Información sobre vivienda y economía

Los vendedores son de marte y los compradores de venus (gráficos)

Autor: @dmontero

"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos

El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario

Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:

A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid

B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio

C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda

Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos

Nota: análisis realizado para Madrid capital

En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona

Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable

En los gráficos se demuestran varias cosas:

1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender

Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía

2) lo importante es el precio, no los descuentos

Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad

3) se vende poco

Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden

4) lo que se vende está por debajo del precio medio

Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona

 

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Comentarios

Unos gráficos tremendamente reveladores de cómo está el tema...

Muchos quieren vender su casa a un precio superior al que deben y los compradores están utilizando sus armas disparando sólo contra los que están a buen precio, ignorando casi por completo a los caros

Por qué?

Sencillamente, pq esté rebajado un 20 o 50%, sólo se puede pagar lo que se puede pagar y el banco sólo te va a prestar por lo que puedes pagar

Espero que esto abra los ojos a algún vendedor...

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Vendes un 30% mas barato de lo que te ha costado comprarlo a ti hace 5 años, no? valla negocio...

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Al paso que vamos los propietarios vamos a tener que dar dinero por vender nuestra propiedad.
!! Que hagan el favor de callarse todos los "enteraos" que parece que han inventado el mercado inmobiliario.
Y que, por favor, se calle sobre todo la señora ministra.

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Vamos a ver, que suscitan más interés los baratos que los caros es algo obvio, no creo que tenga demasiado interés. El estudiar qué proporción tiene sobreprecio sí me parece más interesante. De todas formas yo conozco bien el mercado de mi zona de búsqueda porque llevo mucho tiempo (años) buscando y siguiéndolo. Las medias son interesantes pero sólo hasta cierto punto: cada piso tiene casi infinitas variables que lo hacen único, sobretodo en las zonas antiguas (en las nuevas pueden ser más homogéneos). Por ejemplo, no es lo mismo una planta que otra, no es lo mismo un interior que un exterior, no es lo mismo un gran portal y zonas comunes que una finca cutre... etc. etc. Etc. Sugiero a los señores de idealista que repitan esto filtrando al menos con algunos criterios: exterior, plaza de garage sí o no, piscina sí o no, etc. etc.

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Estoy completamente de acuerdo contigo. 2 inmuebles contigüos de una zona, se pueden parecer como un higo a una castaña: uno de los inmuebles, tiene un montón de años, su distribución es poco funcional, sus materiales son de baja calidad, su fachada es vulgar, no tiene ascensor, no tiene conserje y no no tiene ni un triste terrarium ante su portal, que además es pequeño y poco representantivo. El otro inmueble es mas moderno, su fachada es en ladrillo, sus calidades son buenas, su fachada en ladrillo y homogeneos los cerramientos y toldos, tiene conserje, portal representativo, garaje, cancha de tenis, cesped, piscina y zona infantil y de recreo. ¿Cómo atribuir el mismo precio por m2 a viviendas de uno y otro inmueble?
Otra variante, es que dentro de la misma zona, unos inmuebles estén mejor ubicados o más próximos a vías centrales que otros, lo que también debe incidir en su valor.

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Tiene usted toda la razón amigo anónimo 2.
La prueba de la "histeria no compradora" que se está produciendo, la tiene Vd. en que cuando se enseña un piso de alta gama, el comprador argumenta que le han enseñado otro que vale un 30% menos de precio por metro cuadrado.

-Si ¿Dónde?
- Pues aquí, en el número tal.

Por curiosidad te acercas al número tal y es la penúltima finca de la calle, de los años cincuenta, sin calefacción, con cuatro metros de fachada por vivienda .... en fín un desastre.

A mí lo único que hacen es confirmarme que mi vivienda vale lo que pido (sólo un 30% más), independientemente de que ese comprador concreto no tenga el dinero necesario.

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Me he dado cuenta de algo que pecamos la inmensa mayoría de los humanos salvo excepciones, no podemos ser objetivos, nos dejamos llevar por los sentimientos y por las ilusiones.

Nos pasa tanto en el amor, como con los hijos, el partido político, el equipo de fútbol, muy pocos son capaces de aceptar la realidad tal como es, sin implicarse.

Hay gente que tiene una pareja que le maltrata y la defiende.

