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Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (2a entrega)

las preguntas más frecuentes que se le hace a un notario sobre vivienda
Autor: Redacción

El consejo general del notariado ofrece a los usuarios de idealista una colección con las preguntas más frecuentes que se suelen hacer a los notarios sobre vivienda. A lo largo de la semana iremos ofreciendo todas las preguntas que incluyen desde temas de compraventa a hipotecas pasando por problemas testamentos relacionados con inmuebles. No te pierdas la segunda entrega que cuenta con 12 preguntas frecuentes, entre las que destacan temas de trueque y problemas con la superficie de una vivienda al ir a comprarla

13. Tengo intención de vender un terreno rústico. ¿Qué derechos tienen los propietarios colindantes? ¿De qué plazo disponen para usar tal derecho?

Si la tierra que se vende no mide más de 1 hectárea, el propietario colindante tiene derecho de retracto durante el plazo de 9 días desde que se inscriba la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que tenga conocimiento de la venta. Hay normas y plazos especiales para las fincas calificadas como Explotaciones Prioritarias. El artículo 1.523 del Código Civil, que recoge el retracto de colindantes, expresamente excluye este derecho cuando la propiedad de tales colindantes esté separada de la que es objeto de transmisión por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres en provecho de otras fincas

14. Tenemos una finca de 4 hectáreas y media, que está a nombre de tres hermanos. Queremos dividirla en tres para que cada uno sepa cuál es su parte y pueda hacer su escritura correspondiente. La finca es de secano. ¿Se puede dividir en tres partes? Estos hermanos son ya mayores y si algún día faltase alguno de ellos sin haber dividido la finca, en vez de tener que ponerse de acuerdo tres personas, habría que llegar a un acuerdo entre muchas más partes porque cada uno de ellos tiene varios hijos. ¿Qué solución tenemos?

Las fincas rústicas solo pueden dividirse respetando la llamada “unidad mínima de cultivo”, que varía según la comarca y el tipo de cultivo. Posiblemente la suya no pueda ser objeto de división, ni siquiera en dos partes. Confírmelo con su notario llevándole la escritura y la cédula o certificación catastral de la finca. Si no pueden dividirla, lo más práctico sería

Tasarla de mutuo acuerdo y vendérsela a uno de los tres hermanos o a otra persona, o sortearla. Como usted bien dice, los pro indivisos se complican a medida que pasa el tiempo, hasta que llega un momento en que se hacen totalmente inmanejables y antieconómicos para todos

15. Tengo serios problemas con la instalación de entrada de agua corriente de la comunidad de vecinos donde vivo, pues en el piso bajo del que soy propietario el agua viene sucia debido al óxido acumulado en las tuberías de dicha comunidad, la cual tiene más de 25 años. Las instalaciones de mi vivienda son nuevas, por tanto no es cosa de mi instalación. Dicho problema lo sufro yo solo porque vivo en el bajo y la comunidad no pone mucho interés en solucionarlo, no habiendo ninguna obra o reforma urgente en este momento. ¿Qué puedo hacer al respecto? Si somos 10 vecinos, ¿cuántos deberían votar a favor?

Del tenor de su pregunta parece que la deficiencia del servicio procede de instalaciones comunes del edificio. Esto es muy importante, porque la ley dice que "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad

Dado por supuesto que es responsabilidad de la comunidad, dentro de esta, el órgano competente para aprobar el presupuesto y la ejecución de las obras es la junta de propietarios; para ello, usted deberá comunicar por escrito al señor presidente su deseo de que se incluya la citada cuestión en el orden del día de la siguiente junta de propietarios. Para la adopción del acuerdo bastará, en primera convocatoria, el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación; y en segunda, solo el de la mayoría de los asistentes, que a vez, representen la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Por último, su la junta no aprobara la ejecución de las obras, podrá usted impugnar judicialmente el acuerdo

16. Se trata de un matrimonio mayor, en el que el marido presenta una demencia senil y la mujer vive con él ciudándole. Tienen dos hijas, una de las cuales no quiere saber nada de los padres y la otra, casada, vive preocupada por esta situación. Estas personas se plantean vender la vivienda del matrimonio con la intención de comprar un terreno y edificcar una vivienda con dos plantas para vivir las dos familias juntas (padres y familia de la hija preocupada). ¿Puede la mujer disponer la venta de la vivienda que es de ella y de su marido? ¿qué derechos puede reclamar la otra hija que vive "despreocupada" del problema de sus padres?

La mujer no puede disponer de la venta de la vivienda, ya que si ambos cónyuges son propietarios los dos deben vender y si uno de ellos no tiene capacidad para ello deberá ser incapacitado y se le nombrará un tutor que le represente, precisando autorización judicial para la enajenación de inmuebles

En relación a la segunda pregunta, en el caso de que tras la división horizontal de la vivienda se trasmita una de las plantas a una hija, la respuesta dependerá del título traslativo, pues la solución varía según se haga mediante venta o donación, sin perjuicio de la posibilidad de desheredar a la hija en vuestión, pues una de sus causas es negar alimentos a los padres sin causa legítima y en alguna comunidad autónoma la ausencia manifiesta y continuada de relación familiar por causa imputable al desheredado. Acuda a su notario y él le asesorará sobre el modo de llevar a cabo la trasmisión

17. Somos dueños de un piso en la planta primera de un edificio y mis padres de otro en la planta tercera del mismo inmueble. Desearíamos cambiarlo porque no tiene ascensor y son dos personas mayores. ¿Tenemos que hacer una compra-venta ficticia o existe alguna fórmula por la que pudiéramos quedar exentos de pagar los impuestos que ocasiona la operación?

