Artículo escrito por Bruno Pérez, colaborador de idealista news
Los datos son de sobra conocidos. En España apenas un 13% de la población ha optado por vivir en régimen de alquiler, lo que contrasta con el estándar europeo donde este porcentaje está en el entorno del 30%. Esta anomalía del mercado de vivienda nacional en el escenario europeo es aún mayor si se tiene en cuenta que un 14% del total de viviendas construidas se encuentra sin ocupar, y un buen número de ellas ni siquiera se ofertan en el mercado de alquiler, y más aún si se tiene en cuenta que el acceso a la vivienda es uno de los principales problemas de muchos ciudadanos españoles
Dar una explicación a este fenómeno ha dado lugar a tantos informes como diagnósticos. El último de ellos viene del instituto de estudios fiscales (ief), una especie de surtidor de ideas en materia de política económica y fiscal del ministerio de hacienda, que ha concluido que buena parte del subdesarrollo del mercado del alquiler en España se debe a la existencia de, agárrense, una ‘prima de riesgo’ en este mercado que las sucesivas normativas y regulaciones no han logrado resolver
En los mercados financieros, se conoce como ‘prima de riesgo’ al plus que los inversores obligan a pagar a un emisor de deuda por el supuesto riesgo extra que asumen al hacerse con títulos que no gozan de las mayores garantías de solvencia
Según el ‘think tank’ del ministerio de hacienda, uno de los problemas del mercado de alquiler español es que no ha conseguido elaborar una normativa que proteja de forma suficientemente eficaz a los propietarios ante eventuales impagos por parte de los inquilinos
Esta situación habría llevado a los propietarios que ponen sus viviendas en alquiler a aplicar un plus de riesgo –esa prima de la que antes hablábamos- sobre el precio de arrendamiento, diluyendo de este modo la eventual ventaja económica que un ciudadano podría obtener por alquilar una vivienda en lugar de adquirirla en propiedad
El informe del instituto de estudios fiscales no se queda en el diagnóstico, sino que ofrece algunas posibles recetas para mejorar y estimular el funcionamiento del mercado de alquiler en España
Más ayudas fiscales
La primera de ellas es consolidar una legislación estable que equilibre los intereses de propietarios e inquilinos, de modo que permita una estabilidad suficiente en el tiempo a los individuos y familias que quieran alquilar una vivienda y una mayor protección a los primeros ante la eventual aparición de inquilinos díscolos o malos pagadores
Pero la propuesta más relevante por estimular el mercado del alquiler en España viene por el lado fiscal. El órgano asesor del ministerio de hacienda entiende que una de las fórmulas más eficaces de inclinar a propietarios y demandantes de vivienda hacia el alquiler es ofreciéndoles ayudas en el impuesto sobre la renta
En la actualidad ya existe una desgravación estatal por alquiler de vivienda en el IRPF, pero ésta está restringida por varios flancos. En primer lugar, sólo se puede aplicar a las viviendas que constituyan la residencial habitual, es decir, no es aplicable para segundas viviendas, residencias vacacionales, etcétera
En segundo lugar, sólo pueden disfrutar de ella los jóvenes, entendidos como aquellos residentes en España que tienen menos de 35 años. Por encima de ese umbral no hay desgravación que valga
Por último, sólo tienen derecho a deducción los contribuyentes con bases imponibles inferiores a 24.020 euros, lo que viene a ser un salario bruto en el entorno de los 30.000 euros. Si se supera esa cifra, adiós incentivo fiscal
Lo que plantea el instituto de estudios fiscales es ampliar esos rangos. Por una parte, ampliando la desgravación fiscal para que se beneficien no solo los inquilinos, sino también los propietarios de una vivienda que deciden ponerla en alquiler. ¿El objetivo? “Disipar e incluso contrarrestar los efectos adversos de esas primas de riesgo” de las que hablábamos antes, según señala el informe
Por otro, establecer una deducción fiscal general –se entiende que sin las restricciones actuales- en el impuesto sobre la renta a los inquilinos que hayan optado por el alquiler por delante de la adquisición de una vivienda en propiedad. Esa desgravación sobre los alquileres satisfechos contribuiría a incrementar la demanda de vivienda en alquiler, aunque, admite el informe, la fórmula no está exenta de riesgos. El más evidente: contribuir a elevar el precio de los alquileres
