“en 2013 veremos nuevos compradores de inmuebles además de rusos o iberoamericanos”

Pregunta nº 1: Buenos días a todos

Respuesta: A partir de ahora, y hasta las 13 horas, trataré de responder sus preguntas y ver qué nos depara este 2013 en el mercado inmobiliario terciario en Barcelona. Muchas gracias

Pregunta nº 2: ¿Será el 2013 el año en que los bancos abrirán el grifo de la Financiación?

Respuesta: En principio esta parece que sea la idea,de todas formas,creo que la financiación  será para aquellos proyectos que el Plan de viabilidad sea correcto y no va a ser una financiaciación urbi et orbi.

Pregunta nº 3: Sr. Toboso, recientemente hemos leído en la prensa que la empresa Booking a escogido Barcelona para instalar un centro de atención al cliente. ¿ Noticias como ésta auguran un 2013 bueno desde el punto de vista de las oficinas?

Respuesta: Jones Lang LaSalle ha tenido la suerte de poder asesorar a Booking en su nuevo emplazamiento así como en todo el interiorismo de sus nuevas oficinas. Sin duda, noticias como ésta actúan de locomotora y son muy positivas para la economía catalana en general y para el sector de las oficinas en particular. Pero una flor no hace primavera y tendremos que ver qué otras empresas se mueven en Barcelona para valorar este 2013. Nuestras previsiones es que la contratación será muy similar a la del 2012, entorno a los 200.000 m². En años posteriores se irá recuperando lentamente.

Pregunta nº 4: ¿Qué tipo de inversor veremos en el mercado en 2013?

Respuesta: Veremos compradores nuevos. No sólo los inversores rusos que ya han empezado a hacer algunas inversiones, sino también inversores de paises Iberoamericanos que están desembarcando ya en nuestro pais. Los paises árabes también están volviendo a mirarse alguna que otra operación.

Pregunta nº 5: Hemos visto que a finales de 2013, se ha reactivado un poco el mercado de inversión inmobiliaria en Barcelona con la compra de activos por parte de Amancio Ortega. ¿Qué papel pueden jugar estas compras en el mercado? ¿Será 2013 el año en que volverá a despegar la inversión en oficinas?

Respuesta: Evidentemente que esto contribuirá a acelerar nuevas operaciones que estaban esperando el momento más oportuno para la inversion. La idea es que algunos grupos puedan pensar de que si ya agentes importantes han empezado a mover ficha quizás sea el momento ya de mover ficha también ante la posibilidad de que otros grupos puedan adelantarse en la adquisición de immuebles concretos. Por tanto, creo que veremos alguna operación más de este estilo durante este año. 

Pregunta nº 6: Hola, tengo una empresa de telecomunicaciones, somos 20 trabajadores y me estoy planteando un cambio de oficinas. Todo lo que leo apunta a que las rentas bajarán ligeramente este año pero tocarán fondo pronto. ¿Tengo que moverme rápido para aprovechar el momento de mercado?

Respuesta: Las previsiones de la evolución de las rentas efectivamente apuntan a un descenso ligero todavía en 2013 para empezar a estabilizarse en 2013 pero no vemos crecimiento hasta dentro de tres años. Es cierto, que es un buen momento para tomar una decisión de cambio de sede porque las rentas están muy atractivas y los propietarios muy flexibles pero hay que analizar todas la variables para tomar una decisión correcta.

Pregunta nº 7: Sr. Toboso, sus informes de oficinas alertan de una falta importante de oferta futura de oficinas en los próximas años. ¿Puede llegar a ser grave?

Respuesta: Grave no porque ayudará a equilibrar la oferta y la demanda. El hecho de que no existan proyectos especulativos de oficinas en el mercado hará que se vaya reduciendo la disponibilidad de oficinas y eso es bueno en el mercado porque ayudará a recuperarase. Pero si es verdad que de aquí a tres o cuatro años, si ningún promotor empieza a construir oficinas habrá una falta de oferta para aquellas demandas grandes que necesiten sede en Barcelona sobretodo ya que actualmente ya se cuentan con los dedos de una mano las opciones que hay en el mercado.

Pregunta nº 8: Buenas tardes Sr. Toboso. ¿Cómo explica usted que el mercado del Retail en zona prime no haya sufrido tanto las consecuencias de la recesión económica y siga siendo un producto atractivo para el mercado de inversión?

Respuesta: El Retail de lujo es el que no ha sufrido, en cambio el retail más de gran consumo está sufriendo más debido a la situación económica.

