Jones lang lasalle: "los pisos del banco malo se venderán más baratos que cuando los vendían las entidades rescatadas"

Pregunta nº 1: Bienvenida

Respuesta: Buenos días a todos!! Ya son casi las 12 y estoy por aquí cogiendo posiciones y echando un primer vistazo a las preguntas, en unos minutos empiezo a contestar. Muchas gracias por participar!!

Pregunta nº 2: Cómo se va a evitar competencia desleal por parte de las entidades privadas que participen en la Sareb con patrimonio propio en venta a la hora de comercializar los activos de la nueva sociedad?

Respuesta: El Comité de dirección de la SAREB no solo tendrá que reportar a las entidades privadas con un 51% del capital sino también al FROB con el 49% del capital y a la Comisión Europea que es el financiador. Estos últimos serán los que tengan que velar por evitar estas situaciones. Difícil papel el del comité de dirección de SAREB, puede ayudarle tener apoyo externo independiente para justificar sus decisiones.

Pregunta nº 3: ¿Podrá dar la Sareb una rentabilidad anual del 15% con suelo invemdible en su cartera?

Respuesta: Es una Sociedad apalancada al 90%. Solo un 10% es equity. La rentabilidad se refiere a la parte de equity. Con algo de recuperación de valores respecto a precios de transferencia el efecto del apalancamiento dispararía la rentabilidad del equity. A corto plazo parece muy poco probable que esto ocurra. A largo plazo dependerá del crecimiento de la economía. El entorno de pirámide de población decreciente no ayudará. La Sareb deberá intentar hacerlo lo mejor posible en el entorno económico que le toque vivir. El tiempo dirá si los objetivos de rentabilidad son realistas.

Pregunta nº 4: ¿Van a prestar la Sareb financiación durante la venta de sus activos inmobiliarios?

Respuesta: Entiendo que esta cuestión , que es clave para dar salida al stock, se está debatiendo internamente. Mucha gente hablaba del precio de transferencia ( sin duda fundamental para que pueda haber salida sin perdidas) pero poco se hablaba de la financiación. La competencia de la SAREB vende con condiciones de financiación del 100% y diferenciales ajustados para este entorno.

Pregunta nº 5: ¿Hay alguien que esté dispuesto a financiar?¿Perjudicaría a la economía española drenar ese crédito otra vez al sector inmobiliario?

Respuesta: Dispuestos no sé si muchos, obligados puede ser. El crédito hipotecario está dando muchos menos problemas que el crédito promotor. Los valore financiados serán al menos el 50% de los valores de pico. Si la economía se mantiene esta demanda de crédito (en especial para primera vivienda) debería ser relativamente estable. Sin duda también estoy de acuerdo que la financiación a pymes / emprendedores/ Empresas con proyectos Solventes es clave para la recuperación económica.

Pregunta nº 6: El especialista Borja Mateo dice que , en el peor de los casos, el valor de los pisos en en banco malo, solo descuentan el 25% respecto al valor de pico de burbuja. A ellos anade que esta valoracion se queda muy corta de la realidad: cree que los pisos en el balance del banco malo estan muy por encima de su precio de mercado?

Respuesta: Según lo publicado por el FROB los precios de transferencia en vivienda terminada se realizarán con un descuento del 54,2% y para préstamos avalados con vivienda terminada del 32,4% ( Con LTVs según OW medios del 68%). Desde Pico de mercado lo precios reales de transacciones han caído entre un 30% en las mejores zonas a un 65-70% en las peores. Parece por estos datos que el SAREB si tendría activos transferidos a precios realistas de hoy. Desde luego estos activos estarán a precios más competitivos de lo que han estado a la venta en la entidades rescatadas. La puesta en el mercado deberá ser ordenada si no se quiere saturar aún mas de oferta el sector. Parece en todo caso inevitable que la mayor oferta a precios competitivos en un entorno de decrecimiento de PIB en 2013 presione a la baja los precios en el corto plazo.

