“Los centros comerciales que cerraron durante la crisis no fueron un fracaso, es lo normal dentro de un sector maduro”

El sector de los centros comerciales se sitúa, junto con el de las oficinas y el de los hoteles, en la diana de los inversores y fondos que están cerrando operaciones en España. El presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), Javier Hortelano de la Lastra, asegura en una entrevista a idealista News que este año la inversión en este negocio superará los 2.000 millones de euros, un cifra que no se veía desde 2007. Sobre el cierre de determinados centros comerciales durante la crisis, cree que es lo habitual en un mercado maduro y que esto ha puesto de manifiesto que hay que volver a los fundamentales del negocio.

¿Qué punto se encuentra el sector de los centros comerciales?

Los primeros centros comerciales se abrieron a comienzos de los años 70. En los 80 y en los 90, vivieron un desarrollo muy importante porque España partía de una cifra de superficie muy inferior a la de otros países del entorno. Una vez que el sector alcanza un cierto grado de madurez, se siguen inaugurando centros comerciales pero empieza a haber nuevos formatos comerciales que antes no existían. También comienzan las remodelaciones, ampliaciones y transformaciones. Lo que da lugar a  nuevos productos. Del lado de la inversión, pasa de ser un mercado inminentemente local a internacional. Los primeros inversores internacionales que compran llegan en la década de los 90.

¿Qué previsiones de inversión manejan para 2014?

En 2013 la inversión en centros comerciales en España rondó los 620 millones de euros. Durante el nivel primer semestre de este año, la inversión se movió entre 1.500-1.700 millones por lo que creemos que finalizará 2014 por encima de 2.000 millones. Es decir, que volverá a cifras de 2007, año récord. Vemos un interés tremendo.

¿Qué pueden aportar estos inversores a esos centros comerciales? Muchos de ellos fracasaron y han permanecido cerrados durante años…

Dices que el sector ha fracasado, y no es por corregirte, pero niego la mayor. Si analizamos los años de la crisis, lo que ha hecho el sector de los centros comerciales es ganar cuota de mercado dentro del comercio minorista. La crisis ha afectado a todo el mundo pero las ventas de los centros comerciales han caído menos que el conjunto del mercado, lo que le ha permitido ganar cuota. Los centros comerciales han sido capaces de generar empleo en años tan complicados como el de 2013.

"Vemos una vemos una recuperación lenta, paulatina y progresiva del consumo en España"

Si no se puede hablar de fracaso, ¿Cómo denomina a los centros comerciales que cerraron y quedaron abandonados?

Eso es la normalidad dentro de un sector maduro. Si piensas en cualquier otro mercado maduro hay constantemente productos nuevos, adaptaciones y productos que se dejan de fabricar. Si comparamos la superficie que se ha cerrado con la que se ha abierto durante la crisis en una industria con 15 millones de m2 en explotación… No me parece correcto hablar de fracaso.

Insisto en que no hablo del fracaso del sector en general, sino sobre centros comerciales concretos.

Si tú tienes un centro comercial con una oferta determinada que demuestra no tener éxito en esa área de influencia, para mí eso es una oportunidad única de que alguien lo compre. También se puede decir que en determinadas zonas geográficas hay saturación pero el mercado pone y quita a cada uno de su sitio. Si el mercado considera que hay más centros comerciales de los que se necesitan, esos centros tendrán que reposicionarse, reconfigurarse, transformarse o cerrar. Pero no es la tónica general. Cuando hay tal interés inversor por este sector en nuestro país, me cuesta pensar que está todo el mundo equivocado.

Entonces, ¿Cree que hay saturación en determinadas zonas?

Utilizaría la palabra maduración, en vez de saturación. Esto significa que la superficie comercial por cada 1.000 habitantes, que es el dato que se maneja en centros comerciales, está en línea con el de países de nuestro entorno. No obstante, esto no quita que haya zonas de España donde exista cierta saturación y zonas donde haya mucha oportunidad. A nivel agregado prefiero hablar de maduración y luego analizar cada micromercado.