Pregunta nº 9: Un informe de Jones Lang Lasalle analiza los proyectos de oficinas que han quedado en manos de la banca. ¿Es muy significativa la cifra?

Respuesta: Nuestro informe decía que las entidades financieras se han quedado proyectos (solares de oficinas) que suman más de 60.000 m². Plaza Europa, el 22@ y Sant Cugat son las zonas con más solares en manos de la banca. Básicamente de aquellos más afectados por la crisis. Teniendo en cuenta que hay más 1,5 millones de m² de oficinas por desarrollar en Barcelona, la cifra no es muy significativa pero sí que aumentará.

Pregunta nº 10: ¿ Está teniendo influencia en los espacios logísticos el incremento de la venta on line?

Respuesta: Efectivamente. Muchas de las transacciones han tenido como protagonistas empresas que utilizan este canal, ó en algunos casos 3PL que han tenido crecimientos gracias a que han firmado nuevos contratos con clientes que han experimentado crecimientos gracias a la venta online. Consideramos que uno de los pocos segmentamos que van a crecer este 2013 va a ser las empresas cuyo negocio esté relacionado con la venta por Internet.

Pregunta nº 11: ¿Cual es el precio real actual en €/m2 tanto de alquiler como de compra de naves industriales en la zona del Vallés? ¿Qué evolución prevee en los próximos 2 años? Gracias.

Respuesta: Si hablamos de alquiler la horquilla es entre 2,50 €/m²/mes y 4,25 €/m²/mes. Si hablamos de venta es entre 500 y 850 €/m², pero todo depende del estado y características de la nave. La previsión de rentas en industrial es a estabilizarse, ya casi hemos tocado fondo.

Pregunta nº 12: ¿Será el 2013 un año clave para la evolución de las rentabilidades?

Respuesta: Las rentabilidades  en zonas pprime podran incrementar como mucho un cuarto de punto porcentual. En el resto de zonas, quizás dependerá mucho de la naturaleza del activo, ubicación, grado de conservación,tipología de contratos etc etc. no me atrevo a hacer una previsión global.

Pregunta nº 13: Buenas tardes Sr. Toboso. ¿Cómo podemos dar confianza o muestras de seguridad a los inversores extranjeros para atraer sus capitales en Barcelona?

Respuesta: Explicándoles que somos capaces de aportar valor mediante el conocimiento que tenemos del mercado y haciéndoles ver las previsiones del sector a corto plazo, lo que hace prever que es un buen año éste y los siguientes para las adquisiciones ya que los precios empiezan a tocar fondo.

Pregunta nº 14: ¿ Qué perspectivas hay para el mercado industrial & logístico en 2013 ?

Respuesta: Durante el segundo semestre de 2012, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 242.000 m², un 11% más que el mismo periodo del año anterior. Si tenemos en cuenta todo el 2012, el take-up logístico se ha situado en 373.000 m², un 7% menos que el año 2011. De todas formas, estamos hablando de cifras de absorción “pre-crisis”, que son una sorpresa positiva dentro de la complicada coyuntura económica actual.

Pregunta nº 15: ¿Los mercados inmobiliarios terciarios evolucionarán a diferentes velocidades en Barcelona y Madrid?

Respuesta: Siempre hemos comentado que el mercado de Barcelona, al ser más pequeño, es más estable. Ni en los momentos de bonanza económica ha habido grandes aumentos de rentas o contrataciones disparatas, pero tampoco en los momentos de crisis ha sufrido tanto como Madrid por ejemplo,.

Pregunta nº 16: La multinacional sueca Ikea ha inagurado hace pocos días una planta en Valls (Tarragona) en la que producirá textil para los mercados de España, Francia y Portugal ¿cree que este tipo de producciones ubicadas cerca del punto de venta pueden convertirse en una tendencia y en consecuencia "animar" el mercado inmobiliario industrial en España?

Respuesta: Evidentemente, Barcelona está bien ubicada para ser centro de producción y distribución Europea y por tanto,en logística empresarial la ubicación es el elemento más importante y Barcelona es uno de los lugares estratégicamente bien situados. Sólo se necesita mejorar las infraestructuras que faciliten la conexión europea. De ahí la importancia de tener cuanto antes el corredor del Mediterráneo y la accesibilidad al Puerto de Barcelona. Si esto se consigue,veremos muchas grandes compañias situándose en nuestro territorio. 

Pregunta nº 17: Si ha crecido la contratación en las zonas céntricasde Barcelona en detrimento de zonas más periféricas pero más modernas, ¿vuelve a primar la ubicación por encima de instalaciones más eficientes?

