Se cancelan casi las mismas hipotecas que se conceden

El dato de hipotecas relativas a noviembre de 2011 publicado esta semana por el ine muestra una fuerte desaceleración en la concesión de hipotecas ya conocido por todos. Yendo más allá de los titulares, hemos realizado un ejercicio comparativo de las hipotecas constituidas y canceladas para conocer si el número de hipotecas vigentes está creciendo o menguando
En el cuadro siguiente podemos ver los datos por comunidad autónoma y provincia

Hipotecas sobre viviendas urbanas - constituciones y cancelaciones

Del cuadro obtenemos las siguientes conclusiones:

- A nivel nacional, el saldo neto es prácticamente nulo. Sólo se dan 2.298 hipotecas más de las que se cancelan, cuando hace un año este dato era de 13.323 hipotecas y hace cuatro de unas 40.000 hipotecas

- La caída en constituciones en el último año (-36%) es superior a la caída en cancelaciones (-16%)

- En casi media España (24 provincias) se cancelan más hipotecas de las que se abren, cuando esto era un fenómeno que hace un año sólo ocurría en málaga

¿Quiénes ganan y quiénes pierden?

En el cuadro aparecen resaltadas en verde las comunidades autónomas (ccaa) que salen mejor paradas y en amarillo aquellas donde la caída de volumen de nuevas hipotecas ha sido superior al ritmo de cancelaciones

Así, en el grupo de ccaa donde más crecen el número de hipotecas encontramos a Andalucía (aunque con sensibles diferencias por provincias), Aragón, Cataluña, Galicia, Madrid y el País Vasco. Donde cada vez hay menos hipotecas están Baleares (sesgada por un alto número de cancelaciones este año), Canarias, Castilla La Mancha o la Comunidad Valenciana

Motivos

Aunque no podemos generalizar, podemos encontrar varios motivos que podrían justificar estos datos:

- Hay entidades que no ven con buenos ojos formalizar nuevas hipotecas en zonas que consideran conflictivas, por su alto nivel de morosidad y difícil recolocabilidad de los inmuebles; y en el lado opuesto, prefieren centrar sus limitados recursos en las provincias con menor excedente inmobiliario y mayor estabilidad económica

- Los mayores niveles de paro (en zonas con anterior ocupación en construcción y estacionalidad del turismo, con ingresos no 100% demostrables) afectan a los criterios de riesgo de las entidades

- La incertidumbre sobre la evolución de la economía y la expectativa de bajadas adicionales de precios han estrangulado el mercado de vivienda de segunda mano, principalmente ubicada en zonas costeras

- Por el lado de las cancelaciones, la menor disponibilidad de ingresos reduce el volumen de cancelaciones anticipadas. Por otro lado, las ejecuciones hipotecarias llevan a la adjudicación de los inmuebles por parte del banco, con la consiguiente cancelación de la hipoteca y éstas se están produciendo en mayor medida en ciertas zonas

Una mayor transparencia en los datos, por ejemplo pudiendo desglosar las hipotecas que se conceden a inmuebles propiedad de los bancos o identificando aquellas cancelaciones que se producen por la ejecución judicial del préstamo hipotecario nos ayudarían a entender mejor el problema y quizás encontrar algunas soluciones

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