El precio de la vivienda ha subido de forma desorbitada en los últimos años en comparación con los sueldos llegando incluso a hablarse de zeppelín inmobiliario en lugar de burbuja inmobiliaria. Pero... ¿quiénes son los culpables de esa subida?
El diario expansión explica en una columna de Eduardo Martínez abascal, profesor del iese, cómo un piso nuevo valía en el año 2000 1.500 euros/m2, de los que 600 euros correspondían al valor de la construcción y los 900 euros restantes a la repercusión del suelo sobre el que está construida la casa
En 2007, punto álgido de la burbuja inmobiliaria, el precio de la viviendia se había disparado a 3.000 euros/m2, un 100% más. De esa cantidad, el valor de la construcción apenas ha variado, por lo que fue el precio del suelo el que se desbocó. En concreto, se disparó de 600 euros a 2.400 euros, un 300%
Martínez apunta a los ayuntamientos como responsables de la subida del suelo, ya que de ellos depende la oferta de suelo y por ello, les coloca como principales responsables de la subida de la vivienda estos años, de la que se han aprovechado mediante jugosos ingresos
Otros involucrados serían bancos y cajas , Que querían crecer rápido y dieron créditos para comprar activos a precios despropocionados, y el regulador, que podría haber advertido con más firmeza de la concentración de riesgo que algunas entidades financieras estaban tomando en el sector inmobiliario
En el artículo completo se recuerda que en los países occidentales se considera que la inversión en inmuebles tiene poco riesgo. "Por tanto, si hay poco riesgo, debe haber poca rentabilidad y las subidas de precio deberían ser pequeñas. Si son grandes, tarde o temprano habrá un reajuste"
14 Comentarios:
El criterio de los ayuntamientos para recalificar un suelo si y otro no, o recalificar mas rápido o mas lento, ha sido y es totalmente arbitrario, hasta el punto que fallo la ley de la oferta y la demanda.
Si cuando la vivienda empezó a dispararse de precio, los ayuntamientos se hubiesen dado mas prisa en recalificar suelo, y hubieran obligado a los propietarios de los solares mas próximos al casco Urbano a construir en el solar lo mas rápidamente posible, todo esto habría supuesto que hubiese mas pisos en construcción que gente comprando, con lo que el comprador podría elegir entre varias promociones en la misma zona, viéndose los promotores obligados contener los precios porque de lo contrario el comprador se iría a la promoción de al lado.
Si una promoción esta terminada de construir y no esta vendida es porque los precios son muy caros, pero si una promoción esta vendida en plano antes de que se comience a construir, no es porque sea muy barata, es porque hay mas gente que quiere comprar que pisos en venta; luego esta fallando la ley de al oferta y la demanda.
Recalificaciones mas rápidas = mas suelo donde elegir por parte de los promotores = a menos encarecimiento del suelo = a mas pisos en construcción a la vez = a mas pisos donde elegir = A VIVIENDAS MAS BARATAS.
Tu teoria no es mala pero además de eso otra circunstancia que ha hecho que se encarecieran demasiado los precios ha sido que una persona que vivía en la capital, en mi caso Barcelona, podía comprar un piso en su momento por 15 mill pero a 10-15km podía comprarlo por 10 mill. Entonces viendo que la comunicación era perfecta pues lo compraba. Entonces llegaba el vecino que tenía un piso parecido al de 10 mill. Pero que le había reformado la cocina y pedía 11 mill. Y llegaba alguien de la capital y lo compraba. Pero había otro vecino que además había reformado el baño, puertas de roble, ventanas de aluminio y suelo de parket y pedía 12 mill o 13 mill. Y llegaba otro y lo pagaba!!
Quien puede regular eso??? Yo creo q nadie... pq si alguien pide un precio (aparentemente desorbitado) pero llega alguien y lo paga, pues ya no es tan desorbitado.
Pero otra circunstancia que me toca de 1ª Mano ha sido el intrusismo!!
Yo estoy en el sector hace unos 10 años. Por entonces en mi zona había pocos agentes inmobiliarios. Que pasó??
