"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Unos gráficos tremendamente reveladores de cómo está el tema...
Muchos quieren vender su casa a un precio superior al que deben y los compradores están utilizando sus armas disparando sólo contra los que están a buen precio, ignorando casi por completo a los caros
Por qué?
Sencillamente, pq esté rebajado un 20 o 50%, sólo se puede pagar lo que se puede pagar y el banco sólo te va a prestar por lo que puedes pagar
Espero que esto abra los ojos a algún vendedor...
Vendes un 30% mas barato de lo que te ha costado comprarlo a ti hace 5 años, no? valla negocio...
Al paso que vamos los propietarios vamos a tener que dar dinero por vender nuestra propiedad.
!! Que hagan el favor de callarse todos los "enteraos" que parece que han inventado el mercado inmobiliario.
Y que, por favor, se calle sobre todo la señora ministra.
Vamos a ver, que suscitan más interés los baratos que los caros es algo obvio, no creo que tenga demasiado interés. El estudiar qué proporción tiene sobreprecio sí me parece más interesante. De todas formas yo conozco bien el mercado de mi zona de búsqueda porque llevo mucho tiempo (años) buscando y siguiéndolo. Las medias son interesantes pero sólo hasta cierto punto: cada piso tiene casi infinitas variables que lo hacen único, sobretodo en las zonas antiguas (en las nuevas pueden ser más homogéneos). Por ejemplo, no es lo mismo una planta que otra, no es lo mismo un interior que un exterior, no es lo mismo un gran portal y zonas comunes que una finca cutre... etc. etc. Etc. Sugiero a los señores de idealista que repitan esto filtrando al menos con algunos criterios: exterior, plaza de garage sí o no, piscina sí o no, etc. etc.
Estoy completamente de acuerdo contigo. 2 inmuebles contigüos de una zona, se pueden parecer como un higo a una castaña: uno de los inmuebles, tiene un montón de años, su distribución es poco funcional, sus materiales son de baja calidad, su fachada es vulgar, no tiene ascensor, no tiene conserje y no no tiene ni un triste terrarium ante su portal, que además es pequeño y poco representantivo. El otro inmueble es mas moderno, su fachada es en ladrillo, sus calidades son buenas, su fachada en ladrillo y homogeneos los cerramientos y toldos, tiene conserje, portal representativo, garaje, cancha de tenis, cesped, piscina y zona infantil y de recreo. ¿Cómo atribuir el mismo precio por m2 a viviendas de uno y otro inmueble?
Otra variante, es que dentro de la misma zona, unos inmuebles estén mejor ubicados o más próximos a vías centrales que otros, lo que también debe incidir en su valor.
Tiene usted toda la razón amigo anónimo 2.
La prueba de la "histeria no compradora" que se está produciendo, la tiene Vd. en que cuando se enseña un piso de alta gama, el comprador argumenta que le han enseñado otro que vale un 30% menos de precio por metro cuadrado.
-Si ¿Dónde?
- Pues aquí, en el número tal.
Por curiosidad te acercas al número tal y es la penúltima finca de la calle, de los años cincuenta, sin calefacción, con cuatro metros de fachada por vivienda .... en fín un desastre.
A mí lo único que hacen es confirmarme que mi vivienda vale lo que pido (sólo un 30% más), independientemente de que ese comprador concreto no tenga el dinero necesario.
Me he dado cuenta de algo que pecamos la inmensa mayoría de los humanos salvo excepciones, no podemos ser objetivos, nos dejamos llevar por los sentimientos y por las ilusiones.
Nos pasa tanto en el amor, como con los hijos, el partido político, el equipo de fútbol, muy pocos son capaces de aceptar la realidad tal como es, sin implicarse.
Hay gente que tiene una pareja que le maltrata y la defiende.
Hijos delincuentes o drogadictos cuyos padres son incapaces de reconocerlo.....
Gente que tiene auténticos bodrios de pisos y se creen que valen una millonada sólo porque una vez se pagó una burrada por ese mismo o uno similar....
La realidad es la que es por mucho que nos neguemos a verla.
Histeria no compradora?
Pero si se venden una burrada de pisos a precios de mansión.
Lo que ha habido hasta que los bancos han cortado el grifo es una histeria compradora como sucedió con las acciones hasta el crack del 29, compro porque mañAna lo podré vender más caro, hasta que petó la burbuja.
A ver si sabemos diferenciar conceptos y puede ser mínimamente razonable.
Pues lo siento amigo, pero yo desde que la crisis se oficializó, a finales del 99 veo histeria no compradora y siemprebajista, como hasta el 2.006 era histeria compradora o nuncabajista.
En 2.015, si dios quiere, ya comentaremos en este foro los datos "a toro pasado"
La fiebre del oro, perdón del pisito, se acabó, como siempre ha sucedido con todas las fiebres, unos pocos se pueden hacer muy ricos pero todos no, porque en toda especulación lo que unos ganan otros lo pierden.
Es que no hace caso a la historia?
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