Respuesta:   Lo que ha sucedido es que en años anteriores estar en zonas centricas era a costa de pagar precios de alquiler más altos y por tanto las empresas que para su actividad no necesitaban necesariamente estar en ubicaciones tan céntricas, se desplazaban a otras zonas con precios más bajos.En este momento en que los precios han sufrido un descenso importante en estas zonas,muchas empresas han aprovechado para reubicarse mejor. Por otro lado los propietarios de estos edificios han entendido que deben de reformar sus edificios adaptándolos y en definitiva convirtiéndoles en más eficientes con la finalidad de poder mantener el nivel de ocupación deseado y a precios más razonables.   

Pregunta nº 18: Buenos días ¿Cómo ve el futuro para su empresa Jones Lang LaSalle en Barcelona?

Respuesta: La veo cada vez más sólida y con una trayectoria de futuro muy importante. Hemos sabido superar los años de crisis con resultados positivos y creo que  al final hemos sabido aportar valor a nuestros clientes basada en la profesionalidad de los equipos y la verdad es que la crisis nos ha enseñado que si se hacen las cosas bien hechas, al final se consiguen los objetivos. Esto nos hace suponer, que si en los momentos duros, los clientes han confiado en nosotros y les hemos ayudado en todo aquello que necesitaban, esta confianza, se va a mantener para los próximos años, pues hemos sabido adaptarnos en un sector que ha cambiado y que las reglas del juego son y serán muy distintas, lo que ha hecho que nos preparemos para seguir actuando en esta nueva situación del sector. 

Pregunta nº 19: Hola, ¿Qué inversores extranjeros están mostrando interés por el mercado de Barcelona?

Respuesta: Están apareciendo inversores iberoamericanos, rusos y de los países árabes ,que están analizando el mercado inmobiliario español .Además, están volviendo los inversores tradicionales, que siguen interesados en España como país para cerrar operaciones interesantes, en estos momentos en que ven este año como el último de la recesión y probablemente sea ya el momento de intervenir estudiando las oportunidades existentes. 

Pregunta nº 20: ¿Tendrá algún efecto inmediato la creación del “banco malo” en el sector terciario”?

Respuesta: Evidentemente que sí. La voluntad del Banco malo es poder vender sus activos y nuestra empresa tiene el método y los conocimientos de mercado suficientes como para poder colaborar a ello. 

Pregunta nº 21: Sr. Toboso, Uds estuvieron involucrados en la Venta de patrimonio de la Generalitat. Finalmente la venta en paquete de todos los edificios se paralizó y ahora estamos viendo como se está vendiendo algún inmueble en solitario. ¿Cuál cree que será la fórmula de venta de esta patrimonio¿ ¿veremos operaciones en 2013?

Respuesta: Creo que sí. La prueba es que este año ya se ha producido la venta de un edificio. Creo que este será un año en el que veremos varias ventas más dado que los edificios ,en su mayor parte son buenos edificios .Por otro lado la experiencia pasada ha servido para corregir los elementos que imposibilitaron la venta anterior,como es el nuevo contrato de alquiler ,que ha mejorado sus cláusulas en comparación con el proceso anterior. 

Pregunta nº 22: ¿Cómo está afectando el cierre de sucursales bancarias al mercado de locales comerciales en Barcelona?

Respuesta: La verdad es que hay una excesiva oferta,con lo que ayuda a que los precios se vayan moderando, pero los locales bien situados en zonas centricas, los ajustes son mínimos, pues no hay tantos,en cambio hay locales en otras zonas que veremos como sus valores van a sufrir bajas importantes. 

Pregunta nº 23: Comparando Madrid y Barcelona, que se puede razonar a unos inversores internacional que de nuevo empiezan a plantearse examinar el mercado español . En el pasado ya hicieron importantes inversiones en las dos Ciudades. Priorizan la calidad, ubicación; Oficinas y Centros Comerciales.

Respuesta:   En primer lugar, yo creo que hay el convencimiento a nivel internacional que el sector inmobiliario en este año va a tocar ya fondo y por tanto las cosas van a dejar de bajar. Dado que los procesos de análisis son largos, es verdad que los fondos internacionales se están mirando las oportunidades de inversión existentes tanto en Madrid como Barcelona, pues quizás sea el último año en que determinados activos pueden aun ser comprados a precios que ya se han puesto a niveles más razonables. Por otro lado, el elegir un segmento u otro del sector inmobiliario va a gustos o en función del perfil de cada uno de los inversores.   Yo diría, que cualquier activo, puede ser objeto de inversión, si la calidad, el precio, la rentabilidad ,la calidad de las rentas y las garantías de cobro de dichas rentas son  aceptables.   Cuanto mejores sean estos parámetros, más atractivas serán las operaciones y creo que ya ha llegado el momento en que la mentalidad de los propietarios ya  se ha adaptado a la situación real del mercado inmobiliario. Esto es una cosa que  ha costado el hacer entender a las propiedades que las situaciones de este mercado habían cambiado y había que adaptarse.  

