La excesiva regulación, principal causa de la rigidez de la vivienda en España

Inflexible, poco elástico… en definitiva, rígido. Así, describe la comisión nacional de competencia (cnc) al mercado de la vivienda en España. Este rasgo del ladrillo nacional impide que la oferta de pisos se adapte con normalidad a los cambios de la demanda lo que, al final acaba afectando a la evolución de los precios de las viviendas. Aunque esta rigidez puede estar motivada por distintos factores, el organismo apunta al exceso regulatorio como causa directa de la distorsión que padece el negocio del suelo en España

Según datos de la organización para la cooperación y el desarrollo económico (ocde), España es uno de los países en los que más aumentó el precio de la vivienda entre 1980 y 2008. En concreto,  España encaja en el grupo donde el valor de los pisos se incrementó un 90% o más desde la década de los 80 hasta el estallido de la burbuja. Australia, Bélgica, Finlandia, Irlanda, reino unido, holanda y nueva Zelanda son los otros miembros de este destacado club. Mientras que en países como Portugal, Alemania, Hungría, Suiza, Portugal, Israel y Japón el precio de las vivienda subió a lo largo de 28 años menos de un 20%

En términos generales el alza en el valor de las viviendas en estos años en todos estos países responde a cuestiones relacionadas con la demanda (incremento de la rentas de las familias, la reducción de los tipos de interés, etc) pero también con la oferta (factores estructurales y de tipo regulatorio)

Sin embargo, aunque competencia considera que el comportamiento del precio de la vivienda en España puede deberse a que la demanda haya sido “relativamente mayor” y “más cambiante” que en otros países,  también reitera los mensajes lanzados por otras instituciones como el fmi, que ponen el acento en la rigidez de la oferta

Tal y como recoge la teoría económica, tener una oferta de vivienda flexible permite que ésta sea capaz de responder de forma más adecuada ante los aumentos de la demanda lo que hará, a su vez, que los precios de los pisos crezcan menos. “Una oferta elástica resulta de vital importancia para evitar cuellos de botella en el mercado, reducir la volatilidad y conseguir un entorno macroeconómico más estable”, expone la cnc en su último informe sobre el mercado de suelo en España

Pero esta realidad deseable no se ha producido en el ladrillo patrio. De acuerdo con datos de la ocde, la oferta de viviendas a largo plazo en España tendría una elasticidad-precio muy inferior a la unidad y sería menos elástica que en muchos otros países. Es decir, con una elasticidad-precio a largo plazo unitaria, una subida del precio del 10% se correspondería a un incremento de la oferta de viviendas del 10%. En el caso español, con una elasticidad de 0,5, un alza del precio de los pisos del 10% se correspondería con un aumento de la oferta de casas de sólo un 5%

El origen de la rigidez de la oferta

La oferta de viviendas de una región puede estar restringida por factores de tipo regulatorio o relativos a otras cuestiones como son la demografía. No obstante, todas ellas pueden acabar generando escasez de suelo. Por ejemplo, a mayor densidad de población menos elasticidad de la oferta. Y también puede ocurrir que una excesiva regulación haya creado una escasez artificial de suelo, o que haya ralentizado su urbanización, lo que motivará que la oferta sea, de nuevo, menos flexible

Es en este punto donde competencia revela que España ocupa un lugar destacado, ya que es uno de los países donde la intervención urbanística es “más restrictiva”. Así, el organismo que preside Joaquín García bernaldo de quirós subraya que la densidad de población de España es baja, lo que indicaría que en el país “el suelo físico es relativamente abundante”. Por tanto para la cnc el factor que estaría incidiendo más en la reducida elasticidad del suelo sería el factor regulatorio

El director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la ub, Gonzalo Bernardos, explica a idealista news que el hecho de que el mercado del suelo se haya convertido en un medio de financiación de los ayuntamientos españoles ha terminado generando distorsiones. Así, indica que desde que un suelo es calificado como residencial hasta que se comienzan a construir viviendas en ese terreno pueden pasar entre dos y tres años

Un plazo que puede dilatarse hasta los ocho y 10 años cuando se trata de suelo agrícola. Bernardos insiste que con estos parámetros el mercado español acaba generando “retardos” y, por tanto, cuando se produce un incremento de la demanda de viviendas no se produce el correspondiente crecimiento de la oferta. “Todo ello acaba provocando grandes excesos de oferta y escasez de demanda. Es uno de los grandes males de España”, insiste

Por este motivo, el experto propone algunas medidas para paliar estas alteraciones del mercado de la vivienda nacional como son la retirada de las competencias urbanísticas a los ayuntamientos; evitar las excepciones en materia urbanística donde “casi todo es cuestionable” imponiendo unas reglas claras y de carácter general para que los ayuntamientos no puedan hacer excepciones.

Además, recomienda instaurar el silencio administrativo. Es decir, que una vez que el promotor haya presentado su plan, el ayuntamiento dispondrá del plazo de un año para pronunciarse. Si pasado dicho plazo el ayuntamiento no rechaza el plan del promotor, se interpretará que lo acepta. También reclama el establecimiento de un organismo técnico con poder para supervisar y cancelar los planeamientos urbanísticos que no se ajusten a la normativa

Asimismo, bernardos declara que el desarrollo del suelo en el país tiene que convertirse en un proceso industrializado y rechaza la propuesta defendida por la cnc de que todo el suelo no protegido sea convertido en urbanizable. “En un momento como el actual, esto no tiene sentido porque no hay falta de suelo. Al contrario, sobra. Esta idea supone llevar el liberalismo económico al extremo”, asevera

Por otro lado, defiende que esto no debe ser así porque, a su juicio, las ciudades deben de tener una planificación urbanística. “La planificación urbanística es lo que nos diferencia de los países en vías de desarrollo