Los fondos están centrados en comprar centros comerciales en vez de vivienda. ¿Por qué?

Hay motivos macro y micro. Organismos internacionales han mejorado en los últimos meses su visión sobre la economía española tanto en términos de PIB como en el consumo. A esto hay que sumar la evolución muy positiva del turismo y la bajada generalizada de los tipos de interés. En términos micro, me refiero a la mejora del consumo privado. No obstante, desde AECC creemos que la recuperación no va a ser flor de un día, sino que va a ser un proceso lento. Sin embargo, constatamos que en el último trimestre de 2013 la caída del consumo tocó fondo y desde entonces, aunque de manera ligera, hay un cierto repunte en los centros y parques comerciales.

Los inversores internaciones apuestan por una mejora del atractivo de España porque, aunque hay cierta corrección, los precios de los centros comerciales en España están en niveles atractivos si se compara con los países del entorno. Los inversores apuestan por una recuperación paulatina de las rentas y las ventas. Es decir, detectan atractivo en el sector. Dentro de eso, habrá fórmulas de mayor y fórmulas de menor éxito pero la oportunidad está.

¿Cree que estos inversores tienen capacidad para hacer que los centros comerciales resurjan?

La percepción que tengo es que la mayor parte de las operaciones de inversión que se están realizando son de empresas que ya tienen presencia en España y por tanto, conocimiento del mercado. Cuando hablamos de inversores internacionales como menor presencia, en la gran mayoría de los casos se están apoyando en plataformas de gestión locales. Es decir, empresas que les van a ayudar a gestionar ese producto inmobiliario ya sea centro comercial, oficinas o logística.

¿Podemos descartar por tanto operaciones cortoplacistas en el sector?

Podemos ver alguna operación de este tipo pero en la mayor parte, si estamos hablando de que la recuperación va a requerir tiempo, está claro que la apuesta es por la gestión y la transformación. Eso no quita que, como todo mercado, haya gente que tenga éxito en el proceso de transformación y otros que tengan menos éxito.

idealista/news

Javier Hortelano de la Lastra, presidente de la AECC (Fotos: Idealista News/Dani Castillo)

¿Qué estrategias están desarrollando los centros comerciales que necesitan reconfigurarse?

La tipología y la casuística es muy larga por cómo ha afectado la crisis a los centros comerciales. Algunos apenas la han notado. No obstante, no cabe duda de que renovar el centro comercial es siempre una forma de mantenerlo vivo. Se puede hacer con nuevas fórmulas comerciales; adaptando la arquitectura; las rentas; introduciendo las nuevas tecnologías y la electrónica con la compra física.

Puede poner ejemplos de centros comerciales que “han ido muy bien” durante la crisis     

No puedo porque me olvidaría de alguno y sería injusto pero me refiero a centros comerciales muy consolidados. No tiene que ser en Madrid capital, sino aquellos que durante la crisis apenas han registrado caída de afluencia o de ventas, ya sea porque estén en zonas muy consolidadas o porque su oferta comercial sea muy diferenciadora con respecto a la de su competencia; o porque estén extremadamente bien gestionados; o porque son extremadamente prácticos y pueden resolver tus necesidades de compra de manera muy eficiente; o porque tengan un espacio lúdico que los hagan diferente.

¿Qué perspectivas de nuevos proyectos manejan para los próximos meses?

Tenemos identificados 16 proyectos hasta 2016, es decir, 500.000 m2 y 10 proyectos de centros existentes. Habrá una modernización de los centros para refrescar su atractivo aunque también habrá nuevos conceptos, nuevos formatos y parque comerciales.

¿Qué lección han aprendido los centros comerciales de la crisis?

La vuelta a los fundamentales. Muchas veces en épocas de boom se infravaloran los riesgos y lo cierto es que hay que conocer muy bien el producto, a tu consumidor, la zona de influencia, la competencia, la oferta comercial tienes que vas desarrollar… A veces llevados por la euforia o por el crecimiento estos fundamentales se han pasado por encima y esto te lleva a no tener éxito.