El precio de la vivienda bajará en total un 33% durante ocho años
M. Llamas
El precio de la vivienda seguirá bajando durante los próximos años. La crisis inmobiliaria todavía no ha llegado a su fin, según el último informe anual de la prestigiosa consultora R.R. De Acuña & Asociados, presentado el miércoles. De hecho, estamos a mitad de camino. España afronta el mayor ajuste inmobiliario de su historia reciente, ya que el precio real (descontada la inflación) de los pisos bajará de media un 33% entre 2007 (estallido de la burbuja) y 2015. Es decir, un período de caída de ocho años en total, superior a la corrección sufrida entre 1979 y 1984.
Dichos expertos estiman que "los precios descenderán del orden de un 20% de media adicional sobre los del primer semestre de 2010, y lo harán escalonadamente hasta el año 2015". De este modo, el valor de la vivienda descenderá finalmente a niveles de 2003/2004. Pese a ello, el "descenso será más intenso en los primeros años (hasta 2013), fecha en que los niveles de stock de vivienda en oferta serán acordes con la demanda, siempre y cuando la generación de hogares, la situación de la renta familiar y las condiciones de financiación permanezcan constantes".
Año tercero después del crash: el 'ladrillo' no termina de tocar suelo
@Valle Avilés - 24/12/2010 06:00h
Para aquellos que confiaban en que en el 2010 la burbuja inmobiliaria terminaría de desinflarse y los precios de la vivienda tocarían finalmente fondo, el fiasco ha sido grande. El ladrillo, antaño piedra angular del crecimiento económico español, cierra otro año negro y comienza uno nuevo lleno de incertidumbre. La subida del IVA en julio y el fin de la desgravación para rentas superiores a los 24.000 euros han supuesto un varapalo para el sector y han provocado un brusco frenazo en la compraventa de viviendas, que ha acelerado su caída en los últimos meses del año.
Atrás quedan las desafortunadas declaraciones del presidente del Gobierno, josé Luis Rodríguez Zapatero, a finales de septiembre, cuando afirmó que el precio de la vivienda había tocado ya suelo y no bajaría más. Lo cierto, sin embargo, es que desde entonces los precios han agudizado aún más su caída hasta valores que no se veían desde 2005, al situarse en 1.832 euros el metro cuadrado, según datos del desaparecido Ministerio de Vivienda.
Para Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, el final de 2010, que comenzó bajo la promesa del final de la crisis inmobiliaria, ha puesto de manifiesto que "todavía queda mucho recorrido a la baja". "Muchos decían que el precio tocaría suelo y que el sector vería la luz al final del túnel pero lo cierto es que el ajuste continuará".
Los últimos datos de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la situación del sector y siembran serias dudas sobre su capacidad para remontar el vuelo a corto plazo. En octubre, la compraventa se desplomó a mínimos históricos un 17,7% respecto al mismo período de 2009, hasta los 27.198 inmuebles, mientras que los precios de la vivienda libre bajaron un 2,2% interanual en el tercer trimestre del año. Los datos del Ministerio de Fomento tampoco invitan al optimismo. Esta semana el departamento dirigido por José blanco, que ha asumido las competencias de la desaparecida cartera de Vivienda, dijo que el inicio de construcción de viviendas libres durante el tercer trimestre del año se hundió casi un 20% en tasa interanual y un 25,2% intertrimestral. Además, el precio del suelo Urbano, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, bajó un 19,7% en el tercer trimestre en términos interanuales, hasta situarse en 190,8 euros por metro cuadrado.
A la subida del IVA del 1 de julio, que podría encarecer el precio de los pisos en una media de 2.000 euros, se le añade la supresión de la deducción fiscal para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. La medida, que afectará a 323.000 contribuyentes y ha llevado a los propietarios a bajar considerablemente los precios de sus inmuebles en los últimos meses del año, permitirá a Hacienda ingresar 232 millones de euros anuales. Así, desde el próximo año sólo se beneficiarán de la deducción completa, del 15% con un límite de 9.040 euros al año, aquellos con una base imponible inferior a los 17.707,20 euros. Entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros se aplicará una reducción gradual de forma lineal.
