Análisis, distrito a distrito, del mercado de viviendas nuevas en Madrid (tabla)

Sociedad de tasación Ha señalado que durante el año 2010 el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital ha disminuído el 2,5% en relación al que tenía en diciembre de 2009, hasta los 3.290 €/m2 construido. Dicha disminución es igual a la disminución de la media nacional en el mismo período

Por otro lado, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana de Madrid se ha situado en 2.321 €/m2 construido, con una disminución de precios anual del 3,9%. Las mayores caídas las sufren Leganés (-6,6% hasta 2.255 €/m2), San Sebastián de los Reyes (-5,4%, hasta 2.600 €/m2) y torrejón de Ardoz  (-5,3%, hasta 1.996 €/m2)

Las disminuciones de precios anuales más bajas entre las poblaciones de más de 50.000 habitantes se han dado en Majadahonda (-1,4%, hasta 2.783 €/m2), móstoles (-2,3%, hasta 2.204 €/m2) y Alcalá de Henares (-2,8%, hasta 2.226 €/m2)

Sociedad de tasación señala que "en base a los datos analizados, constatamos que durante el año 2010 se ha mantenido la tendencia a la reducción de precios, más acusada en el segundo semestre del año. Los factores que han influido en esta situación son principalmente económicos. Así, encontramos decrecimiento de la economía española, Tasa de desempleo creciente, Incremento de los tipos de interés, mantenimiento de las condiciones altamente selectivas para la concesión de financiación, exceso de oferta de vivienda nueva y precios por encima del poder adquisitivo de las familias"

En opinión de la firma, "es probable que en un futuro inmediato continúe la bajada del precio de la vivienda libre, que en algunos municipios tiene que competir con el abundante parque de vivienda protegida, con precios y condiciones financieras sensiblemente más ventajosas para el comprador, y el stock en manos de entidades financieras que pueden tensionar los precios a la baja". El descenso de los precios dependerán en buena medida de la capacidad que tengan los promotores de soportar su nivel de endeudamiento y de las dificultades de obtener financiación por parte de las familias, así como de la colocación en el mercado del stock acumulado por las entidades financieras, que podría tensionar los precios a la baja.

Analisis distrito a distrito

- CENTRO (precios entre 2.880 - 8.598 euros/m2)

El mercado en oferta se centra en su mayor parte en la vivienda usada. No se detectan intervenciones de envergadura, debido a la escasez de suelo. Desarrollo paralizado, incluso en las obras de rehabilitación integral y de obra nueva en curso

Pocas posibilidades de grandes intervenciones, al tratarse de un distrito muy consolidado, y sin suelo vacante. Predominio de la vivienda antigua de gran tamaño, con precios que permanecen muy estables en los inmuebles con mejor ubicación y calidad, mientras que se aprecian descensos relativamente acusados en aquellos que no satisfacen las condiciones anteriores

Oferta muy superior a la demanda, con aumento significativo del mercado de alquiler. Escasa influencia de la vivienda protegida en la zona. Los ritmos de venta continúan lentos, si bien en el último trimestre se aprecia cierto aumento de la actividad

- ARGANZUELA (precios entre 2.422 - 5.102 euros/m2)

Distrito muy consolidado, con poca actividad en vivienda nueva. Continúa paralizada la reconversión a residencial de la zona industrial de Legazpi. Igual situación sufre la actuación prevista para el barrio de Imperial, sin que se aprecie novedades en sus posibilidades de desarrollo a medio o largo plazo. Estancamiento de la oferta en vivienda nueva, desplazándose la actividad hacia el mercado secundario. Continúa la tendencia creciente del mercado de alquiler que ya se apreciaba en periodos anteriores. Los precios continúan evolucionando en sentido descendente

- RETIRO (precios entre 3.444 - 4.148 euros/m2)

Continuidad en la tendencia descendente de los precios, y en la reduccion progresiva de la demanda, tanto en el mercado primario como en el secundario. Producción de vivienda nueva casi paralizada debido a la escasez de suelo ofertado, reduciéndose a pequeñas promociones de substitución de la edificación antigua. Actualmente no hay ningún gran desarrollo en marcha, ni previsión de desarrollos de transformación a corto o medio plazo

- Salamanca (precios entre 3.444 - 4.148 euros/m2)

Continúan paralizados los desarrollos no iniciados, mientras se siguen ralentizando los ritmos de construcción de las obras en curso. No se aprecian intervenciones significativas prevista a corto o medio plazo, y a largo plazo se prevé el desarrollo de un gran solar en la zona de Padre Damián, si bien no hay en estos momentos ninguna definición sobre dicho desarrollo

