A la hora de pedir una hipoteca normalmente nos centramos en negociar el tipo de interés inicial y el diferencial, pero nos olvidamos muchas veces de negociar el resto de comisiones. Un préstamo hipotecario suele tener una duración de 20-30 años y es muy probable que a lo largo de este tiempo se produzca el pago de varias de estas comisiones, por lo que es muy importante tenerlas en cuenta desde el principio
Podemos agrupar estas comisiones en tres momentos de la vida del préstamo:
1.- al inicio de la operación
- Comisión de apertura: es un porcentaje sobre el capital del préstamo que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. Se incluye para calcular el tae. Suele oscilar entre el 0% y el 1,5% del importe total del préstamo
- Comisión de estudio: el banco por cobra por la gestión y análisis iniciales del préstamo y suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado. Cuando la entidad no conceda el préstamo, no podrá cobrar esta comisión, pero sí puede exigirnos los gastos que haya tenido que pagar a terceros, siempre que lo hayamos pactado previamente. En muchos casos esta comisión está incluida en la comisión de apertura
Pueden generarse otras comisiones como por ejemplo por la emisión de un cheque bancario
2.- al modificar el préstamo
- Por amortización parcial anticipada: remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente
- Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: si hemos firmado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada parcial, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts. 7, 8 y 9 de la ley 41/2007)
Las comisiones en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior al 0,5% del capital amortizado, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, o al 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año
En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada en concepto de compensación por tipo de interés. En el resto de casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad
- Novación modificativa: una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, con reducciones de costes notariales y registrales
Se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones: la ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, las condiciones del tipo de interés, sistema amortización o cualquiera otra de las condiciones financieras del préstamo
En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar
3.- al final del préstamo
- Cancelación o amortización anticipada total: al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar – o lucro cesante – al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%
En resumen, qué podemos negociar
La regulación de estas comisiones hace referencia siempre a máximos, pero el banco tiene la potestad de reducir estas comisiones. Debemos desde un inicio pensar cuáles son las comisiones que nos pueden ser más interesante negociar. Si queremos en el futuro hacer amortizaciones parciales pues ésta será la comisión que intentaremos negociar con nuestra entidad, o si estamos contratando en un momento donde los intereses están muy altos, deberíamos negociar la comisión por subrogación para en un futuro, cuando los intereses bajen, poder renegociar el préstamo hipotecario
7 Comentarios:
Decís: "las comisiones en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior al 0,5% del capital amortizado, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, o al 0,25% si la amortización se produce a partir del quinto año"
Sin embargo en mi banco me han dicho lo contrario, 0,25 hasta el 5º Año y desde ahí el 0,50.
¿Es una errata en está página de idealista? En caso de no ser una errata, podríais indicarme de donde sacar información oficial al respecto de cara a poder protegerme el día que vaya a reducir capital de mi actual hipoteca.
Muchas gracias y un saludo.
Estoy forrado, tengo 37 años y no pego palo al agua. Durante los años 1995 a 2006 me dedique a comprar y vender terrenos pisos parkings locales etc. lo cojonudo del caso es que no tenia un puto duro cuando empece jajajajajaj aun me froto los ojos cuando recuerdo las plusvalias que me sacaba a costa de pringados como vdes. Jajajjajajajajajja
Yo soy comechirris alegre bandolero, cuando tu trabajas me follo a tu lucero jajajjajajaja por cierto hay mucha maruja buenorra insatisfecha y yo atiendo a todas las que puedo mientras el gilipollas de su marido hace cola en el paro jajajjajajjajajajajajja
Dime de que presumes "comechirris" y te diré de que careces.
Me parece muy buena la labor que se realiza desde idealista y Al margen del comentario del "individuo" al que hago alusión, también estaría interesado en conocer si los porcentajes indicados en el artículo son correctos.
Gracias.
Que bonito queda el articulo, se ha lucido el becario en su primer trabajo despues de la facultad. Perfecto el chaval, ha escrito el articulo conforme a la teoria.
La realidad, la cruda realidad, es que de negociar nada, en la mayoria de los prestamos hipotecarios a paganinis de a pie, las fija el banco.
Y no solo las condiciones, el notario, la gestoria (que cobran un paston por presentar cuatro papeles, eso si no se hace telematicamente y a los que hay que hacerle una provision de fondos y luego te hacen las cuentas del gran capitan), en fin todo, todo gira alrededor del banco que te concede el prestamo.
Y si no estas conforme, puerta y lo pides en otro, que sera lo mismo.
Evidentemente si se cambiasen las leyes, sobre todo la hipotecaria, que la garantia sea la vivienda que se hipoteca y se establezca la dacion en pago o similar, sí el prestamo sera mas caro, los criterios de concesion mas estrictos, que harian falta disponer del 20 o 30 % del cste de la vivienda, perfecto. Como toda la vida se ha ahorrado para la vivienda, entonces, solo entonces, se podrá negociar las condiciones, y si las que te da uno no te convence, otro, porque lo que está claro es que tendran que atarse los machos.
Mientras tanto, tienen la posicion dominante porque la ley (hipotecaria) les protege, y no se hacen la competencia, tratandote como un miserable parasito-esclavo que tendrá que trabajar toda su vida para pagarles el favorque te hacen dandote un prestamo para comprar una casa.
..Para el payaso que anda riendose de los que andan a cuestas de la vida:
Eres un puto infeliz,si es que te va tan bien,no te preocupes por que todo es ciclico y volveras a regocijarte en tu miseria como cerdo en su mierda....anormal!!!!
Seguid mis consejos. Llevo trabajando 15 años en la misma empresa y no estoy hipotecado ni me fio de los planes de pensiones. Podría comprarme un piso pero prefiero vivir de alquiler y tener el coche pagado, me sobra bastante dinero y puedo permitirme un par de viajes al extranjero todos los años así como salidas los findes a buenos restaurantes. Pago el alquiler con los intereses que me rentan los depositos bancarios además una parte del dinero que me sobra la invierto comprando acciones de empresas sólidas cobrando unos buenos dividendos. Suerte para los hipotecados.
Hay mucho payaso por aquí!!!
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