El stock asciende a 800.000 viviendas nuevas, según catalunyacaixa

Así, a pesar de que la demanda potencial neta de vivienda (primera residencia) en Madrid era de 75.000 viviendas anuales netas, la demanda finalista apenas llega a las 50.000 viviendas (suma de compraventas, autopromoción, cooperativas y comunidades de propietarios, permutas, herencias no vendidas e incremento de hogares en alquiler, etc). Por una parte, la demanda embalsada (que siempre en mayor o menor medida existe) crece en 25.000 viviendas, y por otra parte se empieza a acumularse bastante vivienda nueva en stock.
Ya estamos en el 2.008, y la acumulación de stock, junto con las subidas se tipos de interes que continúan hasta bien entrado el año, y la crisis financiera internacional que actúa de combustible, provoca un parón inmobiliario (que por otra parte, tenía que llegar). Este parón, hace dispararse el paro, reduciendo por tanto la demanda efectiva (que no la latente). Para cuando se produce el parón inmobiliario hay en Madrid entre 20.000-30.000 viviendas nuevas en stock y 100.000-110.000 en curso. La demanda neta baja a 38.000 viviendas, pero sólo en vivienda nueva hay 130.000 viviendas para 2 años.
Todo ésto se va enquistando y el parón en la construcción provoca más paro, el resto de sectores se ven afectados, y una vez afectados, también se afectan entre sí, incrementando más el paro, con ello sigue bajando la demanda efectiva, y sigue bajando la producción, ...
Todo ésto parece una espiral insalvable, y así es en el corto plazo. Todas las crisis, se parecen en eso, son la pescadilla que se muerde la cola. Pero, afortunadamente siempre hay un suelo.
El suelo está en, por un lado, los precios (que han bajado alrededor de un 35% desde máximos, da igual al precio en que estén anunciadas, las que efectivamente se venden son las que han bajado aproximadamente eso, y por tanto es su precio real. Tinsa, el bde o catalunyacaixa pueden decir que un 20% y le quedan un 10% más, es mentira, las compras actuales se hacen con un descuento aproximado del 35% sobre máximos y es improbable que bajen más porque las que están a esos precios se venden bastante deprisa , menos en la costa, que por lo que veo, los descuentos son supeiores).
El tipo de interes. Tuvimos unos tipos de interes extremadamente bajos, siguen muy bajos, y serán bajos durante varios años. Ésto, unido con el precio, hace que a 30 años, una misma vivienda pague cuotas muy inferiores al comprador actual. Una vivienda que financiando el 80% saliera la hipoteca mensual en 1.500€, ahora con la rebaja de precio, y de tipos supondría 693€. Y una de 1.000€, serían unos 465€.
La demanda embalsada. Ésto es como una presa, al final desborda. A finales de 2.008 había 290.000 solicitantes en la lista única del plan de vivienda joven de la comunidad de Madrid. Así que es de suponer que los demandantes embalsados totales sean más, bastantes más. A estos demandantes, se les van añadiendo todos los años los jóvenes que llegan a la edad de emanciparse. Luego continuo.

Los jóvenes que llegan a edad de emanciparse en Madrid han pasado de superar los 100.000, a unos 85.000, y en una década estarán próximos a los 60.000, para luego incrementarse en 2 décadas asta los 75.000. Así que la llegada de demanda latente es claramente regresiva. Pero ahí, es donde fallan en sus análisis precisamente los informes de acuña y asociados, catalunya caixa, etc, etc. porque de la misma forma que las compras efectuadas han sido inferiores a la demanda latente, en la próxima década serán mayores. Y lo explico:
1.- inmigrantes. Como comenté antes los inmigrantes venían en masa a España. Pero, desde el año pasado, ha empezado a haber una inmigración negativa. Se van más inmigrantes de los que vienen, lo que les hacce pensar que sus necesidades de vivienda serán negativas. Y ésto es falso, porque gran parte de la población inmigrante vivía y sigue viviendo en viviendas maxificadas, y es lógico pensar que los inmigrantes que se marchan son precisamente los que se encuentran en peores circunstancias económicas, y por tanto, en un porcentaje muy alto se van de esas viviendas. Por otra parte, los que poco a poco se han asentado en el país y tienen un empleo decente, pues obviamente les gusta vivir bien tanto como a los españoles, e Irán alquilando y comprando viviendas no compartidas por otras familias. Así que la demanda laente de vivienda de la población inmigrante irá reduciéndose según el número de los que se vayan marchando, pero la demanda efectiva seguirá creciendo durante varios años (de hecho, según fomento la población extranjera residente empezó a incrementar sus compras el año pasado y lo continuó haciendo este año). En resumen, aunque se vayan más de los que vienen, el fenómeno de desesponjamiento de hogares hace que la demanda efectiva crezca. Y así seguirá unos 5 años, aunque para entonces siguiera habiendo inmigración negativa, lo cual es muy dudoso.
2.- jóvenes. Aunque como he dicho la población de jóvenes tiene una línea de franca reducción, y además el paro juvenil está en tasas superiores al 35% en Madrid (45% a nivel nacional), eso no significa que en los próximos 5 años vayan a comprar menos viviendas. Precisamente como los jóvenes que llegan son menos, la tasa de paro juvenil bajará, porque la población activa crecerá tan poco que bastará con la creación de poco empleo para ir reduciendo el paro. Y por otra parte, la demanda embalsada que no se ha emancipado comenzará a hacerlo. Una cosa, es que la edad media de emancipación se retrase dos años de media y otra cosa es que sea un proceso que pueda continuar indefinidamente. Como dije antes, la demanda embalsada es como una presa, siguen llegando muchos pero como ya hay muchísimos, muchos acaban por encontrar un trabajo decente y acaban emancipándose.
(Luego continuo y termino)

