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¿Qué zonas son las más rentables para comprar un piso como inversión para alquilarlo? ¿cuáles son las mejores para alquilar una vivienda desde el punto de vista del inquilino? idealista.com ha cruzado los datos de su informe de precios de venta y alquiler del cierre de 2010 y te ofrece la lista de las zonas más interesantes para ambos casos. El dato ofrece la rentabilidad anual bruta de tener una casa en alquiler en diferentes puntos de España
Al comprar una vivienda para alquilar -mirando sólo términos económicos y dejando a un lado la demanda o gastos de cada parte- debemos medir en cuáles me saldrá más rentable cada euro invertido. Así, hay zonas a precios económicos en las que luego se obtienen buenos rendimientos por el alquiler
En Madrid, por ejemplo, las mejores zonas son puente de vallecas, villaverde o carabanchel, ya que aunque alquilaré la casa más barata que en barrio Salamanca o chamartín, el coste inicial de adquirir la casa es menor. Es decir, el dinero que puede cobrarse de más en barrio Salamanca por el alquiler, no es proporcional a lo que cuesta de más una vivienda en esa zona. Con los datos en la mano, vemos como el m2 en chamartín es un 91% más caro que en carabanchel, pero el precio al que se alquila una casa en chamartín "sólo" es un 35% superior al de carabanchel
A nivel nacional, la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en Badajoz y Las Palmas de Gran Canaria (4,9% y 4,5% respectivamente) es la más alta. Mientras, a coruña y santander (3%, en ambos casos) ofrecen el menor rendimiento
Mirando desde el punto de vista del inquilino, sólo hay que invertir las tablas. Es decir, chamartín o Salamanca son zonas en las que es más rentable vivir de alquiler que comprado. De hecho, en estas zonas se tardaría cerca de 30 años en desembolsar mediante el pago del alquiler el precio equivalente del piso, mientras que en zonas más modestas, como carabanchel o vallecas, apenas rondarían los 20 años
Queda recordar que la rentabilidad de los bonos del tesoro a cinco años (equivalente a la duración de un contrato de alquiler) es del 4,5%. Aunque la fiscalidad de los productos es diferente, se puede observar como en la mayoría de las zonas de España el precio de la vivienda aún no es interesante para hacer negocio alquilando
| Madrid (euros/m2) | ||||
| Distrito | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Puente de vallecas | 2.304 | 9,7 | 19,7 | 5,1 |
| Villaverde | 2.183 | 8,8 | 20,7 | 4,8 |
| Carabanchel | 2.550 | 9,6 | 22,0 | 4,5 |