Pregunta nº 7: Borja Mateo habla de bajadas de precios de pisos desde pico de la burbuja, del 48% en el mercado de segunda mano. Ademas nade un total de 5,9 millones de pisos a la venta, en construccion o en grandes zonas residenciales. Como creen que afectaran los datos anteriores a las dinamicas de formacion de precios?

Respuesta: Como he dicho antes parece inevitable que siga habiendo presión a la baja en los precios a corto plazo. Del stock de 26 millones de viviendas en España parece que el INE en el último censo estaba llegando a la conclusión de que existían una  cifra parecida a la que mencionas de casas vacías. Esto no significa que sea stock a la venta. La sobre construcción de los últimos años nos ha llevado a un sobre stock del entorno al millón de viviendas partiendo de los únicos datos oficiales disponibles ( Ministerio de Fomento). Sin embargo también es necesario señalar que a nivel particular puede haber, en especial en vivienda nueva, oferta a precios irrepetibles. Irrepetibles en el sentido que están por debajo de precio de construcción. Es previsible si en el futuro el sector funciona bien) que nadie promueva para vender a estos precios. También es cierto que si persiste la situación de crecimiento negativo esas mismas viviendas podrían estar en el mercado de segunda mano a precios inferiores. Depende del rumbo futuro crecimiento futuro y política de emisión de billetes/ inflación para devaluar deudas y ayudar en el desapalancamiento de la economía.

Pregunta nº 8: Buenos días Rafael. Soy un profesional del sector y gran seguidor de la SAREB. Tengo gran curiosidad en conocer los canales de distribución de la SAREB, creo que serán los propios bancos y espero que las consultoras os llevéis parte del pastel ¿que opinas?. Gracias. Find me at twitter.

Respuesta: Buenos días. Parece que sin duda los canales de distribución serán similares a los que están utilizando los bancos sanos para liquidar el stock. Las consultoras , APIS grandes y pequeños, tendrán previsiblemente un gran cliente en la SAREB.

Pregunta nº 9: va a costar dinero al contribuyente el banco malo?

Respuesta: El contribuyente responde por el 90% de la estructura de capital de la Sociedad en forma de deuda más intereses. Como he dicho antes depende del crecimiento futuro. El precio de transferencia está ajustado a la realidad de 2012. Si el escenario futuro se complica (esperemos que no) las perdidas serán inevitables. El repago de la deuda está por encima de los objetivos de rentabilidad de la SAREB pero dependerá del entorno. Existirá una parte importante de los activos de la SAREB que generarán perdidas prácticamente irrecuperables – Suelos Inviables a medio/ largo plazo, prestamos con este colateral o sin colateral, Acciones etc. tendrá que ser compensado por la potencial revalorización de los mejores activos, en especial del mejor suelo , ya que es probable que los activos más líquidos se vendan en situación de break even.

Pregunta nº 10: qué va a pasar con las cooperativas o promotoras que estén a medias en un proyecto de financiación y su crédito haya pasado al banco malo (por ejemplo, por ser de bankia)?

Respuesta: Este es otro de los puntos clave de la SAREB que no parece definido. Lo relativo a la financiación a terceros tanto si es a comprador final como procesos de refinanciación. En algunos medios ha aparecido que si que dispondrá de recursos para refinanciar. Entiendo que los criterios para refinanciar a promotores en todo caso se endurecerán.

Pregunta nº 11: ¿estima correcto que el banco malo vaya a dar una rentabilidad del 15% anual en los próximos años como están diciendo? ¿cómo lo hará?

Respuesta: Una Sociedad para estar bien gestionada debe ponerse objetivos de rentabilidad, o al menos de hacerlo lo mejor posible dentro del entorno que le toque vivir. Como he dicho antes el repago de la deuda viene antes de los objetivos de rentabilidad. Los objetivos de rentabilidad lo tendrá que realizar con los mejores Suelos (activos hoy ilíquidos pero con potencial de revalorización futura) sujeta a evolución económica, población, paro etc.