Hijos delincuentes o drogadictos cuyos padres son incapaces de reconocerlo.....

Gente que tiene auténticos bodrios de pisos y se creen que valen una millonada sólo porque una vez se pagó una burrada por ese mismo o uno similar....

La realidad es la que es por mucho que nos neguemos a verla.

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Histeria no compradora?

Pero si se venden una burrada de pisos a precios de mansión.

Lo que ha habido hasta que los bancos han cortado el grifo es una histeria compradora como sucedió con las acciones hasta el crack del 29, compro porque mañAna lo podré vender más caro, hasta que petó la burbuja.

A ver si sabemos diferenciar conceptos y puede ser mínimamente razonable.

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Pues lo siento amigo, pero yo desde que la crisis se oficializó, a finales del 99 veo histeria no compradora y siemprebajista, como hasta el 2.006 era histeria compradora o nuncabajista.

En 2.015, si dios quiere, ya comentaremos en este foro los datos "a toro pasado"

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La fiebre del oro, perdón del pisito, se acabó, como siempre ha sucedido con todas las fiebres, unos pocos se pueden hacer muy ricos pero todos no, porque en toda especulación lo que unos ganan otros lo pierden.

Es que no hace caso a la historia?

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Efectivamente, estoy deacuerdo. No se puede animar a bajar al precio sin criterios comparativos. El vendedor se anima a bajar, o realmente se siente que compite si ve que otros pisos equivalentes al suyo están a un precio inferior al suyo. A nadie le gusta hacer el panoli. Sres de idealista, por favor elaboren mejor estos informes, gracias.

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Hombre, tampoco vas a hacer un estudio por piso, habrá que contar con las estadísticas...

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Esta claro que hay demanda de vivienda y tambien hay mucha oferta de vivienda. Pero que pasa ??
Pues muy sencillo 9 años atras cuando la vivienda esta a precio asequible x la gente empezo a comprar. Los impuestos y gastos de cada vivienda son del 10 %. Si a esto le sumamos los intereses hipotecarios resulta:
Y= x +10 % + intereses hipotecarios (que puede aumetar dependiendo del tipo variable de hipoteca y se reduce con la desgravacion del gobierno. En total puede ser otro 15 % mas)
Con lo cual tenemos que cuando el vendedor va a vender su piso pide:
Y + 5 % tirando por lo bajini que se quiera ganar.
Total que el piso se vende un 30% mas caro de x que fue en lo que lo vendio el anterior.
Al final todo es una pelota que hace que cada vez aumenten una barbaridad los pisos mientras que practicamente se gana lo mismo que hace 9 años y aunque se gane un poco mas las cosas tambien valen mas con lo cual al final lo que queda es lo mismo que hace 9 años para comprar por un valor x pero no por un valor y.
Con lo cual la oferta se aleja mucho del precio de la demanda.

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Coyonudo tu análisis, que comparto, que llevo años comentando a quien me quiere escuchar, añádele la comisión del intermediario, total: esos gastos notariales más fiscales son brutalmente inflacionistas, salvo que queramos perder dinero en cada cambio de casa!!!! y más en un mercado muy activo de mucho intercambio de vivienda. La vivienda debería estar exenta y lo que los notarios cobran por sus servicios (que son un servicio público) en transacciones de primera vivienda debería estar o bonificado o subvencionado. Ya ganan pasta con otros miles de transacciones socialmente no tan vitales y sensibles

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Y ojo se me olvidaba el que compra por un precio y. No paga y sino que paga:
Y + 10%+ (gastos de intereses hipotecarios)
Total el piso le sale al que vuelve a compralo no un 30% sino un 55% mas caro que el anterior. Estos tantos por cientos en millones son autenticas barbaridades.
Es decir que lo que valia 20 te sale por mas de 30
Lo que valia 30 te sale por mas de 45
Y lo que valia 40 de lujo te sale por mas de 60

Y todo esto si solo se revende una vez. Es decir si un piso se revende una vez se incrementa un 60 %
Si se revende 2 veces pues todo esto se va haciendo cada vez una pelota mas grande.

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No todos los pisos se compraron hace 8 o 9 años, y no todos los vendedores pretenderán forrarse, digo yo....