| Usera | 2.401 | 9,0 | 22,2 | 4,5 |
| Latina | 2.571 | 9,3 | 23,0 | 4,4 |
| Villa de vallecas | 2.652 | 9,3 | 23,7 | 4,2 |
| Centro | 4.049 | 14,1 | 23,9 | 4,2 |
| VicÁlvaro | 2.635 | 9,0 | 24,3 | 4,1 |
| San Blas | 2.936 | 10,0 | 24,4 | 4,1 |
| Moratalaz | 2.753 | 9,3 | 24,7 | 4,0 |
| Tetuan | 3.603 | 11,9 | 25,1 | 4,0 |
| Arganzuela | 3.503 | 11,4 | 25,6 | 3,9 |
| Ciudad lineal | 3.475 | 10,8 | 26,8 | 3,7 |
| Barajas | 3.435 | 10,6 | 27,1 | 3,7 |
| Hortaleza | 3.821 | 11,2 | 28,5 | 3,5 |
| Retiro | 4.413 | 12,6 | 29,1 | 3,4 |
| Moncloa | 4.164 | 11,8 | 29,3 | 3,4 |
| Salamanca | 5.066 | 14,4 | 29,3 | 3,4 |
| Chamberí | 4.790 | 13,4 | 29,7 | 3,4 |
| Fuencarral | 3.696 | 10,3 | 29,9 | 3,3 |
| Chamartín | 4.874 | 13,0 | 31,1 | 3,2 |
| Madrid | 3.700 | 12,0 | 25,8 | 3,9 |
| Municipio | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Valdemoro | 1.982 | 8,1 | 20,3 | 4,9 |
| Parla | 1.775 | 6,9 | 21,5 | 4,7 |
| Móstoles | 1.900 | 7,3 | 21,6 | 4,6 |
| Fuenlabrada | 1.990 | 7,5 | 22,1 | 4,5 |
| Torrejón de ardoz | 2.070 | 7,4 | 23,4 | 4,3 |
| Getafe | 2.285 | 8,1 | 23,6 | 4,2 |
| Aranjuez | 1.830 | 6,5 | 23,6 | 4,2 |
| Leganés | 2.311 | 8,1 | 23,7 | 4,2 |
| Collado villalba | 2.073 | 7,2 | 23,9 | 4,2 |
| Alcalá de henares | 2.173 | 7,5 | 24,1 | 4,2 |
| Alcorcón | 2.408 | 8,0 | 25,2 | 4,0 |
| S. Seb. De los reyes | 2.750 | 9,0 | 25,3 | 3,9 |
| Alcobendas | 2.814 | 9,2 | 25,4 | 3,9 |
| Galapagar | 2.045 | 6,7 | 25,5 | 3,9 |
| San Lorenzo del escorial | 2.295 | 7,5 | 25,5 | 3,9 |
| Rivas vaciamadrid | 2.281 | 7,4 | 25,6 | 3,9 |
| Rozas de Madrid (las) | 3.046 | 9,9 | 25,7 | 3,9 |
| Colmenar viejo | 2.291 | 7,1 | 26,7 | 3,7 |
| La moraleja | 4.820 | 14,8 | 27,2 | 3,7 |
| Majadahonda | 3.355 | 9,8 | 28,4 | 3,5 |
| Tres cantos | 3.001 | 8,8 | 28,4 | 3,5 |
| Pozuelo de alarcón | 3.724 | 10,1 | 30,7 | 3,3 |
| Barcelona (euros/m2) | ||||
| Distritos | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Ciutat vella | 3.543 | 13,5 | 21,9 | 4,6 |
| Nou barris | 2.809 | 9,9 | 23,8 | 4,2 |
| Sants-montjuïc | 3.287 | 11,0 | 24,9 | 4,0 |
| Sant andreu | 3.093 | 10,3 | 25,1 | 4,0 |
| Sant martí | 3.764 | 12,3 | 25,6 | 3,9 |
| Horta guinardó | 3.220 | 10,2 | 26,2 | 3,8 |
| Gràcia | 4.038 | 11,7 | 28,8 | 3,5 |
| Eixample | 4.353 | 11,9 | 30,4 | 3,3 |
| Sarrià-sant gervasi | 5.128 | 12,4 | 34,5 | 2,9 |
| Les corts | 5.075 | 11,9 | 35,5 | 2,8 |
| Barcelona | 4.046 | 11,9 | 28,3 | 3,5 |
| Municipios | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Gavà | 3.122 | 11,6 | 22,4 | 4,5 |
