Análisis everis: la bajada real del precio de la vivienda es superior a lo que dicen las estadísticas

Artículo escrito por Rafael cavestany Sanz-briz, director de consultoría de gestión del riesgo, Everis

¿Cuánto ha reaccionado el mercado inmobiliario español ante el cambio en el entorno económico? actualmente, se discute la verdadera magnitud de la bajada de precios de la vivienda en España y la posibilidad de bajadas todavía mayores. Las diferentes fuentes oficiales, tales como los datos de las tasadoras, etc. podrían tener sesgos, por sus dependencias de las instituciones financieras, etc. además, están las opiniones de los expertos y publicaciones financieras que realizan estimaciones de futuras bajadas de los precios inmobiliarios hasta colocarse a precios coherentes con la renta media, expectativas de crecimiento económico, etc. de otros países de nuestro entorno

Estas últimas hablan de la necesidad de bajadas mucho mayores de las capturadas por las estadísticas oficiales, siendo algunas de sus recientes estimaciones de que los precios en España necesitan bajadas de hasta el 40% (financial times y the economist)

Para determinar si realmente el mercado inmobiliario ha reaccionado a nuestro entorno económico, everis ha analizado la evolución del stock de viviendas de segunda mano anunciadas por franja de precio en idealista.com, que, al fin y al cabo, representa el stock de viviendas que, por sus características y precio, no se han vendido todavía. Se puede asumir que:

- Si el stock de viviendas anunciadas en una determinada franja de precio aumenta a lo largo del tiempo, la oferta sea superior a la demanda

- A su vez, si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas y, si el stock disminuye o se mantiene a niveles muy bajos, la demanda sería superior a la oferta

Este análisis se puede realizar en una zona de referencia, donde el mercado es más líquido por tener mayor interés, como es la zona de Madrid de los barrios Salamanca-recoletos. Bajo estas premisas, se puede observar que:

1) en la franja de precios, entre 5.000€ y 6.000€/m2, en dicha zona, ha pasado, en los últimos 16 meses, de haber 27 viviendas por vender a 104, más de un 300% de incremento

2) a su vez, la franja entre 4.000€ y 3.000€ ha pasado de 13 viviendas sin vender a 48, más de un 250% de incremento

3) finalmente, los pisos anunciados por debajo de 4.000€/m2 han pasado de 1 a 9, es decir, apenas hay

Por lo tanto, ha bajado significativamente la franja de precios donde la oferta y la demanda parecen cruzarse y donde el stock de viviendas en venta se mantiene constante en los últimos 14 meses salvo en los periodos vacacionales. Esto sugiere que la bajada real en los precios medios ha podido ser mayor de la capturada por las estadísticas oficiales

Las primeras conclusiones es que la demanda de viviendas ha reaccionado mucho más ágilmente que la oferta. La oferta está dominada principalmente por particulares que, por motivos emocionales, tienen mayor reticencia a aceptar una pérdida significativa de su patrimonio a diferencia de los mercados financieros, donde los precios se ajustan casi de manera inmediata a los cambios de expectativas. Una evidencia adicional es el hecho de que todavía más del 60% de los viviendas se sigue anunciando por encima de 6.000€ m2 en la zona geográfica analizada y sin haber hecho rebajas significativas en precios. Si un porcentaje significativo de estos vendedores acepta que debe bajar los precios, podría producirse una nueva acumulación de pisos sin vender en franjas de precios bajas, presionando los precios a la baja de nuevo

Es más, se puede observar, en la evolución del stock de viviendas anunciados, cómo el mercado inmobiliario, al menos desde el punto de vista de la demanda, reacciona ante los cambios en el entorno económico. Los mayores incrementos en los stocks de las viviendas sin vender se han producido coincidiendo con los hechos más graves que ha vivido nuestra economía, en los últimos 14 meses: fin de la deducción por adquisición de vivienda, incremento de tipos de interés, crisis de los piigs, etc

Otra hipótesis plausible sobre el aumento del stock de activos inmobiliarios residenciales sin vender es que los propietarios intentaron vender su patrimonio antes de que bajasen los precios más, dado que representa un porcentaje muy importante de su renta anual. Este comportamiento sería coherente con los modelos de valoración de precios inmobiliarios medios basados en múltiplos de renta disponible

En conclusión, mirando al futuro lo probable es que el mercado inmobiliario siga reaccionando ante hechos negativos o positivos en la economía, tales como el nivel de crecimiento, el paro, subida de tipos de interés, subida o bajada de la demanda interna, etc. y que el stock de viviendas evolucione de manera acorde, vendiéndose siempre sólo aquellas que estén a precios más competitivos. Cuando el número de viviendas en una determinada franja de precios sea superior a la demanda, provocará que las transacciones se realicen en los precios de la franja de precios inmediatamente inferior, salvando las diferencias en las características de los inmuebles

Aquellos propietarios que reaccionen más rápido ante las nuevas circunstancias del mercado, obtendrán el verdadero valor actual de su vivienda. Una reacción tardía o insuficiente sólo puede llevar a situarse en una franja de precios donde es más difícil encontrar a un comprador, debido a la mayor oferta que demanda. O viceversa, si las condiciones macroeconómicas mejoran, los compradores deberán ofertar a precios más competitivos

Vista la web de everis
 

I el stock de viviendas anunciadas se compone de viviendas heterogéneas con diferentes características valor por metro cuadrado, etc. además, en el stock de viviendas anunciadas puede haber viviendas duplicados, mal clasificados, datos imprecisos, etc. y, por lo tanto, la evolución temporal del stock tiene más significado que su valor absoluto

Ii el stock de viviendas sin vender sólo representa la diferencia entre lo que entra a la venta y lo que sale de estar en venta. Lo que sale puede salir porque se ha vendido, porque el propietario decide posponer o cancelar su venta, decide alquilarlo, se lo queda un heredero que paga con otros bienes inmuebles de la herencia, etc