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El antes y el después de la financiación para levantar viviendas

Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea
Autor: mikel echavarren - irea

Artículo escrito por mikel echavarren, consejero delegado de Irea

Es evidente que el negocio de promoción inmobiliaria de viviendas conlleva riesgos muy significativos tanto para los promotores como para las entidades financieras y, como derivada muy importante, para todos los españoles en momentos de crisis.

Por ello es más que comprensible la obsesión del Banco de España y del Ministerio de Economía en el seguimiento de los riesgos financieros derivados de estos negocios y de su impacto en la solvencia de nuestro sistema bancario.

A este respecto, las provisiones genéricas y específicas que afectan a la financiación de esta naturaleza deberían actuar como garantía ante potenciales excesos en la asunción de riesgos por la banca en este negocio.

La experiencia vivida en los últimos años de crisis justifica todas estas medidas, pero en nuestra opinión también incide en una interpretación peyorativa de los nuevos negocios de promoción inmobiliaria iniciados recientemente, en los que los riesgos bancarios de su financiación son radicalmente inferiores a los padecidos durante la crisis.

La financiación de nuevas promociones residenciales se realiza actualmente bajo esquemas de control de riesgos y de garantías exigidas por las entidades financieras que no tienen nada que ver con la financiación al promotor previa al inicio de la crisis.

En concreto, podemos destacar diferencias muy significativas en los siguientes aspectos:

  • Financiación del suelo: actualmente es prácticamente imposible conseguir financiación bancaria para la adquisición de suelo finalista para su posterior promoción. Para los suelos en desarrollo hablar de financiación bancaria suena a ciencia ficción.
  • Financiación a la promoción: circunscribiéndose exclusivamente la financiación a los costes de construcción sobre un suelo adquirido con fondos propios, su concesión se sujeta a la demostración por parte del promotor de la existencia de clientes que hayan desembolsado pagos a cuenta de la compra de viviendas y que éstas supongan entre el 50% y el 60% de los costes de su promoción.
  • Cantidades entregadas a cuenta por los clientes: su disposición por parte del promotor para financiar la obra de momento tiende a ser imposible, siendo garantía pignoraticia de los avales entregados a dichos compradores.
  • Control de las disposiciones: al control previo a la crisis del grado de avance en la construcción para poder disponer del crédito promotor, actualmente se añade el control exhaustivo del destino de los fondos del préstamo a los proveedores de la obra y por los conceptos y cuantías específicos de la misma.
  • Riesgos societarios: en muchos casos la financiación a la promoción se otorga al vehículo societario creado de forma exclusiva para la construcción y venta de las viviendas, evitando riesgos derivados de la insolvencia potencial de otros negocios del promotor.

Estas fórmulas se limitan a aplicar el sentido común que se obviaba en muchas financiaciones antes de la crisis. Se trata de evitar riesgos evidentes de que el promotor:

I) pueda anticipar la disposición del crédito por promociones no suficientemente vendidas,

Ii) disponer del mismo en función de la valoración del suelo,

Iii) financiar a corto plazo la adquisición del suelo con un ciclo de maduración de largo plazo y  iv) disponer de préstamos promotor para pagar a proveedores de otras obras, a otras entidades financieras o para hacer caja común.

Con estos requisitos y los controles adicionales incorporados por la banca, la financiación actual de nuevas promociones inmobiliarias no tiene nada que ver, en términos de riesgos financieros, con la que se gestionó en los años del boom inmobiliario que han provocado la crisis que hemos padecido en los últimos siete años.

Por ello, creemos que sería conveniente que el Banco de España redujese de forma significativa el tratamiento contable de estos riesgos cuando se den las circunstancias de control y de ratios de deuda respecto al coste y al valor de la inversión que se requieren actualmente por la banca.

Una mayor diferenciación permitiría incrementar las probabilidades de financiación de negocios inmobiliarios viables y prudentes.

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