Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
¿Son correctos los anuncios de "se traspasa" en los locales? pues desde una perspectiva exclusivamente jurídica la respuesta es "no" en la mayor parte de los casos, ya que es una opción que no está contemplada en la ley
El traspaso es la cesión del contrato de arrendamiento (alquiler) por parte de un arrendatario (inquilino) a un tercero. O como lo definía la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964: cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero
Antiguamente, la razón de ser del traspaso era la prácticamente ilimitada duración de los contratos de arrendamiento de locales para negocios, que permitía al que tomaba un local en traspaso considerar que ese local iba a estar a su disposición por tiempo indefinido. Es decir, un inquilino podía ceder el uso de ese local a quien lo alquilase casi de por vida
Sin embargo, desde 1995, al haber desaparecido en la ley de arrendamientos la prórroga forzosa a favor del arrendatario (inquilino) no cabe hablar de ese disfrute del local ilimitado en el tiempo y susceptible por tanto de transmisión a un tercero mediante la figura del traspaso. Esto es tan así que la ley actualmente vigente (ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos) no contempla el traspaso para los contratos que se firmen durante su vigencia. En resumen, si alguien tiene alquilado recientemente un local, no puede traspasarlo en las mismas condiciones que se hacía antiguamente
Es muy conveniente distinguir el traspaso de la cesión de contrato que contempla esa ley (art. 32) fundamentalmente porque (i) en el traspaso el propietario del local tiene derecho a percibir una parte del precio de ese traspaso y (ii) en la cesión solamente tiene derecho a elevar el alquiler y el arrendamiento tendrá exclusivamente la duración pactada con el arrendador cedente
Excepciones:
Capítulo aparte merecen los arrendamientos de local de negocio, actualmente vigentes, anteriores a la lau1994, en los que sí existe el derecho de traspaso, que en caso de ejercerse por el arrendatario deberá cumplir escrupulosamente los numerosos requisitos que exigía la lau1964, so pena de que el arrendador considere mal hecho el traspaso y consiga la resolución judicial del arriendo traspasado. Tampoco está de más recordar que, por imperativo legal, estos arrendamientos no durarán indefinidamente
2 Comentarios:
Así es, sí señor
Tengo que advertirle que tiene un pequeño error. La ley no afectó a los locales que fueron arrendados indefinidamente después del 1985. Yo tengo un local con derecho a traspaso de 1987 con ley antigua.
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