Pregunta nº 12: ¿hará el banco malo bajar más el precio de los pisos?

Respuesta: Parece inevitable que si pone los activos en el Mercado a precio competitivo presionará a la baja los precios. Muchos de los activos transferidos a la SAREB han estado en el balance de los bancos rescatados o promotores a precios no transaccionables ( es decir altos para lo que estaba vendiendo la competencia). Hay que esperar a la estrategia que implemente la SAREB, puede decidir moderar la puesta en el mercado de activos , limitarla a las zonas con más demanda, alquilar o combinación de estas estrategias. Depende de la necesidad de caja que tenga en los primeros años para devolver intereses y financiar estructura. También hay que tener en cuenta que una sociedad del tamaño de la SAREB necesitará de un tiempo para arrancar. Las labores de inventario y planificación no serán menores por lo que el efecto puede no ser tan inmediato.

Pregunta nº 13: ¿quién venderá los pisos del banco malo (además de los bancos nacionalizados)?

Respuesta: Entiendo que la Comisión Europea no quiere que los responsables de la venta de los activos sean los bancos nacionalizados. Parece lógico que sean los mismos que lo están haciendo bien para las entidades sanas.

Pregunta nº 14: cuánto pisos tendrá el banco malo ahora? y su valor (con y sin descuento)? y cuántos y cuanto tendrá dentro de 2 años?

Respuesta: Las cifras que se manejan son de unos 100.000 ahora y 200.000 dentro de dos años. No son cifras menores. Los precios de transferencia medios tienen un descuento del 54,2%. Los precios medios en pico estarían por debajo de los 200.000€/ unidad y ahora por debajo de 100.000€/unidad.

Pregunta nº 15: ¿Cómo cree que acabará solucionando el Gobierno el problema de la falta de financiación para los compradores de los activos del banco malo? ¿Qué interés tendrían los bancos sanos en financiar estos inmuebles en vez de los suyos?

Respuesta: Es un tema clave como he comentado. Opciones: 1) Obligar/ Incentivar a las entidades que aporten capital, 2) Obligar/ incentivar a los bancos rescatados 3) Introducir Nuevas fuentes de financiación ( publicas, actores no presentes o poco presentes en España, etc.). Parece que las entidades españolas estarán presionadas a reducir su exposición a inmobiliario y mejorar sus ratios de depósitos vs créditos, por lo que a priori pueden estar poco incentivadas.Sin embargo esto no quiere decir que no pueda ser un buen negocio financiar vivienda al 50% del precio de pico si se produce una recuperación económica a partir de 2014/15.

Pregunta nº 16: Para que el SAREB tenga beneficios, tendrá que adjudicarse los activos por debajo de valor de mercado. De ser así, ¿por qué no venden los activos directamente las entidades financieras a valor de mercado, que en teoría es mayor al valor de traspaso al SAREB?

Respuesta: En mi opinión es un tema de balance de las entidades rescatadas. Lo importante es que tengan su balance saneado lo antes posible para que puedan atender a la demanda solvente de crédito y ayudar a la reactivación económica. Este es el principal objetivo de la SAREB – ayudar a la banca y por ello a la economía.

Pregunta nº 17: ¿como van a pasar los créditos al promotor de suelos, viviendas y viviendas en construcción de éste al banco malo?¿Quien tendrá la propiedad de los bienes y quién tendrá el derecho como acreedor?

Respuesta: Entiendo que pasarán como créditos. La propiedad de los activos seguirá siendo del promotor y el derecho como acreedor la SAREB. Esto no quiere decir que esta situación se vaya a mantener. Es posible que asistamos a un proceso importante de recuperaciones por parte de la SAREB, canje de Deuda por activo etc

Pregunta nº 18: Se van a poder comprar esas viviendas que el banco malo va a poner a su disposición este año o más adelante? Y en que provincia hay más ofertas?