Continúan a la venta algunas promociones en el barrio de Guindalera, acabadas hace varios meses, tras la renovación de la trama urbana, reemplazando el tejido industrial por residencial, que no han acabado de venderse

Stock de vivienda vacante muy variable, basado fundamentalmente en el mercado secundario. Las transacciones se realizan preferentemente en la banda más baja de precios

- CHAMARTIN (precios entre 4.139 - 8.300 euros/m2)

Actividad edificatoria prácticamente paralizada, limitada a la terminación de las promociones en curso. Predominio de la vivienda usada, con antigüedad de unos 30 años, y calidad media-alta. Se aprecian leves indicios de reactivación en el desarrollo del ámbito de la denominada "Operación Chamartín", en paralelo a los terrenos de Renfe, cuyo Plan Especial se aprobó en noviembre de 2009, y que permanecía paralizado. No se prevé ninguna intervención de gran entidad, más allá del ensanchamiento de calles y de la primera fase de reabilitación concertada del Paseo de la Dirección, que prevé la construcción de 2.000 viviendas mediante derribo de manzanas enteras, abriendo zonas verdes y nuevas avenidas

Oferta de vivienda nueva casi nula, y demanda muy baja en entornos de calidad alta y precios más elevados. En las zonas de calidad media la oferta es algo más significativa, pero la demanda sigue siendo baja, y los márgenes de negociacion importantes. Plazos de venta que tienden a alargarse progresivamente. Incremento de la oferta en alquiler

- TETUAN (precios entre 2.747 - 6.059 euros/m2)

Predominio de la pequeña promoción, principalmente por substitución de edificación antigua. Tipología predominante de estudios o viviendas de uno o dos dormitorios. Estancamiento en el desarrollo de nuevas promociones. Bellas Vistas, Berruguete y Valdeacederas cuentan con un stock todavía importante de viviendas de obra nueva, de 1 ó 2 dormitorios, en pequeñas promociones. Se ha paralizado la construcción de nuevas promociones, así como la compra de solares y edificaciones antiguas para rehabilitación o sustitución. La actividad edificatoria se limita a la terminación de las obras en curso.

La entrada en funcionamiento del centro financiero Cuatro Torres Business Area, así como la reactivación de la "Operación Chamartín" en torno al eje ferroviario de la Estación de Chamartín, podrían contribuir a reactivar, por proximidad, la zona norte del distrito a medio o largo plazo. Ventas de vivienda nueva estancadas, con precios en retroceso contenido

La fuerte contracción de la demanda incide en un ajuste a la baja tanto en los precios de obra nueva como en la usada, con mayor incidencia en esta última

- CHAMBERI (precios entre 4.217 - 7.349 euros/m2)

Actividad edificatoria prácticamente paralizada, limitándose a terminar los inmuebles en construcción, que en algunos casos también se han paralizado. Las promociones iniciadas hace más de dos años están totalmente acabadas, si bien continúan en fase de comercialización, algunas con la totalidad de sus unidades ofertadas en venta o alquiler. No hay actualmente en marcha ninguna intervención remarcable, aparte de las promociones ya iniciadas que siguen su curso

Se han dejado en suspenso todas las intervenciones que se tenían previstas a medio plazo, como la transformación de las antiguas cocheras del metro para uso residencial o la manzana de Telefónica de C/. Ríos Rosas. Retroceso importante de la demanda, con mantenimiento de la oferta. Tendencia a la paralización de la demanda, y continuidad en el descenso generalizado de precios

- FUENCARRAL-PARDO (precios entre 2.222 - 4.430 euros/m2)

Desarrollos actuales en los PAU de Las Tablas y Montecarmelo, con tipología  predominante de vivienda en bloque abierto, con
Dotaciones comunitarias. No se detecta variación en la actividad en ambos PAU respecto al semestre anterior, sin que se detecten nuevas solicitudes de licencia para vivienda libre. Incremento de la oferta de vivienda usada en entornos consolidados, con mayor afección en viviendas con calidades media/baja y baja

Tendencia al desplazamiento de las ventas hacia el alquiler con opción a compra. En el mercado secundario, aumento de la oferta, con demanda en descenso moderado. Alargamiento de los plazos, y descenso de los precios envivienda nueva. En vivienda usada, descenso moderado de los precios en calidades altas, con bajadas que se acentúan conforme decrece la calidad

Enfriamiento generalizado del mercado, con descenso de la demanda e incremento de los tiempos de comercialización, más acusados en vivienda usada. Incremento en la oferta de viviendas en alquiler con opción a compra, que tiende a consolidarse como alternativa a la compra directa

