La compleja gestión de los riesgos inmobiliarios de la banca

Artículo escrito por mikel echevarren, consejero delegado de Irea

Las entidades financieras afrontan la extensión de la crisis con una problemática muy compleja de gestión de sus riesgos inmobiliarios, centrados en los activos adjudicados, en la elevada probabilidad de adjudicación de las garantías de sus préstamos vivos en este sector y los riesgos corporativos y financieros de sus participadas inmobiliarias

Ante el nudo gordiano que representa esta problemática, existe la tentación de atajar, nunca mejor dicho, cortando esta sangría mediante la venta de activos y deuda a fondos de oportunidad, asumiendo pérdidas inmediatas que probablemente sean parecidas a las que se acabarían contabilizando en los próximos años

El problema es que la cuerda del nudo famoso sujeta en muchos casos la propia estructura del banco. Cortar la cuerda ahora puede despeñar sus fondos propios en un contexto en el que el regulador exige, y podría exigir de nuevo en un futuro, niveles cada vez más elevados de core capital

¿Qué hacer entonces si este tipo de operaciones de desinversión no cuajan o se estructuran con cuenta gotas?

La solución de crear un banco malo de suelo no resuelve el salto en el vacío de la valoración de los activos adjudicados y de las garantías vivas, a su valor de mercado. Salvo que se pretenda traspasar las pérdidas a un tercero bienintencionado, el boomerang del quebranto volverá con seguridad a las entidades que querrían aportar estos activos a un banco malo. Parece la solución, pero también se asemeja a socializar las pérdidas, algo que me temo no está muy bien visto por quienes tienen que asumirlas

Mientras se trata de encontrar una salida mágica al laberinto inmobiliario, se avecina el estallido parcial o total de una parte muy importante de los promotores inmobiliarios supervivientes. Hay que pensar en soluciones a corto plazo y en esquemas de trabajo a medio y largo plazo que posibilitan perder a los bancos lo menos posible. Este tipo de soluciones desgraciadamente se alejan de este tipo de atajos, y requieren la combinación de factores no fáciles de encontrar en todas las entidades financieras: pragmatismo, conocimiento de la realidad inmobiliaria, anticipación y rapidez en sus decisiones

Pragmatismo para reconocer el valor actual de sus activos y las vías más adecuadas para defender su máximo precio posible. En nuestra opinión, muchas de estas vías requerirán financiar a promotores y constructores para que promuevan viviendas sobre valoraciones del suelo realistas. También se requiere pragmatismo para identificar los activos que no valen ni valdrán nada durante mucho tiempo. La mejor decisión sobre esta cartera será no hacer nada o donarla a administraciones públicas

Las vías de transformación de problemas en liquidez pasan por identificar, cuanto antes, decenas de promotores, constructores e inversores con los que compartir riesgos y beneficios en la transformación de suelo a producto terminado. No vemos otra forma de avanzar y no creemos en los atajos de mega operaciones financieras para resolver la problemática del suelo y de su incierto valor actual

Anticipación y rapidez, considerando que se compite con el resto de entidades y de promotores inmobiliarios en un mercado muy estrecho, son dos factores imprescindibles para gestionar todo este lío

Lo que se ha adjudicado y lo que está por venir, no se desatasca dejándose querer por el mercado promotor. Hay que moverse con agilidad, proponiendo y cerrando acuerdos de promoción, comercialización, construcción y/o permuta que avancen más rápido que la competencia. Y poner las medidas para fiscalizarlos adecuadamente

Mientras se evalúan salidas rápidas, atajos complejos o soluciones mágicas, el tiempo pasa, la presión sobre las entidades financieras irá en aumento, y al final solo llegarán a la meta quienes comiencen a correr antes, a ser posible en línea recta

Mikel echevarren, consejero delegado de Irea Y autor del libro "del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria"

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