Respuesta: Como he comentado antes la labor de la SAREB en cuanto a inventario y planificación va a ser titánica. No creo que puedan estar listos para vender en poco tiempo. Sin duda para poder salir al mercado cuanto antes deberán segmentar la cartera, identificar los activos más líquidos, recopilar la información y ponerlos a la venta. No es un proceso sencillo. Las provincias con mayor oferta serán donde se ha acumulado mayor sobrestock. Fundamentalmente todo el litoral mediterráneo, islas, Guadalajara, Toledo, y Madrid (aunque en términos relativos no es tan importante el sobrestock  si lo es en términos absolutos)  .

Pregunta nº 19: Buenos días, mi situación es la siguiente : hace tres semanas presenté una oferta sobre un piso de uno de los bancos nacionalizados y, al decidirse que la fecha límite de firma es el 14 de diciembre, no podré realizar la operación antes del que piso pase al banco malo. ¿Qué debo hacer si sigo interesada en el inmueble? ¿Prevalecerá mi oferta ante cualquier otra que pueda presentarse una vez Sareb comience a funcionar? Gracias por su atención.

Respuesta: Yo seguiría el proceso con la entidad nacionalizada. En principio está establecido un tiempo de transición donde los activos seguirán estando gestionados por las entidades nacionalizadas aunque la propiedad pase a la SAREB. Sin embargo no está decidido durante cuánto tiempo y sobre que activos se prestará este servicio por parte de las entidades nacionalizadas. La SAREB todavía no tiene un canal de venta directa con el público. Tendremos que esperar a ver si abren su propio canal o a través de terceros agentes.

Pregunta nº 20: Buenos días, entiendo que la burbuja inmobiliario explotó a finales de 2007. Ya han pasado 5 años y aún seguimos dando vueltas al sector inmobiliario, no queriendo reconocer que el sector inmobiliario en España ha muerto y que la solucíón estaba en rebajar los precios a los más razonables de los años entre 1997 y año 2002 máximo. Ahora nos salen con rescatar a la banca por medio del banco malo. Ente que no entendemos casi nadie y que falta mucho por concretar, pero no me importa, aunque creo que se gestionará mal como suele ser en España, mintiendo y mal informando. Mi pregunta directa sería: ¿Sareb, servirá para rebajar los precios conforme al mercado basado en la " ley de la oferta y la demanda" o simplemente para c-o-n-g-e-l-a-r los precios actuales( sobrevalorados) y dejar pasar el tiempo mientras se depura la banca en unos 5 años y con la esperanza de volver a vender caro y poco a poco ? ¿ no sería más viable, rebajar los precios cuanto antes ya que debería haberse inciado en el año 2008? No olvide que los precios se multiplicaron por 2,5, 3 y 4 veces los precios buenos y razonables del año 1997-año 2000 y que la burbuja inmobiliria ha sido la mayor estafa piramidal de la historia de España.

Respuesta: La pregunta es larga. Iré por partes. En efecto la burbuja estalla a final del verano de 2007, se paraliza el crédito disponible para el sector. Antes de 2007 ya había indicadores que mostraban que se podría producir un cambio de tendencia. El crecimiento de precios se daba por la facilidad y liquidez de crédito, una pirámide de población en sus máximos y una demanda con un interés principal sobre la vivienda en propiedad. Sin embargo el aumento de PIB y Sueldos no era correlativo a esta subida por lo que parecía que podía venir este cambio de tendencia. Lo que era más difícil de anticipar era la severidad del ajuste. El mercado inmobiliario seguirá siendo necesario en la economía española pero sin duda en una proporción más razonable a la que tenía en el periodo 1997-2007. Los inmuebles se deterioran ( vida útil de sus componentes entre 10 y 100 años) por lo que hay que reemplazarlos, ajustarlos a las nuevas necesidades etc. a día de hoy existe excedente de oferta pero de manera no homogénea.Los precios ya se han ajustado entre un 30% y 65/70% según zona. Dependiendo de la estrategia que emplee la SAREB esto podrá incrementarse en los próximos años. La SAREB debe utilizar sus recursos de la manera más eficiente y estará gestionada por profesionales para permitir sanear los balances de los bancos, permitir que el crédito vuelva a la economía. Sin duda en cuanto a si ha habido estafa piramidal no lose , pero sin duda este país necesita más formación económico financiera en sus bases. Debería ser parte fundamental de la educación obligatoria.

Pregunta nº 21: Si la Sareb no consigue inversores extranjeros con el apoyo de los inversores nacionales podría funcionar? ¿entrarán las eléctricas?

Respuesta: Ya existe al parecer un número importante de inversores nacionales. Con ellos puede funcionar. Aunque el éxito de la SAREB dependerá más de su buena gestión y del entorno de Mercado. Los inversores internacionales a día de hoy es difícil que se interesen por suelo para desarrollar, aunque su entrada daría más credibilidad a la SAREB

Pregunta nº 22: Buenos días, al final ¿el banco malo dará financiación? y ¿hay alguien trabajando ya dentro de la plantilla? Gracias. Un saludo

Respuesta: Este tema lo he comentado en otra pregunta. En cuanto a la plantilla entiendo que hay entre 70 y 100 profesionales contratados o a punto de estar contratados.

Pregunta nº 23: Como nos afecta a los clientes de Bancos intervenidos que nuestra hipoteca pase a SAREB??

Respuesta: No se traspasan créditos hipotecarios a la SAREB, Solo crédito promotor. Si eres promotor y traspasan tu préstamos a la SAREB el nuevo acreedor es la SAREB. La negociación y la relación será con la SAREB

Pregunta nº 24: Una vez que SAREB esté en funcionamiento, ¿podemos pensar que la banca a corto/medio plazo pueda a volver a prestar dinero a las empresas?

Respuesta: Ese es el principal objetivo de la SAREB. La banca deberá buscar demanda de crédito solvente a quien prestar – es su negocio. Sin embargo el proceso puede no ser inmediato, Necesitan mejorar ratios de depósito/ crédito y los nacionalizados seguir provisionando las pérdidas generadas por la transferencia a SAREB.

Pregunta nº 25: por favor, una pregunta muy importante. Los descuentos que se han publicado sobre el precio de compra de sareb, ¿sobre qué valor de referencia son?

Respuesta: Entiendo que son sobre Valor Bruto Contable

Pregunta nº 26: yo tengo visto un piso que sobre plano cuando se contruyo costaba 535000 euros, y ahora se lo va a quedar la sareb, ¿cual seria el valor real al q tendria q venderlo la sareb? seria de gran ayuda q nos orientaran sobre este tema. Es una vivienda terminada en madrid. Gracias

Respuesta: Lo único publicado en cuanto a precios es un ajuste medio de un 54,2% . Sin embargo en Madrid puede ser de un 30% y en Toledo de un 60%. En todo caso la SAREB intentará vender al mayor precio posible. El nivel de precios de referencia pude ser el de particulares realistas o producto de entidades sanas en la zona.

Pregunta nº 27: En términos generales, ¿Cuál es su estimación acerca de la rebaja porcentual real que se aplicará al precio de venta de las viviendas traspasadas a SAREB, tomando como base los precios, reales e indicativos, del mes de noviembre?

Respuesta: La SAREB tendrá que competir en el Mercado contra el resto de actores. Entidades sanas, promotores, particulares etc. los precios realistas para vender hoy están entre un 30% y un 65/70% por debajo de los máximos de mercado. En principio con situarse a los niveles de precio a los que venden las entidades sanas podría ser suficiente para vender. A precio y con financiación se sigue vendiendo.

Pregunta nº 28: Hola soy promotor, y el banco con el que trabajo me dice que tengo prestamos de suelo que estoy pagando al día, obligatoriamente se van a traspasar al "banco malo", ¿esto es posible auqne yo este pagando religiosamente? ¿y en el caso de que me obliguen a llevarse mis prestamos al banco malo, enq ue situación me encuentro yo?¿me podran refinanciar?

Respuesta: En principio se transfieren prestamos no solo dudosos y subestandar sino también normales. La negociación y relación pasará a ser con la SAREB. Como he comentado antes sus recursos para refinanciar pueden ser más limitados y volverse más duros para refinanciar. Sin embargo los créditos normales  deberán seguir funcionando en situación similar por lo menos en el corto plazo.

Pregunta nº 29: el comprador particular está en Internet y en concreto en los portales inmobiliarios, ¿veremos los pisos de sareb por idealista, por ejemplo?

Respuesta: Si puede ser. No sé si de manera directa o indirecta. Es decir se puede crear un portal propio o delegar la comercialización a terceros.

Pregunta nº 30: Perdona, extiendo mi anterior pregunta, mi prestamo a promotor esta con BMN, entidad en el segudno paquete de las nacionalizadas ¿cambia las condiciones en algún aspecto sobre las primeras entidades nacionalizadas o no?

Respuesta: Está en el Grupo 2 y si finalmente pasa a ser rescatada sus activos pasan al SAREB al igual que las del grupo 1.

Pregunta nº 31: el volumen de pisos que tendrá sareb parece descomunal. ¿Podrá un particular comprar vivienda/s de forma sencilla o todo quedará para los grandes fondos?

Respuesta: Dependerá del canal de venta que elija la SAREB. Lo lógico es que de una manera u otra al final llegue al particular que es la fuente de demanda última para estos activos terminados.

Pregunta nº 32: parece claro el camino que seguirán los pisos (venderlos/alquilarlos), pero... ¿y los créditos? ¿también los venderán o sólo se dedicarán a irlos cobrando?

Respuesta: Para los créditos tienen distintos caminos- refinanciar, ejecutar, daciones en pago, dejar que lleven su curso natural hasta vencimiento.. . Parece que los recursos para refinanciar serán más limitados y  el incentivo para esconder morosidad se reduce. Sin embargo este tema se abordará entiendo desde una óptica empresarial buscando las soluciones que más interesen para los objetivos establecidos

Pregunta nº 33: ¿Realmente este escenario va a impactar en los precios de las viviendas a nivel general o se producirá una segmentacion por areas de desarrollo? Entiendo que la caida de precios de vivienda en costa no será ni parecida a la situacion en el Barrio de Salamanca, x ejm. Gracias

Respuesta: Por supuesto la puesta en el mercado de activos de la SAREB afectará a las zonas donde exista más sobreoferta.  Sin embargo la restricción del crédito, bajo o negativo crecimiento económico pueden afectar al Barrio de Salamanca aunque en todo caso a un ritmo lento.

Pregunta nº 34: Hola, Rafael, ¿cómo afectará el sector inmobiliario, en tú opinión, los fondos para la recapitalización que España recibirá el próximo miércoles?

Respuesta: Hola. En principio estos fondos son los necesarios para poder sanear las entidades rescatadas. La SAREB compra con estos fondos (préstamo que debe devolver a un interés reducido). Deberían mostrar que el problema inmobiliario en España se ha reconocido finalmente y que nuestros socios europeos están dispuestos a prestar ayuda,  esto debería dar muestras a la comunidad internacional  de la apuesta por el EURO y devolver la confianza en España. Espero que sea el principio del proceso de recuperación.

Pregunta nº 35: Despedida

Respuesta: Bueno pues esto se acaba, muchas gracias a todos por participar, espero haber arrojado un poco de luz sobre vuestras dudas. Me dice nuestro Director de Marketing que hemos batido record de recepción de preguntas y de preguntas contestadas, me alegro mucho!! Nos vemos en los próximos encuentros digitales de Jones Lang LaSalle, buena semana a todos. Un abrazo Rafa