| Hospitalet de llobregat | 2.777 | 10,3 | 22,5 | 4,5 |
| Rubí | 2.292 | 8,4 | 22,6 | 4,4 |
| Manresa | 1.738 | 6,2 | 23,4 | 4,3 |
| Mataró | 2.561 | 9,1 | 23,4 | 4,3 |
| Terrassa | 2.062 | 7,3 | 23,5 | 4,3 |
| Santa coloma | 2.626 | 9,0 | 24,2 | 4,1 |
| Badalona | 2.753 | 9,5 | 24,3 | 4,1 |
| Castelldefels | 3.218 | 10,8 | 24,7 | 4,0 |
| Sabadell | 2.397 | 7,9 | 25,4 | 3,9 |
| Granollers | 2.572 | 7,9 | 27,0 | 3,7 |
| Sant cugat del vallès | 3.901 | 11,1 | 29,4 | 3,4 |
| Sitges | 4.205 | 11,8 | 29,7 | 3,4 |
| España | ||||
| Ciudad | &Euro;/ m2 venta | &Euro;/m2 alquiler | Años alquiler = compra | % |
| Badajoz | 1.134 | 4,6 | 20,4 | 4,9 |
| Las palmas | 1.861 | 7,0 | 22,1 | 4,5 |
| Lleida | 1.418 | 5,1 | 23,0 | 4,4 |
| Huelva | 1.613 | 5,7 | 23,7 | 4,2 |
| Ciudad Real | 1.822 | 6,4 | 23,8 | 4,2 |
| Málaga | 2.036 | 7,1 | 23,9 | 4,2 |
| Cuenca | 1.656 | 5,7 | 24,2 | 4,1 |
| Alicante / alacant | 1.674 | 5,5 | 25,3 | 4,0 |
| Palma de Mallorca | 2.466 | 8,1 | 25,3 | 3,9 |
| Cáceres | 1.640 | 5,4 | 25,5 | 3,9 |
| Madrid | 3.700 | 12,0 | 25,8 | 3,9 |
| Oviedo | 2.214 | 7,1 | 25,9 | 3,9 |
| Girona | 2.373 | 7,5 | 26,3 | 3,8 |
| Toledo | 2.127 | 6,7 | 26,3 | 3,8 |
| Córdoba | 2.041 | 6,4 | 26,4 | 3,8 |
| Cádiz | 2.716 | 8,6 | 26,4 | 3,8 |
| Sevilla | 2.665 | 8,3 | 26,7 | 3,8 |
| Almería | 1.800 | 5,6 | 26,7 | 3,7 |
| Pamplona | 2.689 | 8,2 | 27,4 | 3,7 |
| Vitoria | 2.930 | 8,9 | 27,4 | 3,7 |
| Albacete | 1.913 | 5,8 | 27,7 | 3,6 |
| Bilbao | 3.762 | 11,3 | 27,8 | 3,6 |
| Ávila | 1.657 | 5,0 | 27,9 | 3,6 |
| Tarragona | 2.504 | 7,5 | 27,9 | 3,6 |
| Barcelona | 4.046 | 11,9 | 28,3 | 3,5 |
| Zaragoza | 2.471 | 7,3 | 28,3 | 3,5 |
| León | 1.834 | 5,4 | 28,4 | 3,5 |
| Murcia | 1.981 | 5,8 | 28,4 | 3,5 |
| Granada | 2.126 | 6,2 | 28,5 | 3,5 |
| València | 2.248 | 6,5 | 28,7 | 3,5 |
| Valladolid | 2.078 | 5,9 | 29,2 | 3,4 |
| Burgos | 2.207 | 6,3 | 29,4 | 3,4 |
| Castellón | 1.659 | 4,7 | 29,5 | 3,4 |
| Logroño | 2.160 | 6,0 | 29,9 | 3,3 |
| Segovia | 2.319 | 6,3 | 30,8 | 3,2 |
| Guadalajara | 2.076 | 5,5 | 31,4 | 3,2 |
| Salamanca | 2.371 | 6,3 | 31,5 | 3,2 |
| Santander | 2.899 | 7,2 | 33,5 | 3,0 |
| A coruña | 2.594 | 6,4 | 33,8 | 3,0 |
Nota: los zonas que figuran en las tablas son todas aquellas de las que se tienen datos tanto de precio de venta como de precio de alquiler
69 Comentarios:
Muy interesante. Creo que la rentabilidad del alquiler sigue siendo baja y más teniendo en cuenta la inseguridad jurídica que ofrece. Es normal, que haya tan pocas viviendas que se ofrecen al alquiler comparando con las que se ofrecen en venta.