Tendrán que hacer una escritura de permuta (cambio o trueque), pero hacienda les cobrará el impuesto equivalente a dos ventas

También pueden celebrar sendos contratos de arrendamiento, que fiscalmente es mucho más económico

18. Mi novio y yo hemos comprado un piso hace poco. Quiero saber qué podemos hacer para que si me ocurre algo a mí el heredero del piso sea él y viceversa. Si fuera necesario un testamento, me gustaría saber precio aproximado

Es conveniente un testamento en que cada uno de ustedes haga un legado a favor del otro de su mitad indivisa del piso, no obstante puede afectar a las legítimas. También tenga en cuenta que el testamento es revocable. Quizá sea preferible que se transmita recíprocamente el usufructo de su mitad indivisa. De este modo cada uno tendrá la nuda propiedad de una mitad y el usufructo de la otra; en consecuencia, fallecido uno, el otro tendrá la plena propiedad de una mitad (donde recaía el usufructo del premuerto) y el usufructo de la otra (en ella el fallecido tenía la nuda propiedad) y ello aunque hubiese revocado el testamento, en que se deberá legar la nuda propiedad de la mitad indivisa (será más difícil que la disposición menoscabe a los legitimarios del causante). De todos modos, es conveniente que consulte a su notario, que también le indicará el precio del testamento y de la compraventa, en su caso

19. Estoy interesada en la adquisición de una vivienda de segunda mano, un ático-duplex. El problema que se me plantea es que en escritura figuran 50 m2 construidos en diversas dependencias y espacios más 30 m2 de terraza. La planta buhardilla no figura en escritura. ¿Cuáles son las posibles soluciones para legalizar la situación (dicha obra fue hecha por el constructor)? ¿Si hay problemas en la cubierta, goteras o humedades en la buhardilla, la comunidad se hace cargo o es el propio propietario? ¿Qué responsabilidades me puede acarrear esta situación?

Si la buhardilla forma materialmente parte del piso, usted adquirirá su propiedad aunque la escritura no refleje con exactitud todos los datos físicos del inmueble. No obstante, es absolutamente conveniente comprobar en la escritura de división horizontal y en el registro que no existe ningún obstáculo para esa transmisión de propiedad

La legalización de este tipo de construcciones casi siempre es posible, pero sus requisitos varían en función de las circunstancias (licencias, proyectos, fechas de construcción, etc...) y se complican si está en régimen de propiedad horizontal, pues es necesario el consentimiento de todos los propietarios por afectar al título constitutivo de dicha propiedad horizontal. Consúltelo a su notario, quien le pedirá la información que necesita para comprobarlo

En principio, la comunidad debe hacerse cargo de todos los gastos generales derivados de los elementos comunes del edificio, y eso incluye los derivados de desperfectos en la cubierta del mismo, con independencia de que los departamentos que haya debajo estén legalizados o no

Lo relativo a responsabilidades está directamente relacionado con la legalización de la obra y la fecha de finalización de la construcción. Igual que la legalización, su notario se lo explicará a la vista de las escrituras y demás documentos

20. Estoy interesado en comprar una casa de casi 200 m2 de superficie, pero en la escritura pone que el tamaño es de 95 m2 pues hace tiempo se hizo una ampliación que no se refleja. Imagino que ello puede generar algún problema, ya sea a la hora de pedir el préstamo o a la de firmar la escritura. ¿Se deben arreglar los papeles antes de comprar la casa o cuando se vaya a hacer la nueva escritura? ¿Cuáles son los pasos que debo seguir? ¿Quién es responsable del error y quién tiene que pagar los gastos de estos trámites? Si la compro, ¿me haría responsable de esos gastos? ¿Tendría que pagar algún tipo de multa? ¿Es cierto que cuando ya esté a mi nombre tengo que dejar pasar algún tiempo para poder hacer obras? Me han dicho que debe pasar un periodo de tiempo por si alguien pudiera presentar una queja sobre los metros de más que mide la casa

Si en la escritura figuran correctamente los metros de solar pero faltan metros de construcción, tendrá que realizar una declaración de obra nueva de los metros que faltan, bien con el proyecto y certificados del arquitecto, o bien con un certificado municipal de antigüedad y legalidad urbanística de la obra, según los casos. Por el contrario, si en la escritura faltan tanto metros de solar como metros de construcción, también tendrá que escriturar el solar que falta, como exceso de cabida, para lo que existen diversos medios según las circunstancias. Acuda a su notario con toda la documentación

Para que le informe acerca de su caso concreto

Lo normal es que el banco que le concede el préstamo exija que la vivienda esté correctamente escriturada antes de firmar la operación. Arregle los papeles lo antes posible, incluso antes de la compra, si puede

Por lo que dice, más que un error, lo que existe es una omisión del actual propietario, a quien le correspondería correr con los gastos de la rectificación, salvo que se pacte lo contrario. Usted paga por una casa de 200 m2 y a cambio deben entregarle la documentación legal en regla de una casa de 200 m2. Estos trámites no devengan multa, pero sí gastos de notario, impuestos y registro. Si no los hace el vendedor, tendrá que hacerlos usted

Para saber si conviene esperar un plazo antes de hacer obras, habría que analizar la documentación legal. Llévesela a su notario, que le indicará cuál es su caso.

