"Los pisos de bancos más baratos están en las primeras promociones adjudicadas y las de clientes en apuros"

Nace la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGa), una organización sin ánimo de lucro que busca ayudar a las entidades financieras a vender sus activos inmobiliarios y que quiere servir de plataforma para reorientar las carreras profesionales de muchos profesionales del sector. La apga, cuyos impulsores son Jorge Zanoletty (World Office Forum), Mario Blasco Sanz (Implica) y Rafael Valderrábano (Básico Homes), conceden a idealista news su primera entrevista un día antes de la presentación oficial de la asociación que tendrá lugar mañAna con un desayuno de trabajo en Madrid

Pregunta: ¿Quiénes formáis la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados?

Respuesta:  La asociación se dirige a todos los profesionales: arquitectos, aparejadores, economistas, abogados, constructores, intermediarios, gestores inmobiliarios… en general a todas las personas y empresas que estén trabajando o quieran hacerlo en un futuro próximo en el sector de activos adjudicados, tanto en entidades financieras o como proveedores de las mismas

Igualmente está abierta a las entidades financieras, para tener una visión más completa de lo que está ocurriendo en el mercado y tener un espacio de colaboración de cara a un objetivo común: ayudar a vender

Y asimismo, y dada nuestra vocación de referente en el sector, nos gustaría que la Administración, a través de algunos de sus Organismos, se plantease formar parte de este proyecto orientado hacia la búsqueda de soluciones a un problema que excede del ámbito puramente inmobiliario

Pregunta: ¿Qué fin tiene la asociación?

Respuesta:  La asociación tiene varios fines con el objetivo de crear un espacio de colaboración entre profesionales

• Ayudar a las instituciones financieras a vender el stock con iniciativas como la “exportación” de viviendas o la puesta en común de prácticas comerciales
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• Ayudar a reforzar el perfil y capacidades de los profesionales del sector para potenciar su papel en la gestión de activos adjudicados
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• Ayudar a la Administración a implementar medidas y reformas que faciliten la fluidez en el mercado inmobiliarioY en suma conseguir que los activos adjudicados sean gestionados con la mayor eficacia, para así hacer posible su más pronto retorno al circuito inmobiliario regular de nuestro país, lo que significará una ayuda a todo el conjunto de la Sociedad

Pregunta: ¿Cómo pensáis realizar vuestra labor?

Respuesta:  Creemos que la labor de formación (talleres, seminarios...) es muy importante: hay técnicos que no saben qué es una provisión o en qué medida las nuevas regulaciones afectan a las instituciones... y si quiere trabajar para ellos, debe hablar su mismo lenguaje

También proponiendo iniciativas a las administración como la “exportación” de viviendas. Un ejemplo: todo el mundo quiere ir a USA a trabajar, conseguir la “green card”... y es relativamente fácil conseguirla si vas a crear una empresa y cuentas con un capital mínimo de 200.000US$... ¿por qué no podemos hacer algo parecido?

Creemos que si hubiera iniciativas por ejemplo con emprendedores europeos para que monten su empresa aquí o jubilados con exenciones fiscales o ¿por qué no? ciudadanos de otras partes del mundo que quieran montar aquí su empresa... y para ello compren o alquilen una vivienda, ayudará mucho a dinamizar el mercado o ayudar a coordinar y mejorar la información. Como ejemplo, ¿por qué la mayoría de los municipios turísticos no tienen sus páginas web traducidas a otros idiomas?

Pregunta: ¿Vais a ayudar a vender sólo pisos o todo tipo de inmuebles?

Respuesta: Todo tipo de inmuebles, porque todos ellos están en las carteras de adjudicados: en la asociación tienen cabida arquitectos y abogados urbanistas, constructores, especialistas en facility management, Ingenieros, Profesionales Inmobiliarios en todas sus facetas, especialistas en oficinas...

Pregunta: ¿Cuántos pisos calculáis que tienen actualmente la banca en sus manos?

Respuesta: muchos... esa cifra es difícil de calcular y seguramente hoy por hoy nadie la puede cuantificar. No sólo debemos considerar las viviendas que ya se han incorporado a sus balances, sino que todavía existe un número muy significativo pendiente de adquirir procedente de las ejecuciones hipotecarias que están en curso y de la bolsa que todavía está en manos de los promotores. La importante es que son los suficientes como para que haya una asociación como la nuestra para ayudar, en la medida de sus posibilidades, a resolver un problema

Pregunta: ¿Cuál es el principal problema de los bancos con sus pisos?

Respuesta: Son dos:

1)    El volumen... pero casi todas las instituciones financieras ya tienen resuelto el problema de la venta de viviendas. Hay problemas que aún necesitan ser solucionados como es el suelo, las obras en curso, las viviendas en la costa, y

2)    a nivel financiero, su valoración a mercado en una situación deprimida. Un problema a analizar será qué se está vendiendo y qué se está quedando en los balances y cómo se consigue reducir el peso inmobiliario en los mismos sin que la calidad residual empeore de forma significativa

Pregunta: Por vuestra experiencia, ¿los pisos de los bancos son más caros o más baratos que otros iguales de promotores y/o particulares?