Empezó a venir gente de la capital por el caso que he explicado anteriormente.
Y claro, tb. Vinieron las agencias punteras que había en la capital. Y claro, si yo iba a ver un piso y le decía que el valor de mercado era de 10 mill pero llegaba otro "nuevo" agente comercial que le decía que su piso valía 12 mill. A quien iban a creer??? Pues claro, al que le decía que su piso valía más caro. El problema es que además el piso se acababa vendiendo!!
Pero esto solo es una parte porque si luego a la hora de ir a cualquier entidad la tasación no hubiera dado ese precio pues los precios se hubieran regulado pero claro, el banco quería hacer hipotecas y la tasación se estiraba al máximo... para dar el supuesto 80% o 100%... porque yo he llegado a ver tasaciones con valor de 50 mill por pisos que se han vendido por 40mill. Para que justamente te dieran el 80% del valor de tasación.
O sea q todo es más complicado de lo que parece... y siempre me he visto entre la espada y la pared cuando se hablan de que mucha culpa la hemos tenido las inmobiliarias por las comisiones.... y realmente el problema es que solo se ve lo que se quiere ver.
Hablando de las entidades... porque se dice ahora que han cerrado el grifo?? Realmente es mentira. El problema es que han vuelto a aplicar las condiciones que se pedían cuando empezé yo... pero como hasta hace bien poco a cualquier persona que pedía una hipoteca le daban: piso + gastos + préstamo del coche + prestamo para los muebles + 6000 € para un viaje (o para lo que se quisiera),
Pues la gente se ha aprovechado. El problema es que cuando empezó a subir el tipo de interés la cosa ya no era tan bonita como la pintaban... subiendo las cuotas a números demasiado altos!!
Y suerte que han bajado los tipos de interés porque sino algunas entidades se hubieran convertido directamente en inmobiliarias!!
En definitiva, ahora vuelven a dar únicamente el 80%... y en algunas entidades el menor entre el valor de tasación y el valor de venta!! O sea q aún es peor pq hay que tener el 20% + el 10% de gastos de tramitación.
Eso creo q tardará en cambiar y será nECESARIO y OBLIGATORIO tener una entrada para poder acceder a una vivienda, como antes de la disparatada subida de precios.
Por cierto, para los pesimistas decirles que creo q después de verano empezaremos a ver la luz y a principio del 2010 la cosa se verá de otra manera... según conversaciones con personal CUALIFICADO de entidades financieras.
En mi opinion, se ha construido demasiado pisos, como si en este pais que ya cuenta con un 80% de propietarios , se podia dar salida a todo, y ademas a precio totalmente desorbitado, como si a cada uno de los habitantes de este pais les habia tocado la loteria. Muy dificil hoy en dia de sacar a la venta toda esta monstruosidad ( ademas mal construida), vPO? Claro, eso lo que va a pasar, los municipios tendran que hacerse cargo de estos miles de pisos y llenarlos con la gente que no tiene medios para tener una vivienda o pagar un alquiler. Y la persona que compró ( a precio alto) hace unos dos años un piso en uno de esto edificio medio vacío , no tendra mas remedio que de aguantar la gentuza que le tocara como vecino. Y eso es lo triste. Mi recomendación : al día de hoy y también de mañAna, nunca Nunca comprar un piso en un edificio nuevo y vacío, incluso a precio atractivo : a ver quien te toca como vecino, que te puede obligar a dejar tu piso corriendo y sin poder revenderlo.
Efectivamente ya a un cliente mio le ha pasado, zonas verdes, piscina, piso nueva construcción etc etc. precio del Ático 360.000 € en pleno boom(no es una zona de las mas cotizadas, aunque esta bien para vivir). La promotora no vende y se pone a alquilar a 300 y 400 €.
A dia de hoy comparten comunidad con una gentuza pero increiblemente chusma.
Tened cuidado con esto que es verdad. La promotora es libre de alquilar, y no se puede hacer discriminación por pintas.
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