En todo caso estoy de acuerdo, un piso normal vale 40-45 millones de ptas., un piso bueno 50-55 y los de lujo 60-65.

Eso es lo que hay.

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Eso es lo que tu te crees que hay.

A esos precios cogete la cañita...... y ponte a pescar
Todo lo que este por encima de 200000 es caro , se pongan como se pongan y quien se ponga

Saludos coordiales

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Totalmente de acuerdo contigo, no creo esto tenga solución. Yo compré caro, bueno mas o menos, 200 mts en un 9no soleado + garage+ trastero en el puente de Segovia x 450 mil. Lo reforme, no lo venderia por menos, ni mañAna ni el año que viene...aunque me mude de pais, prefiero alquilarlo q regalarlo.
Saludos

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Absolutamente de acuerdo, pero destacando que con los mismos sueldos de hace 9 años y con dificultades para la concesión de hipotecas. Un disparate.

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Como bien dice el artículo, estamos en un mercado de "no me chilles que no te veo"

Los vendedores emperrados en vender caro y los compradores interesándose casi exclusivamente en lo que está caro

Este es el mercado señores, diga lo que diga la ministra, standard & poor´S, morgan stanley o richard ellis

Nadie obliga a comprar a nadie y cada uno es libre de interesarse por lo que quiera

Esto es como una pareja que se divorcia y no se ponen de acuerdo, los que pierden son los niños, en este caso, el mercado, todos

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Claro que los compradores interesados en comprar en lo que esta medianamente caro porque los demas son pisos cutres, o zulos, de hace 20 años sin reformar y piden fortunas, vamos a ver señores!!!, porque no puede ser un piso de 80 mtros seminuevo o reformado de hace 1 año, de 3 habitaciones en una zona normal buena, y que cueste 40 mm de pestas o 240.000 euros, no puede ser eso????

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Da igual, ahora lo que se lleva es el alquiler con opcion compra, yo lo tengo asi y el piso me cuesta dentro de dos años pagado alquiler en 120000 euros con garaje y trastero y tengo hasta dentro de 5 años para comprarlo, todo el mundo que vende tendria que hacer eso para dar mas posibilidades a los compradores y los que venden todos los meses recibiria un dinero que cuando venden el piso es porque les hace falta gracias

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Hola buenas
Me gustaria saber si tu alquiler con derecho a compra,los precios caen tu alquiler baja y el precio de compra tmb baja
Yo estuve mirando esta opcion hace ya y me dijeron que noooooooo!!!
En mi opinion en mi zona es una pasada un piso tipico 3 hab 950 ,1000 o 1100 e
Al mes

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Segun que contrato tengas de alquiler con opción a compra puedes tener problemas. Lo interesante es registralo pero poca gente lo hace. ¿Que pasara si la empresa promotora quiebra? ¿Y si no paga la hipoteca? El banco se quedara con los pisos y no creo que quiera saber nada de los contratos privados firmados anteriormente.

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Donde lo tienes?

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Y todo esto que toavía no ha extallado la burbuja inmobiliaria, esto es solo un espejismo de los que viene.

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Creo que lo que se deduce de esta noticia son malos tiempos para todos.

Me parece bien que la gente que necesite casa con urgencia se compre la más barata o la que pueda.

Pero claro, no se la compra porque quiere la mejor casa de la zona por debajo del precio medio de la zona.

Y eso, en zonas muy heterogéneas, no se puede conseguir nunca de nunca.

A ver si un primero interior en una calle ruidosa y con 40 años, va a valer lo mismo que un tercero todo exterior, con vistas al parque y 20 años menos. Pues ni de coña.

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Los precios con relacio sueldos, estan mas de un trenta por cientopor encima de hace quince años. Ejemplo un piso hace 15 años valia14.000.000 m de pesetas , un obrero medio ganaba 70.000 pesetas necesitaba 20 años para ganarlo, hoy gana 1.100 euros el piso vale 275.000 euros,necesita 25 años, hasta igualar con hace 15 años, tienen que bajar de un 25 a un 30 por ciento, para que el consumidor pueda comprar. Esto se le tiene que meter en el coco a todo el mundo, lo demas todo tonterias por mucho que se estudie la ingenieria financiera y esa tonterias que se invantan,

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Hace 15 años se ganaba 70000 pesetas? chico, yo tenia un sueldo muy mediocre (tirando a muy malo) y ganaba las 120. En cuanto a los pisos de 14 millones entonces eran verdaderos palacios para lo que se vende ahora. Por 14 millones en el centro de Madrid se ofertaban casas de 80-90 m que hoy no bajan de las 400000.
Para igualar las cosass a lo que estaba en el 1995 no deberia bajar un 25-40% sino un 60%.
Por lo menos no falseemos las cosas. Los precios son el doble o el triple de los de entonces (y eso reflejando la inflaccion porque si es en precios contantes y sonantes alcanzaron 4 a 5 veces los de entonces).