Además del endurecimiento para acceder a la desgravación fiscal, el mercado inmobiliario español afronta también la presión por el despegue de los tipos y el creciente inventario en manos de bancos y cajas que siguen sin salir a la venta y ha sido objeto de una auténtica guerra de cifras, desde los 700.000 inmuebles calculados por el Gobierno al cerca del millón de casas que contabilizan otros estudios.
En este contexto, la situación entre las compañías del ladrillo es dispar. Mientras las grandes constructoras como ACS, fCC, oHL o Acciona han capeado el temporal volcándose en el exterior y diversificando sus carteras, tal y como les aconsejó josé blanco, otras inmobiliarias, como Fbex, sacresa, ploder o Noriega, no han aguantado el chaparrón y han sucumbido al concurso de acreedores
En cuanto a los riesgos que traerá el ejercicio que está a punto de comenzar, nutting elige dos que sobre los que preocuparse.
En primer lugar, señala la vivienda. En su opinión, los precios seguirán cayendo, los embargos se multiplicarán y se reducirá la riqueza de las familias. El impacto de todo esto en la banca es "incierto", añade, aunque apunta a que cabe esperar más quiebras de algunos bancos regionales.
Si ponen en un grafico la evolución de las viviendas veran como desde hace un año la caida se ha relentizado. Es más, estan seguros de que han caído? hace un año la relación dolar-euro era de 1 euro-1,55 U4s (y no es que el euro este muy firme que digamos). Por lo tanto si hace un año me compre una casa de 100.000 euros en usa eran 155.000 dolares. Hoy esa casa vale un 2% menos aprox, serian unos 152.000 U$S, y con mis 100.000 euros me compraria 132.000 U$S. No es la casa la que sigue bajando, es el dolar!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Todo lo contrario a lo que está pasando y va a pasar en España.
Lo interesante de la grafica es la media de los 20.
Se ve que hasta hace un año hay casi un paron del precio (caida del 0,8% en un año, es decir, casi plano) respecto a caidas mas fuertes anteriores (8% en dos años y 24% en 3 años).
De entonces a ahora se ha vuelto a acelerar la caida (caida en tan solo 3 meses de 2,39%, extrapolado seria un 10% anual y un 1,32% tan solo mensual, seria el equivalente a un 15% anual).
Cifras que cuadrarian con la eliminacion de la desgravacion a la compra en EEUU esta primavera pasada.
El ajuste TODAVÍa no llega a la vivienda: los precios caen mucho menos que las ventas
El precio de la vivienda sigue bajando, pero no al ritmo que muchos preveían. En 2010, las casas de segunda mano sólo perdieron un 5,7% de su valor, según idealista.com. Los expertos creen que 2011 "será un año duro para la venta". Desde que comenzó la crisis, las transacciones han caído mucho más que los precios
Los peligros
El stock de viviendas terminadas no deja de crecer. Aunque se han paralizado numerosos proyectos, muchas de las promociones que se iniciaron en 2007 y 2008, cuando no era tan evidente el fin del ciclo, se están terminando ahora. De hecho, este año han entrado en el mercado más viviendas de las que se han vendido. Esto quiere decir que hay más casas vacías que buscan comprador. Evidentemente, esto tirará de los precios a la baja.
Tampoco la situación macroeconómica es muy halagüeña. Las previsiones dicen que España no crecerá demasiado en 2011 y que no creará empleo hasta comienzos de 2012. Además, aunque el euríbor sigue en niveles históricamente bajos, todo hace indicar que comenzará a subir pronto, lo que encarecerá aún más los créditos hipotecarios. Por eso, idealista.com apuesta porque "los vendedores deberán aplicar mayores descuentos al precio que piden si quieren cerrar la venta, sin olvidar que en los próximos meses la banca ofrezca precios más asequibles en su oferta inmobiliaria".