- MONCLOA-ARAVACA (precios entre 3.670 - 7.229 euros/m2)

Construcción de vivienda nueva prácticamente paralizada, con excepción de dos promociones en Camino del Barrial, con calidades de alto nivel. Oferta poco abundante en vivienda nueva, pero superior a la demanda, con promociones que llevan más de un año en venta, detectándose que en todos los casos hay unidades en venta una vez acabadas las obras

Los precios de obra nueva presentan resistencia a la bajada, aunque se acentúa la tendencia a ofrecer descuentos o rebajas traducidos en la inclusión de plazas de parking o ayudas a la financiación. Precios de vivienda usada con tendencia a la baja, con oferta amplia y demanda cada vez más escasa

- LATINA (precios entre 2.513 - 3.851 euros/m2)

Práctica paralización en el desarrollo de nuevas promociones, con obras en curso que se van acabando en muchos casos a ritmo más lento del que era habitual en periodos anteriores. Moderada oferta de VPO, con stock que sigue siendo superor al habotual en este tipo de inmuebles. No se detectan intervenciones relevantes en curso. No está previsto iniciar nuevas actuaciones de cierta envergadura. La denominada "Operación Campamento" continúa paralizada, sin que se adviertan perspectivas de activaciòn a corto o medio plazo

Precios estancados, con plazos de venta que siguen en aumento. Este fenómeno es más acusado en la vivienda usada. Aumento progresivo de la oferta en arrendamiento respecto a la venta. Tendencia de la oferta creciente respecto a la demanda. Es una de las zonas de Madrid en que se han detectado las mayores bajadas de precios, principalmente en vivienda secundaria

- CARABANCHEL (precios entre 2.485 - 3.861 euros/m2)

Pau de Carabanchel prácticamente acabado, con escasa incidencia de nuevas promociones. Demanda estancada, con gran dificultad para las ventas. Precios en descenso en vivienda nueva, que es más acusado en el mercado secundario, con transaciones escasas. Expectativa de mantenimiento de la oferta, y continuidad de la demanda retraída
 
- USERA (precios entre 2.278 - 3.167 euros/m2)

Desarrollo inmobiliario estancado, con oferta materializada en su casi totalidad en la vivienda usada, sin apenas transacciones en vivienda nueva. Se observan varios solares edificables sin ningún desarrollo previsto. Así mismo, no se prevé el inicio de ninguna actuación relevante a corto o medio plazo. Se ha finalizado la obra en superfice de soterramiento de la M-30, a falta de un pequeño tramo

La apertura de la zona está suponiendo una revitalización del entorno, aunque habrá que esperar algún tiempo para la materialización de transacciones. En la zona de Almendrales se está terminando alguna promoción de obra nueva, con precios muy contenidos, que se ven afectados por la disparidad de calidades entre la obra nueva y la usada que la rodea

Demanda en retracción. La acumulación de oferta origina un importante stock de vivienda nueva, que se enfrenta a la debilidad
De la demanda, produciéndose cierto nivel de competencia en los precios, con variaciones notables en las ofertas para viviendas de características similares

- PUENTE VALLECAS (precios entre 2.123 - 3.877 euros/m2)

No se detectan intervenciones relevantes en curso. El número de promociones de vivienda nueva ha descendido radicalmente en el distrito, y se mantiene la tendencia al freno de las operaciones inmobiliarias. Así mismo, no hay prevista ninguna intervención a corto o medio plazo

Oferta muy amplia, con la puesta en venta de un número significativo de viviendas a causa de la imposibilidad de amortización de los créditos hipotecarios, superando ampliamente a la demanda, principalmente en el mercado secundario, donde se ponen a la venta muchas viviendas por no poder hacer frente a las cuotas de las hipotecas

Se detectan algunos débiles indicios de reactivación del mercado, tanto en vivienda nueva como usada, pero no llegan a tener suficiente consistencia

- CIUDAD LINEAL (precios entre 2.923 - 7.458 euros/m2)

Parque de viviendas muy heterogéneo debido a la forma longitud del barrio, en el que conviven edificios de alto standing, chalets con viviendas de calidades sencillas y VPO. Desarrollo inmobiliario terminado, con escasez de solares edificables, generalmente procedentes de demolición de edificación antigua. No se aprecian intervenciones en marcha en la actualidad

No son previsibles intervenciones en un futuro cercano. Se ha incrementado ligeramente la oferta con la salida al mercado de algunas pequeñas promociones que no se han puesto a la venta hasta su finalización