Respuesta:  depende... hay de todo como en botica: en las promociones que ya llevan más tiempo en manos de bancos y se han provisionado los activos, pueden encontrarse muy buenas oportunidades... como también en promotores a lo que la entidad está ayudando a vender sus viviendas con descuentos por debajo de la hipoteca dispuesta. La disponibilidad de financiación en cada caso es también un factor muy relevante

Pregunta: ¿Pensáis que los bancos deben acompañar su oferta de un piso con una hipoteca mejor que la que ofrece al resto de compradores?

Respuesta: Cada uno compite con las armas que están a su alcance. Hay una cosa muy clara: las instituciones no quieren tener los pisos, los suelos… prefieren que les devuelvan los préstamos... y si para vender, necesitan dar mejores condiciones, las darán. Y si un promotor, puede competir por precio, bajando las viviendas porque no abusó de la financiación también lo hará...

Un ejemplo que nos gusta poner es el caso de una caja de ahorros, que apenas ha otorgado un 15% de las hipotecas de los pisos que ha vendido; necesitaba caja y decidió competir por precio, bajando más el precio que los demás y no financiar... y en los últimos tres años ha sido una de las entidades que más ha vendido

Pregunta: La banca tiene pisos nuevos que puede vender antes o después pero, ¿qué va a pasar con las viviendas embargadas que están en un estado pésimo?

Respuesta: Tendrán que invertir –y no olvidar que no hablamos sólo de viviendas- para mejorar su estado o “saldar” al mejor postor, que dispuesto a comprarla y arreglarla él

Pero también puede darse el caso -como ha ocurrido en Europa- que aparezca un aparejador o una empresa constructora pequeña que se dedique a comprarlos, arreglarlos y venderlos un poco más caros consiguiéndose de paso ganarse la vida. En temas así es donde la asociación quiere aportar ideas, ayudar…

Pregunta: ¿Qué os parece la idea de Santander de dar comisiones a sus trabajadores de sucursales que consigan vender pisos?

Respuesta: Una propuesta interesante que deja bien claro cuál es la magnitud del problema a la que nos enfrentamos. Parece lógico que las Entidades intenten liquidar el stock existente por diversos medios. Lo que está por demostrar es la eficacia de este sistema y los costes y resultados de utilizar personal no cualificado para la mediación inmobiliaria, y deberán cuidarse los posibles conflictos de interés

Pregunta: ¿Hay bancos con pisos caros y/o baratos respecto al resto? ¿Cuáles?

Respuesta: Es fácil... basta mirar con el ranking de ventas de viviendas de las instituciones financieras; las que están vendiendo mejor son aquellas que antes se han enfrentado al problema, han dotado -o sobredotado- provisiones y ahora pueden vender más rápido porque su precio es el de mercado

Pregunta: ¿Cómo veis la reforma financiera planteada por el gobierno?

Respuesta: El sentir general es que es una reforma claramente orientada a la concentración del sector financiero para lograr sinergias que permitan provisionar más rápido. En general, cualquier iniciativa que ayude a crear un sistema financiero más fuerte, más solvente... creemos que va por buen camino; pero ¡ojo! que se van a crear instituciones tan grandes -sistémicas, como las llaman ahora- que como una de ellas estornude, el país se resfría. Así que deberán mejorarse las medidas de control, de concesión de créditos... y en cuanto a la cantidad asignada para el saneamiento, el tiempo y la marcha de la economía española tienen mucho que decir sobre si será suficiente

Pregunta: ¿Hará bajar los precios la reforma? ¿Cuánto y cuándo?

Respuesta: La presión del real decreto está más orientada hacia la obra en curso y el suelo que al valor de la vivienda. En realidad, dónde más se va a notar el aumento de las provisiones -y por tanto la velocidad de reducción de los precios-, va a ser en las viviendas que las instituciones reciban de aquí en adelante y no en las que estaban ya en balance
Al final todo irá ayudando a que los precios bajen hasta donde haya un comprador dispuesto a comprar... en algunos sitios, como en las grandes ciudades, será rápido (1-2 años) y en otros, donde haya una gran sobreoferta, más lento (5, 6... años)

Pregunta: ¿Deben los bancos buscar macro operaciones de venta de activos?

Respuesta: Se harán algunas operaciones, pero las quitas que solicitan los inversores las van a hacer prohibitivas para muchas entidades, porque los propios inversores desean salvaguardar sus resultados frente a un entorno que todavía perciben como depresivo y en consecuencia exigen grandes descuentos

Pero aunque creemos que las operaciones macro se mantendrán como un parte marginal de la solución sí que las percibimos como positivas en general para el sector, de cara a transmitir confianza a los inversores. Muchos inversores institucionales no están invirtiendo en el sistema financiero español (en acciones o en deuda de las instituciones), porque no se creen los números de los balances. En el mundo anglosajón la venta de paquetes “distress” es una práctica habitual y cuando se vea que los fondos empiezan a comprar y los bancos a vender, esos inversores empezarán a creerse que los bancos están limpiando sus balances y que pueden volver a confiar en ellos… y el dinero volverá

Pregunta: ¿Cómo se puede formar parte de la asociación?

Respuesta: A través de la página web www.apga.eu. Se puede ser socio a nivel personal o corporativo. La intención es generar actividad y colaboración y buscaremos medios para que todos los profesionales que lo desean puedan trabajar juntos a través nuestro

Ver pisos de bancos en idealista.com

Puedes seguir en twitter al autor de esta entrevista: @dmontero_