21. ¿Se puede hacer escrituras de una vivienda de protección oficial con subrogación de préstamo hipotecario sin que se haya obtenido la calificación definitiva de VPO?

En principio no hay obstáculo para que se firme la escritura de compra con subrogación de hipoteca de una VPO con calificación provisional, aunque corre el riesgo de que posteriormente no se obtenga la calificación definitiva, con las consecuencias correspondientes, fundamentalmente, la pérdida de las ayudas directas y la subsidiación de intereses vigente para la promoción en cuestión

22. En cooperativas de viviendas, si el precio de la vivienda al final es más elevado que el que se firmó en el contrato de adjudicación, ¿quién debe abonar la diferencia?

En cuanto a las diferencias entre el precio de la vivienda en los documentos privados y en la escritura definitiva o entre el pactado en un principio y el real, habrá que atender a las razones aducidas por la cooperativa que justifiquen este mayor coste. Normalmente en los contratos suele figurar una cláusula denominada "ius variandi", que permite variar el precio final atendiendo a mejoras en las calidades suministradas o a variaciones en el proyecto original exigidas por motivos técnicos o jurídicos o a circunstancias excepcionales no previstas en el momento de la redacción del contrato originario

23. Voy a comprar una parcela de terreno a un señor que la adquirió por medio de un contrato privado en 1974. Dicha parcela no aparece inscrita a nombre de ninguna persona en el Registro de la Propiedad. ¿Qué tendría que hacer -supongo que las personas que intervinieron en el contrato privado habrán muerto- si tengo que elevarlo a público para después inscribir? Por otro lado, tendría que hacer un expediente de dominio, pero me han dicho que tarda mucho tiempo. ¿Se puede aplicar el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ya que la propiedad no aparece inscrita a nombre de ninguna persona?

Su caso es muy frecuente -el de una persona que quiere comprar un inmueble que carece de escritura porque el vendedor lo adquirió en documento privado-, pero la solución depende de las particularidades de cada supuesto. En primer lugar, debe saber que no siempre es necesario acudir al expediente judicial de inmatriculación, sino que, dependiendo de qué documentación posea el vendedor, en especial el documento privado y la situación catastral de la finca, sería posible otorgar una escritura pública de compra (primera escritura) que, para inscribirse, tendría que complementarse con un acta de notoriedad notarial

Ahora bien, esta posibilidad está siempre sujeta, para seguridad del comprador, a que exista una certeza razonable de que el vendedor es realmente propietario, bien porque el comprador conozca a ciencia cierta que es así, bien porque sea el heredero demostrado del titular catastral, etc. para ello, lo mejor es acudir a un notario de su elección, preferiblemente de la zona donde se encuentre la finca (porque sería ese notario quien, en su caso, tramitaría el acta complementaria)

Si ello no es posible, siempre cabe como alter nativa el expediente judicial, pero no se debe adquirir nada si no se tiene

Seguridad de que el vendedor es realmente propietario

24. Un matrimonio casado en separación de bienes pretende comprar una vivienda mediante préstamo hipotecario. Marido y esposa figurarían como titulares del préstamo hipotecario, pero desean que la plena propiedad de la vivienda esté a nombre de la esposa (extranjera nacionalizada) y de un hijo común de 9 años. ¿Es posible esta situación?

Es posible la situación que usted plantea. La titularidad del bien pertenecerá proindiviso a la esposa y a su hijo menor de edad, mientras que el préstamo hipotecario se concede al marido y su esposa, que son los obligados a pagar el préstamo. No obstante, esta situación plantea varios problemas:

• La compra de un bien por un menor implica la consecuencia fiscal de que la ley presume que el dinero con el que el menor compra ese bien ha sido donado por sus padres -salvo que se pruebe que el menor tiene bienes suficientes para la compra- y en consecuencia deberá satisfacer, además del impuesto correspondiente a la compraventa, el Impuesto de Donaciones.

• Si el menor figura como dueño de una parte indivisa del bien adquirido, a continuación ha de hipotecarse ese bien a favor de la entidad prestamista que les da el dinero para comprar la vivienda y para hipotecar los bienes de un menor los padres necesitan la previa autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio fiscal

Todas las entregas disponibles

Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (1a entrega)

Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (2a entrega)

Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (3a entrega)

Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (4a entrega)

Las preguntas sobre vivienda más frecuentes que se hacen a un notario (5a entrega)