Este último apunte es interesante. Se estima que el sector financiero tiene en su poder más de 500.000 viviendas vacías (fundamentalmente por impagos de las constructoras, que han entregado al banco las promociones que no podían vender o terminar). Con una presión cada día mayor por poner en orden sus balances, muchos bancos pueden verse tentados a poner a la venta todos estos activos, lo que provocará una caída de los precios aún mayor. Los analistas apuestan a un descenso del 25-30% en los próximos años. Parece una caída demasiado fuerte, ¿Acertarán?
Debido a que hay varias respuestas a mi comentario voy a hacer un comentario general para explicar mi opinion.
Lo primero es que creo que el boom del ladrillo se ha acabado para siempre, ya no se volverán a construir 800.000 viviendas, ni los precios serán los que fueron esos años, ni se produciran subidas de dos digitos, ahora de lo que se trata es de intentar ver como va a ser el mercado inmobiliario los proximos años para poder actuar en consecuencia.
Efectivamente las ventas estan cayendo, porque partimos de niveles excesivos ademas es lo normal y deseable y no tiene que ser malo por si mismo, las ventas segun dicen muchos expertos deben estar entre las 300.000-450.000 en funcion de la situacion economica, (valores similares a los actuales).
Existe un gran stock de vivienda nueva 600.000 viviendas ya termindas, cuyo principal problema es que muchas de estas viviendas estan construidas en sitios donde no hay demanda (pueblos de costa a 5-10 km de la costa, seseña, ciudades que pierden población) y que su precio esta por encima de la potencial demanda. Los principales perjudicados del stock son los constructores ya que su trabajo se ha reducido en un 90% de 800.000 a 90.000, y es el principal motivo del aumento del paro.
Si los bancos tubiesen que vender todas las viviendas del stock en un año efectivamente se produciria un desplome al cual le seguiría un rebote una vez acabado el stock (la oferta sin este es de 80.000 viviendas anuales), por este motivo los bancos intentarán bajar los precios hasta niveles mas adsequibles e ir laminado esta oferta en dos o tres años. Por lo tanto el stock presionará a la baja pero no tanto como se pueda creer
Respecto a los pisos de segunda mano embargados creo que su salida natural es el alquiler, suelen ser pisos de baja calidad, por lo que su mercado natural son las personas con bajos recursos, (y que no pueden comprar), y los que buscan algo temporal que les permita ahorrar para acceder a una compra posterior.
Las nuevas promociones saldran con un precio un 20%-30% inferior a las que se edificaron en pleno boom por la bajada de los precios del suelo, con esas bajadas mas la inflaccion la vivienda será mas accesible para parte de la población, aunque no será accesible para otra gran parte.
Finalmente creo que la epoca de hacer grandes negocios con la vivienda se acabo, la compra de una vivienda es un coste que tienes que asumir por vivir en ella y no una inversion para ganar dinero con su revalorización, tampoco va a haber grandes diferencias en función de cuando compres la vivienda, bajarán un poco mas pero la fiscalidad, el hecho de necesitar la vivienda o el encarcimiento de las hipotecas pueden hacer que no compense esperar.
Debido a que hay varias respuestas a mi comentario voy a hacer un comentario general para explicar mi opinion.
Lo primero es que creo que el boom del ladrillo se ha acabado para siempre, ya no se volverán a construir 800.000 viviendas, ni los precios serán los que fueron esos años, ni se produciran subidas de dos digitos, ahora de lo que se trata es de intentar ver como va a ser el mercado inmobiliario los proximos años para poder actuar en consecuencia.
Efectivamente las ventas estan cayendo, porque partimos de niveles excesivos ademas es lo normal y deseable y no tiene que ser malo por si mismo, las ventas segun dicen muchos expertos deben estar entre las 300.000-450.000 en funcion de la situacion economica, (valores similares a los actuales).
