Muchos titulares de hipotecas variables se plantean la posibilidad de cambiar a una hipoteca fija para ganar estabilidad en sus cuotas mensuales. Este cambio puede realizarse a través de diferentes vías. Sin embargo, conlleva ciertos costes y requisitos que conviene conocer antes de tomar una decisión. En este artículo te contamos todos los detalles para que puedas tomar una decisión informada al respecto.
- Cambiar de hipoteca variable a fija, ¿qué es?
- ¿Cuándo proceder al cambio de hipoteca variable a fija?
- Así funciona el cambio de hipoteca de variable a fija
- ¿Cómo se cambia de hipoteca variable a fija?
- Requisitos para cambiar la hipoteca de variable a fija
- ¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de variable a fijo?
- ¿Se puede renegociar una hipoteca a tipo fijo?
Cambiar de hipoteca variable a fija, ¿qué es?
Este proceso consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca (o bien suscribir un nuevo contrato) para que el precio del préstamo deje de estar referenciado a un índice externo fluctuante, pasando a aplicar un tipo fijo que permanecerá invariable durante toda la vida de la hipoteca.
La diferencia entre tipo fijo y tipo variable consiste en que, en el caso de la hipoteca fija, el interés se mantendrá constante durante toda la vida del préstamo, mientras que la hipoteca variable depende de un índice externo, normalmente el Euríbor.
Por eso en el primer caso la cuota será siempre la misma y en el segundo podrá aumentar o disminuir, a veces de forma drástica, lo que puede desembocar en problemas económicos en caso de no poder hacer frente al pago de las cuotas.
¿Cuándo proceder al cambio de hipoteca variable a fija?
Esta decisión puede resultar más o menos atractiva en función de distintos factores: las condiciones de tu hipoteca actual, el capital pendiente de pago, las ofertas del mercado de hipotecas fijas en un momento determinado…
Durante los últimos años (aproximadamente desde 2012 y hasta 2021) hemos asistido a un escenario muy favorable para el consumidor hipotecario, con tipos de interés muy bajos y el Euríbor en valores muy cercanos a cero o en negativo. Por ello, la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas durante este periodo han sido a tipo variable y solo muy residualmente se optó por la hipoteca a tipo fijo.
La situación cambió debido al rápido incremento de los tipos de interés experimentado a partir de 2022, una situación que ha llevado a muchas personas a plantearse 'bloquear' el importe de sus cuotas a través de un tipo fijo para ganar seguridad y tranquilidad.
Así funciona el cambio de hipoteca de variable a fija
Si te preguntas cómo funciona el cambio, estos datos pueden interesarte:
- En el caso de la hipoteca fija, el interés normalmente será más elevado y el plazo máximo de devolución será más reducido. Esto implica un desembolso mensual mayor, pero también un pago de intereses más ajustado (cuanto menos tardes en devolver el préstamo, menos intereses pagarás proporcionalmente).
- Si bien es posible conocer el coste total y cerrado de una hipoteca a tipo fijo, las simulaciones de coste de una hipoteca variable solo pueden arrojar un resultado aproximado, ya que es imposible saber cómo funcionará el Euríbor o cualquier otro índice de referencia durante toda la vida de la hipoteca. Por eso, no es posible realizar una comparativa realista entre una hipoteca u otra.
- Normalmente, el precio de las hipotecas a tipo fijo tenderá a subir en momentos de máxima demanda, como ocurre en un escenario de alza del Euríbor. Al contrario, los tipos fijos tenderán a bajar a medida que lo haga el índice de referencia aplicable. Por eso, es más probable que consigas una hipoteca a tipo fijo competitiva a medida que la economía se enfríe y el Euríbor baje.
- Cuanto más reciente sea la firma de tu hipoteca, más te afectará un alza de los tipos de interés en una hipoteca variable. Esto se debe a que, durante los primeros años de la hipoteca, pagarás principalmente intereses. Lo mismo se aplica a la inversa: si te quedan pocos años para terminar de pagar tu hipoteca, los vaivenes del Euríbor no te afectarán de manera tan drástica.
- Ten en cuenta los costes de amortización anticipada y otros gastos que puedan generarse en el proceso de cambio.
- Aunque rara vez se dará esta circunstancia y hay muchos matices en la siguiente afirmación, el momento ideal para pasar de hipoteca fija a variable puede ser aquel en el que encuentres una oferta de hipoteca a tipo fijo cuyo tipo de interés sea igual o inferior al que pagas a tipo variable. También suele ser preferible analizar la evolución de este tipo variable a lo largo de cierto tiempo y evitar tomar decisiones en momentos especialmente 'calientes' o excepcionales.
¿Cómo se cambia de hipoteca variable a fija?
Existen tres formas de cambiar de hipoteca variable a fija:
- La novación hipotecaria consiste en modificar las condiciones del préstamo con el mismo banco. No solo es posible cambiar de tipo de interés de variable a fijo, sino que también puedes modificar el plazo de amortización, el capital, añadir o quitar a un titular... El banco, lógicamente, deberá estar de acuerdo.
- La subrogación hipotecaria, por su parte, implica cambiar a otra entidad, o lo que es lo mismo, llevarte tu hipoteca a otro banco que mejore tus condiciones actuales.
- Otra opción (la menos aconsejable y la más cara) consiste en contratar una nueva hipoteca y cancelar la anterior.
Requisitos para cambiar la hipoteca de variable a fija
Ten en cuenta los siguientes requisitos para poder proceder al cambio:
- Si optas por una novación, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, indica que deberás estar al corriente de todos los pagos, haber amortizado tres años de la hipoteca como mínimo y que la vivienda hipotecada sea tu primera vivienda o tu vivienda habitual
- Si eliges una subrogación, o una cancelación y nueva contratación, los requisitos son los habituales al pedir una hipoteca. La entidad analizará tu perfil de riesgo de la misma forma que lo hizo cuando firmaste tu hipoteca anterior.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de variable a fijo?
En ocasiones es posible cambiar de hipoteca variable a fija gratis, aunque deben darse ciertas condiciones. Toma nota de cómo puedes ahorrar dinero en función de la fórmula elegida:
- La novación hipotecaria suele ser la fórmula más barata, ya que únicamente deberás pagar comisiones por este concepto y por la nueva tasación de la vivienda. Normalmente, la comisión por novación oscila entre el 0 y el 1% sobre el capital pendiente de amortizar.
- En caso de subrogación hipotecaria, deberás hacer frente al coste de la comisión, normalmente más elevado, que puede alcanzar el 2 o el 2,5%. También habrá que pagar una nueva tasación del inmueble.
- La opción más cara consiste en cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva con otra entidad. En este caso, deberás asumir los costes de amortización anticipada y la cancelación de la hipoteca. También deberás hacer frente a los gastos relacionados con la contratación de la nueva hipoteca.
¿Se puede renegociar una hipoteca a tipo fijo?
Si ya cuentas con una hipoteca a tipo fijo y te gustaría mejorar sus condiciones, es posible intentar negociar con tu banco para conseguirlo. También puedes buscar otras ofertas de hipoteca a tipo fijo en otras entidades y optar por una subrogación hipotecaria si tu banco no te ofrece lo que necesitas.
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