El precio de la vivienda ha subido de forma desorbitada en los últimos años en comparación con los sueldos llegando incluso a hablarse de zeppelín inmobiliario en lugar de burbuja inmobiliaria. Pero... ¿quiénes son los culpables de esa subida?
El diario expansión explica en una columna de Eduardo Martínez abascal, profesor del iese, cómo un piso nuevo valía en el año 2000 1.500 euros/m2, de los que 600 euros correspondían al valor de la construcción y los 900 euros restantes a la repercusión del suelo sobre el que está construida la casa
En 2007, punto álgido de la burbuja inmobiliaria, el precio de la viviendia se había disparado a 3.000 euros/m2, un 100% más. De esa cantidad, el valor de la construcción apenas ha variado, por lo que fue el precio del suelo el que se desbocó. En concreto, se disparó de 600 euros a 2.400 euros, un 300%
Martínez apunta a los ayuntamientos como responsables de la subida del suelo, ya que de ellos depende la oferta de suelo y por ello, les coloca como principales responsables de la subida de la vivienda estos años, de la que se han aprovechado mediante jugosos ingresos
Otros involucrados serían bancos y cajas , Que querían crecer rápido y dieron créditos para comprar activos a precios despropocionados, y el regulador, que podría haber advertido con más firmeza de la concentración de riesgo que algunas entidades financieras estaban tomando en el sector inmobiliario
En el artículo completo se recuerda que en los países occidentales se considera que la inversión en inmuebles tiene poco riesgo. "Por tanto, si hay poco riesgo, debe haber poca rentabilidad y las subidas de precio deberían ser pequeñas. Si son grandes, tarde o temprano habrá un reajuste"
14 Comentarios:
Como diría el insigne promotor Fernando Martín (Martinsa): "cieeerto, cieeerto"
Los ayuntamientos se han financiado con la especulación inmobiliaria y también lo hacen con los proveedores, dilatándoles los pagos en plazos muy por encima de los legalmente permitidos.
Sólo les falta dedicarse también al narcotráfico y a la trata de blancas para cuadrar sus presupuestos
Que nadie compre, el precio se ha de rebajar un 80%.
Hombre, te has pasado... un 80% no creo, pero un 40% si que es factible...
Con el Euribor por debajo del 2% durante muchos años, la rebaja del 80% te la hará tú padre, pero por hacerte un favor, si no dile que venda su pisito y lo rebaje un 80%, que se hartará de reir, jajajajajajajajaja, que me parto y me mondo, salud y a vivir que son dos días
El diario expansión explica en una columna de Eduardo Martínez abascal, profesor del iese, cómo un piso nuevo valía en el año 2000 1.500 euros/m2, de los que 600 euros correspondían al valor de la construcción y los 900 euros restantes a la repercusión del suelo sobre el que está construida la casa en 2007, punto álgido de la burbuja inmobiliaria, el precio de la viviendia se había disparado a 3.000 euros/m2, un 100% más. De esa cantidad, el valor de la construcción apenas ha variado, por lo que fue el precio del suelo el que se desbocó. en concreto, se disparó de 600 euros a 2.400 euros, un 300% Este señor no sabe lo que dice, pues desglosa el valor de venta de 1500 €/m2 en 600 €/m2 por la construcción y en 900 €/m2 el valor de repercusión del suelo. Después cuando habla de 3.000 €/m2 pasa el valor de repercusión a 2.400 €/m2. Los factores que se incluyen en el coste de la promoción y no en el suelo, como son: - gastos generales.- Honorarios profesionales, administración de la empresa, financiación, impuestos y otros = aprox el 20-22 % - Beneficio industrial= aprox el 15-18% - Valor de repercusión del suelo = 25% valor de venta medio de la zona - Coste de contrata = año 2000 500 €/m2,año 2005 550 €/m2, año 2007 600 €/m2 Luego en el año 2000, suponiendo que la zona está a 1.500 €/m2 construido el desglose real es: suelo = 25 % s/ 1.500 €/m2 = 375 €/m2 Construcción = 500 €/m2 gastos generales = 20% Bº Industrial = 18% Valor de venta = 1,20 x 1,18 ( 375 + 500 ) = 1.239 €/m2 que hasta los 1.500 €/m2 de venta de la zona, le sobran 261 €/m2 de beneficio neto demás o para gastos imprevistos, así como para pagar el suelo un poco más caro si la localización de la zona en superior a la normal etc... -------- los promotores-inmobiliarios-inversores que compraron c-a-r-o el suelo, no eran profesionales de la promoción inmobiliaria, se cegaron con la ilusión del " p e l o t a z o ".
Financiación de los ayuntamientos:
El sistema de financiación de los ayuntamientos es manifiestamente d-e-f-i-c-i-e-n-t-e, es la primera administración a la que acuden los ciudadanos a recibir sus servicios y la última en recibir sus recursos.