Existe un gran stock de vivienda nueva 600.000 viviendas ya termindas, cuyo principal problema es que muchas de estas viviendas estan construidas en sitios donde no hay demanda (pueblos de costa a 5-10 km de la costa, seseña, ciudades que pierden población) y que su precio esta por encima de la potencial demanda. Los principales perjudicados del stock son los constructores ya que su trabajo se ha reducido en un 90% de 800.000 a 90.000, y es el principal motivo del aumento del paro.
Si los bancos tubiesen que vender todas las viviendas del stock en un año efectivamente se produciria un desplome al cual le seguiría un rebote una vez acabado el stock (la oferta sin este es de 80.000 viviendas anuales), por este motivo los bancos intentarán bajar los precios hasta niveles mas adsequibles e ir laminado esta oferta en dos o tres años. Por lo tanto el stock presionará a la baja pero no tanto como se pueda creer
Respecto a los pisos de segunda mano embargados creo que su salida natural es el alquiler, suelen ser pisos de baja calidad, por lo que su mercado natural son las personas con bajos recursos, (y que no pueden comprar), y los que buscan algo temporal que les permita ahorrar para acceder a una compra posterior.
Las nuevas promociones saldran con un precio un 20%-30% inferior a las que se edificaron en pleno boom por la bajada de los precios del suelo, con esas bajadas mas la inflaccion la vivienda será mas accesible para parte de la población, aunque no será accesible para otra gran parte.
Finalmente creo que la epoca de hacer grandes negocios con la vivienda se acabo, la compra de una vivienda es un coste que tienes que asumir por vivir en ella y no una inversion para ganar dinero con su revalorización, tampoco va a haber grandes diferencias en función de cuando compres la vivienda, bajarán un poco mas pero la fiscalidad, el hecho de necesitar la vivienda o el encarcimiento de las hipotecas pueden hacer que no compense esperar.
20 Comentarios:
El mayor ajuste de la historia reciente
El precio de la vivienda bajará en total un 33% durante ocho años
M. Llamas
El precio de la vivienda seguirá bajando durante los próximos años. La crisis inmobiliaria todavía no ha llegado a su fin, según el último informe anual de la prestigiosa consultora R.R. De Acuña & Asociados, presentado el miércoles. De hecho, estamos a mitad de camino. España afronta el mayor ajuste inmobiliario de su historia reciente, ya que el precio real (descontada la inflación) de los pisos bajará de media un 33% entre 2007 (estallido de la burbuja) y 2015. Es decir, un período de caída de ocho años en total, superior a la corrección sufrida entre 1979 y 1984.
Dichos expertos estiman que "los precios descenderán del orden de un 20% de media adicional sobre los del primer semestre de 2010, y lo harán escalonadamente hasta el año 2015". De este modo, el valor de la vivienda descenderá finalmente a niveles de 2003/2004. Pese a ello, el "descenso será más intenso en los primeros años (hasta 2013), fecha en que los niveles de stock de vivienda en oferta serán acordes con la demanda, siempre y cuando la generación de hogares, la situación de la renta familiar y las condiciones de financiación permanezcan constantes".
Año tercero después del crash: el 'ladrillo' no termina de tocar suelo
@Valle Avilés - 24/12/2010 06:00h
Para aquellos que confiaban en que en el 2010 la burbuja inmobiliaria terminaría de desinflarse y los precios de la vivienda tocarían finalmente fondo, el fiasco ha sido grande. El ladrillo, antaño piedra angular del crecimiento económico español, cierra otro año negro y comienza uno nuevo lleno de incertidumbre. La subida del IVA en julio y el fin de la desgravación para rentas superiores a los 24.000 euros han supuesto un varapalo para el sector y han provocado un brusco frenazo en la compraventa de viviendas, que ha acelerado su caída en los últimos meses del año.
