez más favorable. Pero si la caída de precios se estanca (Escenario 3), también lo hará la accesibilidad afectando negativamente a la absorción del stock de viviendas existentes
Ahora bien, no solo la evolución de los precios puede tener un papel importante en la recuperación del mercado residencial. Ante el mensaje lanzado por el BCE de endurecimiento de las condiciones monetarias para hacer frente a la inflación de la zona euro, el interrogante es qué impacto puede tener el alza del Euribor sobre el grado de accesibilidad de la vivienda
Para ello estimamos el esfuerzo inversor de los hogares para hacer frente al pago del importe bruto de las cuotas de un préstamo para la compra de una vivienda libre en relación a su renta (gráfico 2). Tal y como considera el Banco de España, se supone que la vivienda libre tiene una superficie de 93,75m², que el préstamo corresponde al 80% del valor de la vivienda, los plazos de amortización son fijos (10 años para el período 1995-1998 y 15 para el resto de años) y no se consideran deducciones fiscales. Desde 2007, la caída de precios de la vivienda libre y de los tipos de interés (el Euribor pasa del 4,4% en 2007 al 1,35% en 2010) ha contribuido a reducir considerablemente el esfuerzo inversor, alcanzando en 2010 el mismo nivel que en 1998: el 34%
Pero, ¿va a seguir cayendo el esfuerzo inversor para facilitar la compra de viviendas y reactivar el mercado inmobiliario? Manteniendo los mismos supuestos de precios para cada uno de los escenarios, se añaden las distintas políticas que puede adoptar el Banco Central Europeo en los tipos de interés. El Escenario 1 (Euribor constante al 2,5% todo el período 2011-2013 y caída fuerte de precios) permitiría seguir reduciendo el esfuerzo inversor e incentivar la compra de viviendas. El Escenario 2 (reducción de precios del 3% anual junto a un Euribor que va desde el 2,5% en 2011 al 3,5% en 2013) estabilizará el esfuerzo manteniéndolo en el 36%. Sin embargo, el Escenario 3 (estabilización de precios y un Euribor que va del 2,5% al 4%) provocaría el cambio de tendencia del esfuerzo inversor, dificultando el acceso a la vivienda e impidiendo la recuperación inmobiliaria
Según las estimaciones de algunos organismos oficiales todavía quedaría un 12% de ajuste de los precios de la vivienda. Pero suponiendo que el BCE siga manteniendo su política de aumentar los tipos de interés (del 2,5% al 3,5% entre 2011 y 2013), algo razonable ante la subida de precios en la zona euro y las presiones ejercidas por Alemania, ¿cuánto debería bajar el precio de la vivienda si queremos mantener el actual esfuerzo inversor de los hogares para la compra de viviendas fijado en un 34% de su renta? Ante estos supuestos, el precio de la vivienda, en términos nominales, debería bajar un 16% acumulado en los próximos tres años. Debe tenerse en cuenta que para poder absorber el elevado stock de viviendas sin vender, estimado entre 700.000 y 1,1 millones en el tercer trimestre de 2010 (Banco de España), puede ser necesario que el esfuerzo inversor siga reduciéndose. Considerando que continúa la reducción del esfuerzo inversor de forma progresiva (hasta el 31% en 2013) y el ya citado aumento del Euribor (hasta el 3,5% en 2013), sería necesario un ajuste aún más fuerte del precio de la vivienda.
En este escenario, y habiéndose cifrado en 350.000 las viviendas en manos de los bancos (SEOPAN), la estrategia que sigan las entidades bancarias será fundamental en la recuperación del mercado residencial. Pero, ¿los bancos y cajas van a estar dispuestos a asumir las pérdidas implícitas a este ajuste de precios? ¿Deberá el Banco de España seguir presionando a través de mayores dotaciones para que las entidades bajen sus precios? ¿Será necesario inyectar más capital público para que bancos y cajas puedan digerir estas pérdidas?
Artículo extraído del blog de economía del instituto valenciano de investigaciones económicas (ivie) decigarrasyhormigas.com
136 Comentarios:
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Miércoles, 18 de mayo de 2011
El mercado español de pcs cae por encima del 30%
¿Caerá también el precio
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Si algo ha caido de precio en este mundo són los productos informáticos y la electrónica en general.
Te acuerdas de cuando un 486 clónico valía 200.000 pelas....
Pero nadie decía: compra que no bajan
Mi análisis:
Stock1 la mayoría en cantidad, es una mierda, mala construcción, mala ubicación, deberían bajar como mínimo un 60% y aún así dudo que se vendieran.
Stock2 quedan pocos, han bajado suficiente.
Dato3 no se construye nada nuevo.
Dato4 el dato de subida del precio de alquiler es descriptiva.
Todos los que esperan bajadas están alquilando y todos los que quieren vender sin prisa alquilan.
Moraleja: si tienes un buen piso en buena zona no lo rebajes, espera.
¡PODEMOS! Es tan fácil....
Este evento no es ficción... demosle mierda a quién más mierda nos da.
Hagamos un acto de psicomagia masivo. El voto será considerado nulo, pero el acto de introducir un pequeño trozo de papel higiénico en el sobre y votar mierda... votar mierda es como votar al PP, al PSOE o a cualquiera de los primeros en pactar con ellos segun como les soble el viento... para votar a esa partida de cazurros... vota ...en mierda!!! Mucho más efectivo... mucho más pacificador... mucho más simbólico... no digas que no por lo escatológico, párate a pensar qué significa votar en mierda...
Instrucciones:
Haz una deposición mientras piensas en las caras de aquellos políticos que todo lo que hacen es en contra del pueblo (casi todos) y en todos los crímenes que cometen contra nosotros ante la impunidad de la ley.
Límpiate (suavemente... lo importante es el acto... no introduzcas un mojon... solo roza tu ano suavemente contra un pequeño trozo de papel higiénico) y deja tu huella en un pequeño trozo...
Dobla un folio e introduce en este el pequeño trozo de papel higiénico con una nota de disculpas para aquella pobre persona a la que le toque por el azar abrir tu sobre; a su vez procura que no apeste... tan solo con la marca basta... para los pudorosos también puede imitarse con un trozo de papel higiénico y rotulador marrón... el caso es hacer el rito de ejercer nuestro derecho al voto y votar en mierda (alguno se confundirá y seguro que nombra a algun partido de turno al ver la rallita canela...)
Introduce esto en el sobre y metelo en la urna el dia de las elecciones....
Pasa este mensaje a aquellos que creas que estan cansados de que la casta politica se ria en nuestra puta cara, nombrando la democracia en primera instancia como medida de defensa cuando todos sabemos... que no hay democracia...
VOTAENMIERDA!!! Y por lo menos quédate tranquilo...
Todos los que están en este foro, no es que estén esperando a que la vivienda baje, lo que les pasa es que no tienen ni un euro y su futuro es aún más negro, es lo que hay, no todos pueden tener una vivienda en propiedad,los que no puedan ajo y agua.
Y los que firmaban Hipotecas, los drogarón ?
No pensarón que todo dinero pedido hay que devolverlo al menos doblado?
*Porqué pagar el doble de lo que cuesta realmente, y a tantos años-hipoteca que pagamos dos veces la misma vivienda... al final pagamos 4 casas por una . ¡¡¡¡ *
Ser propietario ya no te garantiza tener el futuro resuelto, porque si necesitas pasta y no la puedes vender.. Nadie compra ¡¡¡¡
Como bien de inversión: no interesa, como bien de necesidad: no hay dinero
"Una sola vivienda a un precio que nadie paga es un stock invendible".
El mayor peligro de las democracias es que los ignorantes sean mayoría.
Parafraseando a Machado: "españolito que vienes al mundo, te guarde Dios; deuda, paro y ruina van a helarte el corazón
Perico tu si que eres ignorante.
El que se metió en el lío en los noventa lo tenía mucho mas díficil que ahora.
Y los que firmaban Hipotecas, los drogarón ?
No pensarón que todo dinero pedido hay que devolverlo al menos doblado?
*Porqué pagar el doble de lo que cuesta realmente, y a tantos años-hipoteca que pagamos dos veces la misma vivienda... al final pagamos 4 casas por una . ¡¡¡¡ *
Ser propietario ya no te garantiza tener el futuro resuelto, porque si necesitas pasta y no la puedes vender.. Nadie compra ¡¡¡¡
Como bien de inversión: no interesa, como bien de necesidad: no hay dinero
"Una sola vivienda a un precio que nadie paga es un stock invendible".
El mayor peligro de las democracias es que los ignorantes sean mayoría.
Parafraseando a Machado: "españolito que vienes al mundo, te guarde Dios; deuda, paro y ruina van a helarte el corazón
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Perico tu si que eres ignorante.
El que se metió en el lío en los noventa lo tenía mucho mas díficil que ahora.
Empezó pagando una letra de 600 euros (en pesetas) al 15% en el 90 (con dos cojones), luego en unos años el recibo empezo a bajar el interés de los que fueron listos y lo pusieron variable. Después como normalmente, un ciudadano estandar, cada año gana más por sus propios méritos, lo que hizo fue seguir pagando 600 euros (quitándose capital) y lo pago en 8 o 9 años, no sin esfuerzo.