Los ayuntamientos para poder prestar los servicios que tienen encomendados necesitan nuevos ingresos y la forma más fácil y rápida de obtenerlos es mediante el urbanismo, viniéndose abocados a aprobar nuevos instrumentos de planeamientos( pai, pau, paa...)
Los ayuntamientos salen perdiendo, pues el ,promotor, urbanizador, inmobiliario, inversor de largo pelo.......planifica, se le aprueba, promueve, vende( se forra) y desaparece, luego es el ayuntamiento el que se queda y tiene que mantener, reparar, conservar todo lo que solicita el ciudadano....parece que el control lo tienen nuestras autoridades, pero es un control a-p-a-r-e-n-t-e, que conocen muy bien los urbanizadores, promotores......
Conclusión.- El cambio de la financiación de los ayuntamientos es necesaria.
Quizás estés en una zona geográfica diferente a la mía o simplemente estés equivocado.
En Barcelona o cercanías, el ayuntamiento es el que gana de principio a fin, y el que pierde SIEMPRE es el promotor y las personas que compran las viviendas.
Me explico: en cada plan parcial el ayuntamiento EXIGE una provisión de fondos para hacer toda la urbanización entera, con lo cual el ayuntamiento no tiene que aportar NI UN DURO. Que tiene que mantener, reparar o conservar?? Si, claro, con las contribuciones que le pagaran todos los propietarios creo q tendrán suficiente y les sobrará!!
Además, en cada plan parcial, el ayuntamiento OBLIGA a ceder parte del terreno al ayuntamiento para su PROPIO BENEFICIO. Estos terrenos valen muuuuuucho dinero. A veces sirven para hacer zonas verdes, colegios o incluso parquing o pisos de protección oficial, con lo cual consiguen un BENEFICIO de algo que no era SUYO!!
Y me dices que los ayuntamientos salen perdiendo???? jajajaja
Pues explicame como porque no lo entiendo....
El que realmente sale perdiendo es la persona que quiere comprar el piso porque paga el precio del piso + la subida que le ponga el promotor por el terreno perdido que se ha visto OBLIGADO a ceder al ayuntamiento...
Es evidente que la dulpa fue de los diferentes ejecutivos que teniendo capacidad legislativa para haber controlado estos desmanes no hicieron nada. Esto incluye al actual tan socialista que puso la guinda con un Ministerio de la vivienda totalmente inoperante (incluso más gasto) y que desenvocó en una situación que hacía imposible comprar vivienda a jóvenes y otras personas, al menos sin endeudarse de por vida y a la siguiente generación con hipotecas a medio siglo ¡¡¡Qué barbaridad!!!
Políticas (legislando repecto a los límites en suelos urbanizables) y recursos (se debería haber multiplicado por la veces que fuera necesario el volumen de vivienda protegida) desde el ejecutivo central, coordinado con los gobiernos autonómicos, que hubiera frenado esa escalada de precios. No les quepa ninguna duda que la fierbre especulativa fue derivada de la escalada de pecios y si no miren y comparen con la actualidad a ver quién compra una vivienda si no la necesita para vivir o morar. Un saludo.
El articulista no nos descubre nada nuevo al comentarnos que los ayuntamientos son los (ir)responsables de este desaguisado. Todo eso lo sabíamos hace años.
Lo que no puede ser es que en un país despoblado, como es España, el suelo haya llegado a costar lo que ha costado. Ahí tenía que haber habido corrupción y tráfico de influencias, eso era de cajón, pero como a todo el mundo le iba bien y la economía crecía a velocidad de crucero, nadie hacía nada. Sólo una minoría decíamos que esto era una locura, insostenible y que no podía ser; pero claro, en seguida éramos tachados de catastrofistas, ignorantes y otros apelativos.
Ahora, las responsabilidades se han diluído, dado que los políticos no responden de su gestión con su patrimonio, sus puestos ni sus personas. Son irresponsables en el sentido de que no se hacen cargo de las consecuencias derivadas de su buena o mala gestión, y esto es algo que se debería cambiar.
De seguir así las cosas, el paro en aumento, los políticos inoperantes, la corrupción por las nubes... preveo revueltas sociales sin fin. Veremos lo que ocurre.
*** Si todos lo tenemos muy claro ***
------------No comprar vivienda hasta finales del 2010.---------------
---------- Los precios tienen que bajar pero que mucho -50%.----------------
Ahora es nuestro momento *no comprar* para que no cobren, los contructores,promotores,inmobiliarias,banco, notarios,registradores,hacienda con el iva. etc.etc.
****Veremos grandisimas rebajas****
Saludos y feliz crisis hasta el 2015
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta