Los intermediarios dicen que la vivienda usada no bajará más

¿Cómo es posible que un piso que por el efecto del tiempo se deteriora, pierde confort, se desactualiza en exigencias y por ende requiere un plus de inversión en actualizarlo, se revalorice?, Explíquenmelo, soy muy limitado. Gracias por su comprensión.

Tal y como esta la cosa, no se si que bajen los pisos es la solución, que importa que el piso baje 5 millones si el banco no te da la hipoteca? Y los propietarios que son listos y no consiguen vender, acaban alquilando y te aseguro que la rentabilidad que le da es mayor que si hubiera vendido el piso y pusieran el dinero a plazo fijo en cualquier banco, por lo menos en Barcelona

Te lo voy a explicar yo también a grandes rasgos: unas pocas viviendas marcan el precio de todas las demás de la zona. La condición es que se vendan y que esa venta sea reciénte, asi que: "1º Elque tiene pasta y compro al contado o casi al contado por lo tanto como tiene pasta no tiene porque bajar el precio significativamente. (Este ya no vendera a precio de ganga) " ¿No vende? No marca precio. Sí se le devalúa si otros venden más barato. "2º El que compro no hace demasiado tiempo, se hizo una hipoteca de lo que valia el piso mas los gastos mas el coche mas los muebles, osea tiene un hipotecon, de manera que aunque le rompas la cabeza con un palo no puede bajar el precio porque tiene que cancelar la hipoteca. (Otro que no vendera a precio de ganga) " no puede bajar el precio. Si no vende no influye en la formación de precios. Sí se le devalúa si otros venden más barato. Tiene una cláusula en su hipoteca por la que si cambia la tasación a la baja debe aportar garantías. Que no se preocupe, le cambiarán en el banco esa garantía por una prima de riesgo. Son así de majos en tu caja amiga. "3º El que compro el piso en 1978 y ya no tiene casi hipoteca osea que le conviene esperar el proximo boom, ya que no paga nada a final de mes. (Este tampoco) " hombre, antes de unirse al boom, sepa dios cuando, debería evitar este crash en ciernes vendiendo y comprando luego cuando vea suelo. A lo mejor es que es un pasota. Los pasotas no aportan testigos de precios de compraventa y no influyen en la formación de precios. "De manera que las unicas “Bajadas de precio” Que se han producido han sido los locos que querian jubilarse con venta del pisito, de manera que, el que quiera comprar que no juegue con fuego, aho se puede comprar bien." estos son los precios válidos, los de los que no fracasan en su intento de venta. Si vas a pedir un préstamo hipotecario con tu vivienda como garantía, ésta sólo cubrirá por el importe de estos locos. Es así. así funciona la tasación. Esos locos pueden estar vendiendo hoy por más precio del que se comprará mañAna. Se han puesto en liquidez en un mercado bajista. Lógico, porque el problema no está donde lo centras tú, en el mercado de segunda mano, sino en la obra nueva, con deuda de promotor adosada que paga intereses, inversiónes que deben producir y competencia cada día más amenazante con romper filas e ir a cortar pérdidas o ganar mucho menos.

Si yo fuera agente inmobiliario, desaria que las viviendas bajaran un 50% ! tendria un monton de viviendas captadas, y no tendria problemas para que el banco me las tasara a buen precio, y me concediera el 80% de la tasacion para mis clientes...si yo fuera agente inmobiliario, estaria muy contenta de que las viviendas hubieran bajado un 50%, tendria muchos posibles compradores, y podria aplicar el 5% de comisiónen todas las operaciones realizadas. (Y no el 3% )
Si tubiera muchos compradores con capacidad real de compra, y muchas viviendas por debajo de su valor de tasacion, podria realizar operaciones todas las semanas, y mi trabajo seria intenso y gratificante, yo estaria muy contenta,

Todos podemos hacer cabalas, de lo que nos gustaria, y estar mas o menos convencidos. Pero eso no implica que decirlo mas alto o mas veces se vaya a cumplir. La realidad es que han bajado las ventas, los compradores no tienen la misma capacidad adquisitiva que antes, los bancos no concedes hipotecas con la misma facilidad. La realidad es que llevan ya 3 años anunciando una explosion de una supuesta burbuja inmobiliaria con una caida de precios de hasta el 50% . (Y lo que han echo a sido confundir a la gente, la caida ha sido en bolsa, en mercados financieros, no en ladrillo) la realidad es que ha habido una pequeña bajada de un 5% imperceptible en zonas turisticas masificadas. (Y yo creo que ha sido producida por el panico social mas que por otra cosa) por que el resto de viviendas ha seguido subiendo, hasta ahora. Lenta e imparablemente. Aunque las subidas hayan sido de solo un 1% siguen siendo subidas...hay dos tipos de vivienda, obra nueva y segunda mano. La segunda mano ya no va a bajar mas. Por las razones que ha explicado ernessten, podra tener faltas de ortografia, pero demuestra tener mas neuronas que muchos de aqui. Y la obra nueva, cuanta gente realmente a ido a una promocion y les ha propuesto que le hagan una rebaja del 10% ? hablo en serio! te ofreceran un garaje, un trastero, pero reducirte el precio de la venta? jamas lo he visto. (Puede que lo hagan en una obra pequeña, y en villaconejos de arriba, pero seguro que no en la vivienda que tu quieres comprar) en fin, es mi opinion.

En el 2000 salio una ley europea, que decia que cualquier persona podia ejercer la profesion de asesor inmobiliario. Igualando las condiciones que habia en Europa en esa materia. Decian, que si un vendedor de zapatos, no tenia que ser ingeniero textil, ni diseñador, porque una persona que mediara en la venta de inmuebles tenia que ser arquitecto tecnico? asi que hoy por hoy, cualquier vendedor de enciclopedias, (muy loable profesion, como cualquier otra) puede ejercer las funciones propias de un gestor inmobiliario, sin tener ningun tipo de cualificacion. Si no tienes ninguna titulacion, no puedes pertenecer a ninguna asociacion o colegio y por lo tanto si cometes una "garrafada" o metedura de pata, ningun seguro de responsabilidad civil te cubrira. Ni cubrira a los clientes "sufridores" de semejante barbarie. (Como vender un terreno rural convencido que sera urbanizable, como prometer, que la parcela del chalet podras construirte tu propia piscina, como que tienes metros suficientes para un baño extra, como que esa goterita del baño es una pequeña humedad sin importancia, pequeños ejemplos que espero sean bastante graficos) la gente confunde los terminos de promotora, gestor inmobiliario, inmobiliaria, corredor, intermediario. Y utiliza calificativos bastante ofensivos para una profesion que es muy sacrificada y que en estos momentos esta saturada de lo que califico de "intrusismo". Un gestor inmobiliario, hace una seleccion de entre las muchas viviendas que se ponen en venta, para desechar aquellas que no estan en proporcion calidad-precio. Comprueba que la vivienda esta libre de cargas, hipotecas y derramas, que si hay un divorcio ambos conyugues estan dispuestos a la firma, que no tiene problemas de herencia, que si hay herencia todos los herederos firmaran, negocia con el propietario su comision, y le aconseja sobre el acondicionamiento de la vivienda que desea vender. Publicita esa vivienda. Enseña la vivienda a los posibles interesados y una vez que ambas partes llegan a un acuerdo, se encarga de todos los tramites hasta que la venta ha finalizado. Y muchas cositas mas. Hace los cambios de los servicios, luz, agua, suma y comunidad. Y todo esto es gratuito para el comprador. Y tiene un coste de un 3% para el vendedor en el caso de que la venta se realice. Si no, todo el trabajo realizado no se cobra... (porque si no utilizais los servicios de un gestor inmobiliario, y haceis la venta directa, abris la puerta a 500 desconocidos, vais a ver 500 viviendas "luminosas" y al final encontrais lo que buscais, que haceis? a donde acudis? y cuanto os cobran?) y quien os pre-tasa la vivienda? y quien os gestiona el prestamo? bueno, pues yo le tengo mucha mania a los mecanicos, me inspiran muy poca confianza.