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A ver hay una cosa que no se entiende, si la mayoría de los pisos están sobrevalorados con respecto a la media en cada zona, ¿Como se obtiene esta media si la mayoria están por encima?, Esto científicamente es imposible, en todo caso una parte estaría por encima de la media, pero no la mayoría, puesto que la media se saca con la mayoría de las viviendas en venta, por otro lado no importan demasiado los contactos, puedes tener miles de contactos en un piso y no vender, y otro piso con la mitad de contactos materializar la venta, lógicamente el comprador empieza siempre por los más económicos y se interesa por estos, luego va filtrando, lo que interesa es el porcentaje de conversión, es decir de las visitas realizadas el porcentaje de transacciones, y esto no lo recoge este "estudio".

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A ver hay una cosa que no se entiende, si la mayoría de los pisos están sobrevalorados con respecto a la media en cada zona, ¿Como se obtiene esta media si la mayoria están por encima?, Esto científicamente es imposible, en todo caso una parte estaría por encima de la media, pero no la mayoría, puesto que la media se saca con la mayoría de las viviendas en venta, por otro lado no importan demasiado los contactos, puedes tener miles de contactos en un piso y no vender, y otro piso con la mitad de contactos materializar la venta, lógicamente el comprador empieza siempre por los más económicos y se interesa por estos, luego va filtrando, lo que interesa es el porcentaje de conversión, es decir de las visitas realizadas el porcentaje de transacciones, y esto no lo recoge este "estudio".

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Entiendo lo que dices y creo que tienes razon, pero creo que se refieren a lo mas frecuente, la mediana o algo asi, no a la mayoria en si (viendo el grafico, veo que van por ahi los tiros). Tambien a lo mejor, se refieren a medias ponderadas.

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A ver hay una cosa que no se entiende, si la mayoría de los pisos están sobrevalorados con respecto a la media en cada zona, ¿Como se obtiene esta media si la mayoria están por encima?.
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Yo creo que como dice chancletero el precio medio es ponderado, suman todos los metros cuadrados que hay a la venta, lo multiplican por su precio y calculan la media. Pongo un ejemplo.

En una zona hay cuatro pisos dos de 50m2 a 3000€/m2 uno de 100m2 a 2500 y uno de 200m2 a 2000. Calculamos la media (50x3000+50x3000+100*2500+200*2000)/400= 2375€/m2 el valor medio del m2 que esta a la venta.

El numero de metros por encima y por debajo de la media es igual, pero no el numero de pisos, los 200m/2 que estan a la venta por encima de su precio se corresponden a tres pisos mientas que los que estan por debajo se corresponden a uno solo.

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Porque la media se hace con los que se venden, no con los que se ofertan.

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Confundes media y moda dos conceptos estadisticos diferentes, si los sobrevalñorados lo estan mucho o al reves lo que hay a la izquierda y a la derecha de la media puede estar desviado a un lado o el otro por que cada suceso tiene un peso especifico.

En la moda tendrias razon se ordenan los sucesos de menor a mayor y se coge el del medio

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Viernes, 12 marzo 13:27 por aclarar's picture por aclarar responde a anónimo's picture anónimo
Los vendedores son de marte y los compradores de venus (gráficos)

Confundes media y moda dos conceptos estadisticos diferentes, si los sobrevalñorados lo estan mucho o al reves lo que hay a la izquierda y a la derecha de la media puede estar desviado a un lado o el otro por que cada suceso tiene un peso especifico.

En la moda tendrias razon se ordenan los sucesos de menor a mayor y se coge el del medio
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La moda no tiene que ver para nada con la media, la misma palabra lo dice, es el valor más repetido (lo que más se lleva).de ahí esa última acepción.