Atrás quedan las desafortunadas declaraciones del presidente del Gobierno, josé Luis Rodríguez Zapatero, a finales de septiembre, cuando afirmó que el precio de la vivienda había tocado ya suelo y no bajaría más. Lo cierto, sin embargo, es que desde entonces los precios han agudizado aún más su caída hasta valores que no se veían desde 2005, al situarse en 1.832 euros el metro cuadrado, según datos del desaparecido Ministerio de Vivienda.
Para Fernando Encinar, director del servicio de estudios de idealista.com, el final de 2010, que comenzó bajo la promesa del final de la crisis inmobiliaria, ha puesto de manifiesto que "todavía queda mucho recorrido a la baja". "Muchos decían que el precio tocaría suelo y que el sector vería la luz al final del túnel pero lo cierto es que el ajuste continuará".
Los últimos datos de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la situación del sector y siembran serias dudas sobre su capacidad para remontar el vuelo a corto plazo. En octubre, la compraventa se desplomó a mínimos históricos un 17,7% respecto al mismo período de 2009, hasta los 27.198 inmuebles, mientras que los precios de la vivienda libre bajaron un 2,2% interanual en el tercer trimestre del año. Los datos del Ministerio de Fomento tampoco invitan al optimismo. Esta semana el departamento dirigido por José blanco, que ha asumido las competencias de la desaparecida cartera de Vivienda, dijo que el inicio de construcción de viviendas libres durante el tercer trimestre del año se hundió casi un 20% en tasa interanual y un 25,2% intertrimestral. Además, el precio del suelo Urbano, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, bajó un 19,7% en el tercer trimestre en términos interanuales, hasta situarse en 190,8 euros por metro cuadrado.
Las medidas pasan factura.
A la subida del IVA del 1 de julio, que podría encarecer el precio de los pisos en una media de 2.000 euros, se le añade la supresión de la deducción fiscal para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. La medida, que afectará a 323.000 contribuyentes y ha llevado a los propietarios a bajar considerablemente los precios de sus inmuebles en los últimos meses del año, permitirá a Hacienda ingresar 232 millones de euros anuales. Así, desde el próximo año sólo se beneficiarán de la deducción completa, del 15% con un límite de 9.040 euros al año, aquellos con una base imponible inferior a los 17.707,20 euros. Entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros se aplicará una reducción gradual de forma lineal.
Además del endurecimiento para acceder a la desgravación fiscal, el mercado inmobiliario español afronta también la presión por el despegue de los tipos y el creciente inventario en manos de bancos y cajas que siguen sin salir a la venta y ha sido objeto de una auténtica guerra de cifras, desde los 700.000 inmuebles calculados por el Gobierno al cerca del millón de casas que contabilizan otros estudios.
En este contexto, la situación entre las compañías del ladrillo es dispar. Mientras las grandes constructoras como ACS, fCC, oHL o Acciona han capeado el temporal volcándose en el exterior y diversificando sus carteras, tal y como les aconsejó josé blanco, otras inmobiliarias, como Fbex, sacresa, ploder o Noriega, no han aguantado el chaparrón y han sucumbido al concurso de acreedores
Ojo con la vivienda y la deuda
En cuanto a los riesgos que traerá el ejercicio que está a punto de comenzar, nutting elige dos que sobre los que preocuparse.
En primer lugar, señala la vivienda. En su opinión, los precios seguirán cayendo, los embargos se multiplicarán y se reducirá la riqueza de las familias. El impacto de todo esto en la banca es "incierto", añade, aunque apunta a que cabe esperar más quiebras de algunos bancos regionales.
El 20% en España??? tu flipas, será en medio del desierto o en raquíticos apartamentos de la costa en decimosexta linea de playa...
Si ponen en un grafico la evolución de las viviendas veran como desde hace un año la caida se ha relentizado. Es más, estan seguros de que han caído? hace un año la relación dolar-euro era de 1 euro-1,55 U4s (y no es que el euro este muy firme que digamos). Por lo tanto si hace un año me compre una casa de 100.000 euros en usa eran 155.000 dolares. Hoy esa casa vale un 2% menos aprox, serian unos 152.000 U$S, y con mis 100.000 euros me compraria 132.000 U$S. No es la casa la que sigue bajando, es el dolar!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Todo lo contrario a lo que está pasando y va a pasar en España.