Para el equipo de asesores del ministerio de hacienda esos riesgos coyunturales se darán por bien empleados si consigue aproximar el objetivo estructural de elevar el porcentaje de vivienda en alquiler en España
Y no sólo porque normalizaría el funcionamiento del mercado inmobiliario sino porque contribuiría a mejorar la actividad económica, lastrada por un número excesivo de propietarios de vivienda que, al margen de las mayores o menores dificultades para hacer frente a sus hipotecas, no están dispuestos a trabajar en ningún lugar que quede demasiado lejos de sus casas…
Crece casi un 40% el número de caseros que bajan el precio del alquiler de su casa en abril (gráfico)
El alquiler sigue dando alegrías a aquellos que optan por vivir como inquilino. En abril el número de caseros que bajaron el precio del alquiler de su casa creció un 40% respecto al mismo mes del año anterior. Se produjeron 17.711 bajadas de precio en los pisos anunciados en idealista.com, portal inmobiliario líder en España
13 Comentarios:
Las dos primeras veces que alquile mi vivienda, no solo me dejaron a deber 1800€ sino que se llevaron lo que mas valor tenia ó necesitan para irse a otro inmueble.Sin ceranmente es un calvario, quejas de la comunidad suciedad por doquier ruturas de Lavadora Calentador y pintadas y a continuación ponte a desahuciar que la llevas clara, (como decia D. Quijote) querido Sancho con la Iglesia hemos topao, resumiendo no merece la pena coger una depresion. Hasta que no hagan una ley como debe de ser para que este cobierto en arrendor y arrendatario -por supues, como comenta Pilar...
Vaya con Hacienda, solamente ven el aspecto fiscal del problema.
El verdadero problema es que en caso de inquilino problemático la Justicia no funciona.
Ese es el único miedo de los propietarios. Si se consiguiera un desalojo de la vivienda en un plazo de un mes, o dos, o incluso tres, si hay impagos o daños intencionados, si la Justicia funcionara rápidamente en estos casos, habría miles de propietarios dispuestos a ofrecer sus viviendas en alquiler.
En mi opinión, como "inquilino profesional" en varios paises he de decir que la situación en España es un desastre. Lo tenemos todo para que sea imposible tener un mercado de alquiler sostenible, y todas las partes ponemos lo nuestro para que esto sea así.
1) Legislación muy ineficaz, pendiente de muchas reformas que aborden aspectos que son habituales para la legislación de otros paises. La falta de reglamentación es tal, que buena parte del dia a dia de la relación de arrendamiento se tiene que llevar por derecho consetudinario, lo que en un tema de pasta es muy mala idea. ¿Quizá es que al legislador o a sus amiguetes les conviene que alquilar sea mala opción para favorecer la compraventa de viviendas?. Aparte, falta de una cobertura de seguros de arrendamiento eficaz, que tambien tiene su origen en la inseguridad jurídica que hay en este tema.
2) Arrendatarios: mucha picaresca y falta de herramientas legales para que un arrendador pueda revocar un contrato de alquiler de una forma eficaz. Lo de la "prima de riesgo" es una evidencia y aqui pagamos justos por pecadores. Yo he tenido que decir que no a muchos pisos que me gustaban porque las garantías que pedían eran sencillamente desorbitadas.
3) Arrendadores: igual que los anteriores, picaresca y falta de seriedad. Clausulas leoninas, ilegales o en fraude de ley ( podría hacer una antología del disparate con los anexos a algunos contratos que he tenido ). Por no hablar de que la mayoría quieren tener el tema tapado a Hacienda. Normalmente, cuando ven que pagas al punto y que eres una persona tratable, la cosa se suaviza mucho, pero los primeros contactos suelen ser con el cuchillo entre los dientes.
Realmente ni arrendadores ni arrendatarios, la causa que esta en la base de los problemas son el hatajo de incompetentes o prevaricadores que no han dado a este pais un marco regulatorio decente para el mercado de alquiler... ¿Qui prodest?
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