Demanda muy débil. Plazos de venta largos, con tendencia a crecer, y precios que tienden a la estabilización. Mercado con muy baja actividad, en el que cada vez hay más ofertas de alquiler con opción a compra

- HORTALEZA (precios entre 2.398 - 5.438 euros/m2)

No se prevén grandes actuaciones a corto o medio plazo. La demanda continúa mostrando debilidad, tanto en vivienda nueva como usada, si bien se detectan algunas transacciones selectivas, aprovechando el ajuste de precios. Abundante demanda de VPO, que supera a la oferta. Los ritmos de venta mantienen la tónica de lentitud de semestres anteriores, con compras muy selectivas y  precios a la baja, que en algunos casos tienen un margen muy amplio de negociación

- VILLAVERDE (precios entre 2.093 - 3.175 euros/m2)

Mercado estancado en el que se sigue acumulando oferta procedente de las promociones que se van acabando sin tener salida comercial inmediata. Las viviendas ya empezadas de VPO continúan a su ritmo, pero se aprecian algunas promociones de vivienda libre en construcción en las que se paralizan las obras. No se observa el inicio de nuevas promociones, aunque la llegada de la prolongación de la línea 3 del metro le ha añadido cierto atractivo

Se continúa con los grandes PAU, pero a un ritmo muy lento. No hay previsión de nuevas actuaciones en un futuro inmediato. Oferta estancada con demanda muy poco activa, con precios a la baja, tanto en vivienda nueva como en el mercado secundario

- VILLA DE VALLECAS (precios entre 2.375 - 3.608 euros/m2)

Barrio de viviendas antiguas con predominio de 2 dormitorios. Escasa construcción de vivienda nueva. La actividad edificatoria se centra principalmente en la vivienda protegida, donde hay terminado y vendido aproximadamente el 50%. No se prevén intervenciones futuras. Oferta superior a la demanda, con stock de vivienda nueva procedente de promociones de años anteriores que aún están pendientes de venta

Considerable estancamiento de las transacciones, aumentando progresivamente la posibilidad del alquiler con opción a compra. Tendencia a una ralentización del mercado más acusada, y precios cada vez más negociables

- VICALVARO (precios entre 2.335 - 3.512 euros/m2)

Parque de viviendas de nivel medio-alto en áreas urbanas consolidadas, con varias promociones en comercialización. Stock de viviendas en aumento. No se aprecian intervenciones relevantes en curso. Algunas iniciativas de vivienda protegida prevista en las nuevas zonas que se encuentran en fase de planeamiento y/o urbanización: El Cañaveral, Los Ahijones y Los Berrocales, este último detenido por falta de financiación.

Este distrito concentra los mayores desarrollos de Madrid capital (50.000-60.000 viviendas) con proporción muy importante (50%) de Vivienda protegida. Desfase acusado entre oferta y demanda en los nuevos desarrollos, si bien la tendencia descendente de los precios parece afectar en menor medida que en otros distritos cercanos

- SAN BLAS (precios entre 2.338 - 4.381 euros/m2)

Desarrollo y comercialización muy lentos en algunas de las áreas consolidadas. En la zona más renovada del distrito se detectan algunas ofertas en promociones de tipo loft. Predominancia de la vivienda de 2 dormitorios. No se aprecian actuaciones relevantes en curso. Se detecta el inicio de dos grandes intervenciones con más de 250 viviendas i fecha prevista de entrega en 2012

El único gran desarrollo futuro, aún sin el planeamiento aprobado, es el de la Nueva Centralidad del Este, en el que se prevén 9.000 viviendas, pero sin iniciar todavía. Oferta superior a la demanda, tanto en obra nueva como en vivienda usada

Ritmo de ventas lento, con importante resistencia a la materialización de transacciones. Precios tendiendo a la reducción, más acusada en el mercado secundario

- BARAJAS (precios entre 2.622 - 3.961 euros/m2)

Barajas se divide en dos partes claramente diferenciadas: el casco histórico, de suelo muy consolidado, donde no se aprecia apenas actividad inmobiliaria, y la periferia, con relativa oferta de vivienda nueva de 2 ó 3 dormitorios en bloque abierto

La oferta sigue superando a la demanda, sobre todo en el mercado secundario, en el que las ventas siguen descendiendo, aunque de forma más contenida que en 2009

No se inician obras nuevas, y se paralizan algunas de las que hay en curso. La tipología más demandada es la de 3 dormitorios y 2 baños, especialmente áticos y bajos con jardín. Ventas lentas

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