Lo interesante de la grafica es la media de los 20.
Se ve que hasta hace un año hay casi un paron del precio (caida del 0,8% en un año, es decir, casi plano) respecto a caidas mas fuertes anteriores (8% en dos años y 24% en 3 años).
De entonces a ahora se ha vuelto a acelerar la caida (caida en tan solo 3 meses de 2,39%, extrapolado seria un 10% anual y un 1,32% tan solo mensual, seria el equivalente a un 15% anual).
Cifras que cuadrarian con la eliminacion de la desgravacion a la compra en EEUU esta primavera pasada.
El ajuste TODAVÍa no llega a la vivienda: los precios caen mucho menos que las ventas
El precio de la vivienda sigue bajando, pero no al ritmo que muchos preveían. En 2010, las casas de segunda mano sólo perdieron un 5,7% de su valor, según idealista.com. Los expertos creen que 2011 "será un año duro para la venta". Desde que comenzó la crisis, las transacciones han caído mucho más que los precios
Los peligros
El stock de viviendas terminadas no deja de crecer. Aunque se han paralizado numerosos proyectos, muchas de las promociones que se iniciaron en 2007 y 2008, cuando no era tan evidente el fin del ciclo, se están terminando ahora. De hecho, este año han entrado en el mercado más viviendas de las que se han vendido. Esto quiere decir que hay más casas vacías que buscan comprador. Evidentemente, esto tirará de los precios a la baja.
Tampoco la situación macroeconómica es muy halagüeña. Las previsiones dicen que España no crecerá demasiado en 2011 y que no creará empleo hasta comienzos de 2012. Además, aunque el euríbor sigue en niveles históricamente bajos, todo hace indicar que comenzará a subir pronto, lo que encarecerá aún más los créditos hipotecarios. Por eso, idealista.com apuesta porque "los vendedores deberán aplicar mayores descuentos al precio que piden si quieren cerrar la venta, sin olvidar que en los próximos meses la banca ofrezca precios más asequibles en su oferta inmobiliaria".
Este último apunte es interesante. Se estima que el sector financiero tiene en su poder más de 500.000 viviendas vacías (fundamentalmente por impagos de las constructoras, que han entregado al banco las promociones que no podían vender o terminar). Con una presión cada día mayor por poner en orden sus balances, muchos bancos pueden verse tentados a poner a la venta todos estos activos, lo que provocará una caída de los precios aún mayor. Los analistas apuestan a un descenso del 25-30% en los próximos años. Parece una caída demasiado fuerte, ¿Acertarán?
Debido a que hay varias respuestas a mi comentario voy a hacer un comentario general para explicar mi opinion.
Lo primero es que creo que el boom del ladrillo se ha acabado para siempre, ya no se volverán a construir 800.000 viviendas, ni los precios serán los que fueron esos años, ni se produciran subidas de dos digitos, ahora de lo que se trata es de intentar ver como va a ser el mercado inmobiliario los proximos años para poder actuar en consecuencia.
Efectivamente las ventas estan cayendo, porque partimos de niveles excesivos ademas es lo normal y deseable y no tiene que ser malo por si mismo, las ventas segun dicen muchos expertos deben estar entre las 300.000-450.000 en funcion de la situacion economica, (valores similares a los actuales).
Existe un gran stock de vivienda nueva 600.000 viviendas ya termindas, cuyo principal problema es que muchas de estas viviendas estan construidas en sitios donde no hay demanda (pueblos de costa a 5-10 km de la costa, seseña, ciudades que pierden población) y que su precio esta por encima de la potencial demanda.
Los principales perjudicados del stock son los constructores ya que su trabajo se ha reducido en un 90% de 800.000 a 90.000, y es el principal motivo del aumento del paro.