3.- la esperanza de vida. Uno de los condicionantes que se dan para hallar la demanda finalista es la vivienda aportada a la oferta por fallecimientos. Las cifras que se dan son equivocadamente altas. Uno de los efectos del aumento de la espernza de vida, es que lógicamente los años que transcurren desde la muerte de uno de los conyuges hasta el fallecimiento del otro aumenta. Lo que provoca que cada año aumente el número de viudos, y sobre todo viudas. Las viudas siguen en sus casas, y además los hacen durante más años pues no solo aumenta la esperanza de vida sino también la calidad de vida, con lo que las espectativas que se crearon sobre la expansión de las residencias de ancianos se han visto defraudadas. Mientras la espernza de vida siga aumentando, el número de fallecimientos no se traduce en vivienda disponible por cada 2 fallecimientos, sino en muchas menos. Así, si en Madrid fallecen al año 44.000 personas, no quedan disponibles 22.000 viviendas, primero porque fallecen niños y jóvenes por enfermedad y accidente que no aportan vivienda, y después por la acumulación de viudos y viudas. El número de fallecimientos por vejez seguirá creciendo pero la aportación de viviendas les seguirá a mucho menor ritmo mientras la esperanza de vida y la calidad de vida de los mayors siga creciendo.
4.- solteros y divorciados. Uno de los efectos de la crisis es que hay menos divorcios, pero que hay menos no significa que el número de españoles que viven solos no esté creciendo y vaya a crecer mucho más. Todavía estamos lejos de los niveles de otros países europeos, pero nos vamos acercando y lo seguiremos haciendo.
5.- segundas residencias. Las cifras que se barajan del incremento de segundas residencias están claramente infravaloradas. Después de varios años de severas caídas, las compras realizadas por los extranjeros europeos (y los británicos que son el mercado más importante siguen en crisis) comenzaron a repuntar el año pasado. Si el precio es importante para las compras de españoles para los europeos lo es todo. La demanda de extranjeros europeos ya crece y seguirá creciendo cada vez más durante unos años. Sobre la demanda nacional, no parece tenerse en cuenta que la generación del baby boom está llegando ahora a la edad de comprar segunda residencia. Es verda que muchos están hipotecadísimos, pero como somos muchos, también hay muchos que no. Sinceramente, creo que esta demanda está muy infravalorada, de hecho, la que más.

Y como resumen, decir que en España viven alrededor de 2,7 personas por hogares principales, en Alemania, un país mucho más envejecido viven poco más de 2,1 personas, y Francia está a mitad de camino. Para llegar a que la población española se distribuyera en 2,1 personas por hogar principal, tendrían que crearse casi 5.000.000 de hogares principales más. Así que no se extrañe nadie de que durante un tiempo se construyerna en España más del doble de viviendas que en Francia y Alemania juntas.

#2 Jueves, 16 Junio 11:18 promotro madrileño responde a tocatejista es un gran paso reconocer que la vivienda nueva se está acabando. =================== Lo que dice tocatejista es que la vivienda "nueva" en venta, si bien, con el paso de los años deja de ser "nueva", sigue estando en venta, porque no se vende. Es decir: construyes una vivienda, la pones en venta, no se vende pero, al cabo de unos años, deja de ser vivienda "nueva" en venta, no porque deje de estar en venta, sino porque deja de ser "nueva", y pasa a convertirse en vivienda "seminueva" en venta. Por cierto, con todos mis respetos, no me he leído el ladrillo que ha soltado. Saludos, y promocione usted en Madrid, que dicen que se acaba la vvienda nueva.

A ver, si se crean 138.000 hogares al año y se contruyen 125.000 viviendas, quiere decir que cada año el stock de viviendas sólo decrede en unas 13.000 viviendas. Entonces, para acabar con las 800.000 viviendas en stock se necesitarian más de 61 años (800/13=61.5). Con los datos que dan (que habría que ver si son ciertos) tenemos viviendas hasta 2072. ¿Entonces de donde sacan eso de que en 2015 ya no quedará stock disponible?