Así que llama drogados o ignorantes a aquellos mientras tu, tienes una mano delante y otra detras.
Tu a machado y yo a ortega y gasset: "el malvado descansa algunas veces; el necio jamás."
Tómate algo
Bueno muertos de hambre o indignados como queráis, que tal hoy, que nos inventamos?, ingeniero con master inglés perfecto hablado y escrito?, sueldo 7.000-8.000 euros?, que está de alquiler porque está esperando a que bajen más los precios?, no está mal buen personaje, como os gustaría ehhhh?, que bonito es Internet, podemos ser cualquier cosa?, yo mismo os escribo desde la blackberri siii, desde mi yate con un Daikiri en la mano, jojojojojo, fantasmaaaaas!!!!!!, para que discutís de precios de pisos, de Euribor, de hipotecas, de ipc, pero so indigentes si no teneis ni tendréis opción a comprar un piso ni una choza ni si quiera un huerto donde meter cuatro uralitas?, ahyyyyy almas cándidas, no véis que no hay ni habrá ya crédito para la clase baja?, si tenéis razón ya no se venderán pisos, sobre todo los dirigidos a vosotros, ahora lo que mola es el alquiler, y ojito que mientras perdéis el tiempo aquí está subiendo.
Ahyyyyy almas cándidas, no véis que no hay ni habrá ya crédito para la clase baja?, si tenéis razón ya no se venderán pisos, sobre todo los dirigidos a vosotros, ahora lo que mola es el alquiler, y ojito que mientras perdéis el tiempo aquí está subiendo.
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Aparte de maleducado y nervioso por que no vende los pisitos, por qué miente usted más que habla ?
""El precio de la vivienda en alquiler en España cae un 1,8% en lo que va de año, según pisos.com""
El precio de la vivienda en alquiler acumulaba una caída del 1,8% en abril respecto al inicio del año y del 1,6% en relación al mes de marzo, con lo que se sitúa en los 645 euros de media, según las estadística cuatrimestral que elabora pisos.com en colaboración con la Sociedad Pública de Alquiler (SPA).
La tendencia que han seguido los precios del alquiler durante el primer cuatrimestre del año sigue siendo a la baja, según el director del portl, Miguel Ángel Alemany, quien señala que "la oferta de alquiler ha crecido gracias al volcado de viviendas que antes estaban en venta".
"La situación económica actual ha hecho que esta fórmula de acceso a la vivienda se recupere como paso previo a la compra", añade Alemany, que afirma también que "muchas personas se decantan por esta opción porque esperan un mayor ajuste en los precios de venta"
El euribo medio desde su creación ahora anda por un 3,2% ... ¡Con tipos artificialmente bajos como los de ahora! Por lo tanto si le sumas el diferecial te da un susto que para qué.
Eso sin contar las crisis futuras que puden tumbar la desfasada idea de que la inflación se comerá la letra, ya que quieren desligar subidas de sueldo e inflación (con "productividad").
Mal pinta para los que hacen cálculos simplones para que den el resultado que se quiere obtener y no el provable.
Bueno muertos de hambre o indignados como queráis, que tal hoy, que nos inventamos?, Ingeniero con master inglés perfecto hablado y escrito?, Sueldo 7.000-8.000 euros?, Que está de alquiler porque está esperando a que bajen más los precios?, No está mal buen personaje, como os gustaría ehhhh?, Que bonito es Internet, podemos ser cualquier cosa?, Yo mismo os escribo desde la blackberri siii, desde mi yate con un Daikiri en la mano, jojojojojo, fantasmaaaaas!!!!!!, Para que discutís de precios de pisos, de Euribor, de hipotecas, de ipc, pero so indigentes si no teneis ni tendréis opción a comprar un piso ni una choza ni si quiera un huerto donde meter cuatro uralitas?, Ahyyyyy almas cándidas, no véis que no hay ni habrá ya crédito para la clase baja?, Si tenéis razón ya no se venderán pisos, sobre todo los dirigidos a vosotros, ahora lo que mola es el alquiler, y ojito que mientras perdéis el tiempo aquí está subiendo.
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¿Esta gente quiere vender algo? Es de suponer que tenga múltiple personalidad y algun trastorno y que cuando le pregunten precios responda cosas razonables, porque es para mandarle a tomar por el c**o.
Por lo demás mirando el nerviosismo de estos patéticos vendedores de crecepelo me reafirmo en mis ideas..
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