El problema es que habra que ver que tipo de inquilinos se te meten en una vivienda de villaverde o carabanchel
Es baja por el precio que supone la inversión....si el precio de los pisos bajan la rentabilidad se dispara, asi de facil.
Es baja por el precio que supone la inversión....si el precio de los pisos bajan la rentabilidad se dispara, asi de facil.
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No entiendo como España no es la primera potencia del mundo en i+d cuando tenemos personas tan iluminadas como usted de compatriotas
Si
Es baja por el precio que supone la inversión....si el precio de los pisos bajan la rentabilidad se dispara, asi de facil.
La rentabilidad bruta no sirve para nada lo que realmente cuenta es la rentabilidad neta, lo importante es que si el inquilino me paga 500€ si despues de descontar, impuestos, seguros, ibi, comunidad, reparaciones y periodos sin alquilar me quedan limpios 100-200o 300€.
Lo mismo pasa con el bono a 5 años, su rentabilidad nominal es el 4,5% pero este año su rentabilidad real descontando el 20% de impuestos y el 3% de inflaccion es de 0,6%
Pues yo pienso que hemos llegado ya al equilibrio y que se mantendrá asi durante mcuhos años con poca transaccion de compra y de venta.
Y pienso que solo se vendera el que realmente necesite vender y rebaje el precio por debajo de 20 años de alquiler. El resto pues puede que haya transacciones pero sera todo minoritario.
Porque realmente lo que ha cambiado ha sido la vision de la vivienda y la mentalidad, la vivienda es vista como un negocio igual que un hotel y se intenta sacar el maximo partido.
Ademas no nos engañemos los tiempos de la entrada masiva de dinero con la incorporacion de España al euro (ahi empezo la burbuja) (2001) ya han pasado y ahora viene un periodo a mi modo de ver de normalidad, donde seguiremos una tendencia a la japonesa.
Pues yo pienso que hemos llegado ya al equilibrio y que se mantendrá asi durante mcuhos años con poca transaccion de compra y de venta.
Y pienso que solo se vendera el que realmente necesite vender y rebaje el precio por debajo de 20 años de alquiler. El resto pues puede que haya transacciones pero sera todo minoritario.
Porque realmente lo que ha cambiado ha sido la vision de la vivienda y la mentalidad, la vivienda es vista como un negocio igual que un hotel y se intenta sacar el maximo partido.
Ademas no nos engañemos los tiempos de la entrada masiva de dinero con la incorporacion de España al euro (ahi empezo la burbuja) (2001) ya han pasado y ahora viene un periodo a mi modo de ver de normalidad, donde seguiremos una tendencia a la japonesa.
El asunto es muy sencillo y para ello vamos a poner un ejemplo tambien sencillo:
Compramos a un banco o caja un inmueble en 200.000 € que nos financian al 100% y simplemente tendremos que pagar los gastos de escritura que pueden ser 20.000 €.... si consideramos un prestamo al 2,5%... pagariamos una cuota de 790 € a 30 años, por tanto pagaremos un total de 284.400 + 20.000 = 304.400 €
Si esa vivienda la alquilamos en 700 €, que sería algo normal y consideramos un incremento de ipc del 3%.... el inquilino nos habrá pagado 399.633 €.
En consecuencia, con una inversión de 20.000 € y algunos euros en los 5 primeros años... obtendremos 95.000 € y una vivienda que nos ha pagado el inquilino y si esta vivienda se ha revalorizado a razón del ipc, que es lo deseado por todos los burbus, valdría unos 471.000 €. En 30 años
Por tanto si una persona con 35 años, compra a su banco una vivienda de las que tiene adjudicadas y la alquila... tiene una jubilación asegurada, ya sea manteniendola en alquiler o vendiendola.
Sin embargo el que opte por el alquiler, tendrá que pagar estos 30 años practicamente lo mismo que el que la adquiere y cuando se jubile tendrá una renta por alquiler de 1.650 € con su pensión.
Uds. Mismos señores.
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