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Cierto es la mediana

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Es el comentario mas sensato que he leido; si la mayoria esta sobrevalorado con respecto a la media;como se obtiene la media.sigo los foros de vez en cuando y lo que dice idealista me parece a veces una verdadera burada.logico que la gente se interesse por los mas baratos,no hay que estudiar economia para saber esto.luego estos posibles compradores van a ver estos pisos 'mas baratos que la media' y se dan un susto de muerte y se ponen a ver otros mas caros y ahi dice el banco que no;y ahi se queda todo estancado.miran mal a los vendedores porque no qieuren rebajar;pero les dijo una cosa: la casa es del vendedor (si ya esta pajada,claro) y el vendedor decide por que precio el esta dispuesto a venderla y no obliga a nadie a que compre a el precio que pide.es un mercado libre...

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Sábado, 13 Marzo 00:01 anónimo responde a anónimo es el comentario mas sensato que he leido; si la mayoria esta sobrevalorado con respecto a la media;como se obtiene la media.sigo los foros de vez en cuando y lo que dice idealista me parece a veces una verdadera burada.logico que la gente se interesse por los mas baratos,no hay que estudiar economia para saber esto.luego estos posibles compradores van a ver estos pisos 'mas baratos que la media' y se dan un susto de muerte y se ponen a ver otros mas caros y ahi dice el banco que no;y ahi se queda todo estancado.miran mal a los vendedores porque no qieuren rebajar;pero les dijo una cosa: la casa es del vendedor (si ya esta pajada,claro) y el vendedor decide por que precio el esta dispuesto a venderla y no obliga a nadie a que compre a el precio que pide.es un mercado libre... __________________________________________________________ a ver, coñe: uno vale 10, otro 190, otro 200 y otro 200. Media: 150; tres por encima de la media, o sea, la mayoría. ¿Lo entiende, hijo? (Si es que . . . .)

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La opcion a compra en un mercado bajista no es buena opcion, eso cualquier agente de bolsa, analista, financiero, economista... etc, te lo puede confirmar.

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"Un piso normal vale 40-45 millones de ptas., un piso bueno 50-55 y los de lujo 60-65."

Ojala fuese asi!, pero no se puede generalizar.. .. Busca un piso de lujo en Barcelona por 60-65 millones... si lo encuentras reservame uno que me lo quedo!.

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Por que te crees que los valencianos no queremos ser catalanes?
Ja jaja ja ja

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Ni los alicantinos y los castellonenses, valencianos..... eso es una chorrada hombre.

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Tu crees que por ser catalan los pisos valdran mas o menos ????lo tuyo creo que es un declaracion absurda de cara a la galeria sin analizar lo mas mínimo........ojala se tratara de eso......... menuda baza le ibas a dar a los indenpendistas

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Menudo estudio, mejor no perdáis el tiempo, cualquiera sabe que sobre un precio de 150.000-200.000 euros hay muchos más compradores potenciales que sobre un piso de 500.000 euros, lógicamente el público que puede acceder a un piso de lujo es mucho menor que el que se acerca a un piso barato, (producto para masas), a medida que aumenta el precio el público potencial disminuye en número, aunque no en solvencia, lo mismo pasa con los coches, eso quiere decir que en el caso del producto caro tendrás siempre menos visitas, pero eso es así siempre, haya o no haya crisis.

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Lo has clavao.

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En el estudio no se habla de pisos caros o baratos, sino de pisos rebajados o sobrevalorados sobre el precio medio, asi un piso muy caro pero muy rebajado con respecto a su media recibíría tambien mas visitas que uno barato pero sobrevalorado

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Por cierto, enhorabuena por el trabajo, creo que es muy esclarecedor y mucho mas util que cualquier informe hecho por muchos organismos/empresas o lo que sean, que cada 2x3 publican estadisticas y tonterias interesadas sobre la vivienda.

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Vaya borrachera de noticias e informes. Menuda resaca, si es que no se puede mezclar.

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Ya, ¿Y porqué no se vende lo que está barato tampoco?

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Porque estamos en bancarrota; (o crisis como lo llaman tambien), no hay trabajo y los bancos no dan hipotecas facilmente. Por eso no se vende "ni lo barato"

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