Pregunta nº 24: Amigo Jordi, siempre es un placer saludarte, aunque sea digitalmente. Me gustaría con conocer tu opinión sobre el mercado comercial retail. En vuestro último informe hablábais de un incremento de la superficie contratada dando una sensación de mejora, no obstante, quería hacer una observación. Estamos experimentando como país una mejora de la competitividad en terminos reales, no monetaristas, lo que implica generalmente unos ingresos menores por unidad familiar. Si a ello le unimos una menor renta disponible por un incremento de las tasas impositivas, incrementos de los precios de los servicios básicos, es de pensar que el consumo interno puede verse seriamente afectado, máxime con una posible puesta en el mercado de una superficie comercial susceptible de ser evacuada procedente de los locales que tienen que cerrar las entidades financieras y que se estiman en cerca de 15.000 locales con una SBA superior a los 3.0 MM de m2. Con estas perspectivas, cual es vuestra opinión sobre la evolución de la demanda, precios de venta y yields del segmento? Muchas gracias

Respuesta: Si bien es cierto que hablar sobre la evolución de la economía aunque sea a corto plazo resulta cuando menos arriesgado, lo cierto es que el consumo depende de las condiciones económicas que apuntas en tu pregunta. En nuestro informe ponemos de manifiesto que las condiciones macroeconómicas de España están mostrando ciertos síntomas de mejora como lo demuestra un sistema financiero más saneado, la reducción de salida de capitales, el crecimiento de las exportaciones, o la confianza de multinacionales de la industria automovilística que ven a España como un buen lugar para la fabricación de sus productos en gran parte a la ventaja que supone la flexibilidad laboral. Se trata en definitiva de unos primeros pasos que pueden llevar a pensar que la recuperación económica puede estar menos alejada de lo que creemos.   En cuanto al sector retail español, es un mercado maduro, que tras la crisis necesita cambiar el modelo de negocio, por lo que tendrá que apoyarse en nuevas estrategias de mercado para reconducir tanto afluencias como beneficios. Sin embargo, y también como apuntamos en nuestro informe, Centros Comerciales grandes con un buen mix comercial están demostrando que interesan al público y tienen un buen comportamiento, por lo que la demanda de locales en este tipo de centros aún sigue en alza.   En lo que respecta al mercado de inversión, 2012 no ha sido un gran año, sin transacciones significativas de Centros Comerciales aunque si en High Street, por lo que las rentabilidades aún quedan lejos de los años previos al 2007, pero se mantienen en porcentajes cercanos al 6,7% para Centros Comerciales y del 7,7% para Parques Comerciales y Medianas. Aun habrá que esperar a que el mercado se estabilice, pero si es un hecho España sigue estando en las agendas de los grandes operadores e inversores.  

Pregunta nº 25: Sr. Toboso, he leído que han creado Uds con otras consultoras la ACI (Asociación de Consultoras Inmobiliarias. ¿Con qué objetivo? Creen que deben potenciar su sector de actividad?

Respuesta: La Asociación nace con el fin de contribuir a la profesionalización de la actividad inmobiliaria en España para dotarla de mayor transparencia y estabilidad. Representará y gestionará los intereses profesionales de las empresas consultoras inmobiliarias y de sus asociados  y jugará un papel imprescindible en la nueva configuración del sector

Pregunta nº 26: Sr. Toboso, ¿en qué mercado recomendaría invertir: oficinas, logístico o retail?

Respuesta: Creo que en cualquiera de ellos. Esto va a gusto del cliente. Lo importante es que las inversiones se realicen al precio adequado y que se hagan las cosas con la cabeza y no con el corazón. Oportunidades y activos buenos los hay en cada uno de estos segmentos. 

Pregunta nº 27: DESPEDIDA

Respuesta: Ha sido un  placer haber pasado este rato con vosotros. Espero haber sido de ayuda y haber aclarado vuestras dudas. Es mi segundo encuentro digital y realmente es muy interesante poder ver vuestras inquietudes en el mercado inmobiliario. Nadie tiene la bola mágica del futuro pero espero no haberme equivocado demasiado en mis perspectivas para este año. Un cordial saludo.