"Igual están 1 año de alquiler pagando en todo el año 12mil euros de alquiler y pasa un año y el piso está en 245mil, una ganga" Primero, a 1000€/Mes de alquiler está mucha gente en pisos de en torno a 400.000€. Aún suponiendo que el piso ese del que hablas fuese una joyita de 250.000€ Que mereciera tal alquiler tendríamos que al cabo de un año (2009) y con IPC del 4% el valor en términos reales (€ Del 2008) es de 245.000/1.04 = 235.777 € (Equivalentes del 2008) . Ergo:
250.000 - 235.777 = 14423€ De pérdida, enhorabuena al agraciado propietario. Si además este propietario ha pagado en intereses (o ha dejado de cobrar en depósitos en el caso de que lo pagara a tocateja), al 5% de interés, 250.000x5/100 = 12.500€. Resumiendo, que el alquiler, en este escenario bajista, es premiado con cerca de 15000€ Con respecto a la opción de compra. No te extrañe que nadie llame para comprar. " A mi me costó hace 6 años 90mil euros ático dúplex a estrenar con plaza garaje y trastero Y YA POR AQUEL ENTONCES YA PEDÍaN LOS LLORONES UNA VIVIENDA DIGNA A PRECIO JUSTO y te aseguro que no lo vendería HOY EN DÍa por menos de 280mil" ¿Hace seis años? Otro más. Siempre igual. Dando consejitos para torear un morlaco que toreasteis vosotros cuando levantaba menos que un perro. Tienes razón, no lo venderías. Es que preferimos los 15000€. Da igual que lloren para que compremos, 15000€ Para la buchaca del promotor, pero no serán de mi bolsillo.

Creo que es cierto que la vivienda usada no bajara mucho mas puesto que el mercado ha tocado fondo con la subida de intereses y muchas familias se estan viendo forzadas a vender su vivienda ya que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas y si el piso ya les costo caro y ademas tienen que pagar una penalizacion al banco para cancelar la hipoteca si consiguen vender no van a regalar el piso ya que lo venden precisamente para afrontar la deuda, ahora es cuando se encuentran chollos ya que se repite la misma crisis que en el año 1992 y que duro dos años.

Al colectivo de intermediarios que han promulgado esta noticia: ¿Por qué no te callas? ¿Como se puede tener tanta desvergüenza como para decir que ya han tocado suelo los precios? Es una de las noticias más rastreras e interesadas que he leido desde que lei que Fernando martin decía que los pisos volverían a subir en el corto plazo. Por su puesto que habrá gente que no esté dispuesta a vender a la baja. Algunos por pura cabezonería, os pongo un ejemplo. El que tiene acciones en astroc, colonial o similar seguro que no las ha comprado con un préstamo, pero no creo que le dé igual que el precio caiga más y más y que alguien vaya a esperar 10 años a recuperar su valor. Es un ejemplo un poco extremo y no me gustan demasiado, pero ilustra perfectamente el hecho de que algunos propietarios de pisos (de inversión) no actúan racionalmente en el sentido económico. En cualquier caso, el mercado está parado y mientras exista la percepción de bajada muy pocos compraran ante una opción tan barata actualmente como el alquiler.

Por supuesto que bajaran, tanto nuevas como usadas. Desde 1997 hasta 2007 tenemos que de los que compraban pisos el 50% eran inversores/especuladores y el otro 50% eran compradores para vivir. A dia de hoy: a) el 50% de especuladores ha salido del mercado, no compran nada. B) del 50% restante: la mitad (25% del total) no tienen dinero para comprar nada a estos precios de locura. De la mitad restante (25% del total) que si tiene algo/mucho dinero ahorrado: -la mitad (12, 5% de total) o bien no tiene grandes ahorros dinero y los bancos no les presta lo que les falta o bien se estan esperando a que los pisos bajen y la otra mitad (12, 5% del total), es decir, los que tienen dinero y necesidad de comprarse piso, se lo van a comprar. Es decir, un 12, 5% aprox de los que compraban hasta 2006 van a comprar ahora. Pongamos que en vez del 12.5% es el 30% o el 40% . Da igual el desastre esta asegurado. Asi pues el que quiera y necesite vender tendra que bajar: - las nuevas porque si no se venden la promotora quiebra, y ademas el beneficio es elevado, por lo que si en vez de 200.000 piden 130.000 lo tendran que hacer. -Las de segunda mano porque si costaron en el año 2000 unos 100.000 euros y ahora piden 250.000, no les "importara" bajar a 170.000 y ganar "solo" 70.000 euros en 8 años.