Si los bancos tubiesen que vender todas las viviendas del stock en un año efectivamente se produciria un desplome al cual le seguiría un rebote una vez acabado el stock (la oferta sin este es de 80.000 viviendas anuales), por este motivo los bancos intentarán bajar los precios hasta niveles mas adsequibles e ir laminado esta oferta en dos o tres años. Por lo tanto el stock presionará a la baja pero no tanto como se pueda creer
Respecto a los pisos de segunda mano embargados creo que su salida natural es el alquiler, suelen ser pisos de baja calidad, por lo que su mercado natural son las personas con bajos recursos, (y que no pueden comprar), y los que buscan algo temporal que les permita ahorrar para acceder a una compra posterior.
Las nuevas promociones saldran con un precio un 20%-30% inferior a las que se edificaron en pleno boom por la bajada de los precios del suelo, con esas bajadas mas la inflaccion la vivienda será mas accesible para parte de la población, aunque no será accesible para otra gran parte.
Finalmente creo que la epoca de hacer grandes negocios con la vivienda se acabo, la compra de una vivienda es un coste que tienes que asumir por vivir en ella y no una inversion para ganar dinero con su revalorización, tampoco va a haber grandes diferencias en función de cuando compres la vivienda, bajarán un poco mas pero la fiscalidad, el hecho de necesitar la vivienda o el encarcimiento de las hipotecas pueden hacer que no compense esperar.
Debido a que hay varias respuestas a mi comentario voy a hacer un comentario general para explicar mi opinion.
Lo primero es que creo que el boom del ladrillo se ha acabado para siempre, ya no se volverán a construir 800.000 viviendas, ni los precios serán los que fueron esos años, ni se produciran subidas de dos digitos, ahora de lo que se trata es de intentar ver como va a ser el mercado inmobiliario los proximos años para poder actuar en consecuencia.
Efectivamente las ventas estan cayendo, porque partimos de niveles excesivos ademas es lo normal y deseable y no tiene que ser malo por si mismo, las ventas segun dicen muchos expertos deben estar entre las 300.000-450.000 en funcion de la situacion economica, (valores similares a los actuales).
Existe un gran stock de vivienda nueva 600.000 viviendas ya termindas, cuyo principal problema es que muchas de estas viviendas estan construidas en sitios donde no hay demanda (pueblos de costa a 5-10 km de la costa, seseña, ciudades que pierden población) y que su precio esta por encima de la potencial demanda.
Los principales perjudicados del stock son los constructores ya que su trabajo se ha reducido en un 90% de 800.000 a 90.000, y es el principal motivo del aumento del paro.
Si los bancos tubiesen que vender todas las viviendas del stock en un año efectivamente se produciria un desplome al cual le seguiría un rebote una vez acabado el stock (la oferta sin este es de 80.000 viviendas anuales), por este motivo los bancos intentarán bajar los precios hasta niveles mas adsequibles e ir laminado esta oferta en dos o tres años. Por lo tanto el stock presionará a la baja pero no tanto como se pueda creer
Respecto a los pisos de segunda mano embargados creo que su salida natural es el alquiler, suelen ser pisos de baja calidad, por lo que su mercado natural son las personas con bajos recursos, (y que no pueden comprar), y los que buscan algo temporal que les permita ahorrar para acceder a una compra posterior.
Las nuevas promociones saldran con un precio un 20%-30% inferior a las que se edificaron en pleno boom por la bajada de los precios del suelo, con esas bajadas mas la inflaccion la vivienda será mas accesible para parte de la población, aunque no será accesible para otra gran parte.
Finalmente creo que la epoca de hacer grandes negocios con la vivienda se acabo, la compra de una vivienda es un coste que tienes que asumir por vivir en ella y no una inversion para ganar dinero con su revalorización, tampoco va a haber grandes diferencias en función de cuando compres la vivienda, bajarán un poco mas pero la fiscalidad, el hecho de necesitar la vivienda o el encarcimiento de las hipotecas pueden hacer que no compense esperar.
Inteligente análisis.
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