Las dudas sin resolver de la adjudicación de casi 1.000 viviendas y 750 inmuebles de sareb a hig

El mercado comenzaba a impacientarse pero por fin se ha cerrado la "operación bull", la adjudicación del primer paquete de activos inmobiliarios de sareb al fondo h.i.g. Capital. Sin embargo, la transacción no ha estado exenta de luces y sombras. Entre los claros, los analistas destacan que la operación deja ver el interés de los inversores por entrar en el ladrillo español. Del lado contrario, se plantean varios interrogantes como, por ejemplo, si han sido necesarios descuentos adicionales a los ya efectuados en el traspaso a sareb para adjudicar las casi 1.000 viviendas y 750 trasteros y garajes

- ¿Es una venta convencional de activos?

No. La operación bull consiste en la adjudicación o traspaso de una cartera de inmuebles (viviendas, garajes y trasteros) a un vehículo de inversión denominado fondos de activos bancarios (fab). En concreto, los inmuebles de dicha cartera se trasferirán a dicho fab, del que sareb ostenta una participación del 49% y h.i.g el 51% restante

Esto supone que la sociedad que preside Belén romana no ha vendido esos inmuebles sino que los ha aparcado en este instrumento, que no tiene personalidad jurídica y que tributa en el impuesto de sociedades al 1%. A su vez, ese fab será gestionado por una operador, en este caso la sociedad monthisa. El objetivo tanto de sareb como de h.i.g capital es obtener plusvalías con la venta futura de esta cartera de inmuebles

Tal y como indica sareb, este tipo de acuerdos le permiten seguir la vida de un activo durante un periodo de tiempo determinado, “beneficiándose de su recuperación en el mercado y percibiendo ingresos desde el primer momento”

- ¿Qué son los fab?

Los fab son vehículos de inversión creados específicamente y exclusivamente para que sareb pueda dar salida a sus activos, según establece la ley 9/2012 de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. Es decir, sólo pueden ser constituidos por el denominado banco malo español dado que únicamente sus activos y pasivos pueden integrarse en los fab. Además, su comercialización se dirige sólo a inversores profesionales y requiere con desembolso mínimo de inversión de 100.000 euros

-   ¿A qué precios se han adjudicado los activos?

idealista news se ha puesto en contacto con sareb y con h.i.g capital para conocer estas cifras pero ambas compañías han declinado facilitar estos datos. No obstante, el diario cinco días asegura que los inmuebles se han adjudicado “por encima del coste de adquisición de los activos”, lo que supone que se ha cerrado por un valor superior al que fueron traspasados por las entidades nacionalizadas. El descuentos medio en el caso de los activos traspasados a sareb fue del 63,1% en relación al valor bruto en libros

Los analistas ponen el acento en este aspecto. Así, la firma bpi indica en una nota que aunque ya se ha cerrado la primera adjudicación de un paquete de activos a sareb, “no hay suficiente información sobre los precios de la transacción para sacar una lectura de cómo puede afectar al sector financiero”. “Tampoco para establecer una comparación entre el precio de la venta y las valoraciones de cuando se traspasaron dichos activos al banco malo”, asevera la casa de análisis lusa

Otro experto que prefiere mantener el anonimato subraya que si la adjudicación se ha producido por encima del precio al que los inmuebles se traspasaron al banco malo inicialmente, esto demostraría que no hay riesgo de más caídas de precios en el sector inmobiliario y alejaría también la posibilidad de que las entidades tuviesen que hacer más provisiones por dichos activos. “Sería una señal de que el ajuste en las valoraciones que se implantaron en las transferencias de activos a sareb ha sido suficiente y que las valoraciones actuales son atractivas”, apostilla

- ¿Qué tipo de activos componen la cartera bull?

Se han facilitado algunos aspectos generales de esta cartera, tales como la región dónde se localizan las propiedades (Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña, Canarias, Baleares y Murcia) y una escueta clasificación: casi 1.000 viviendas, 750 inmuebles (plazas de garaje y trasteros) y un local comercial. Sin embargo, tanto sareb como h.i.g han rechazado detallar qué tipo de viviendas integran el portfolio (obra nueva, segunda mano, vpo) y el estado de las mismas

- ¿Cómo valoran la operación los analistas?

Los expertos consultados reconocen que la operación es “positiva” desde la perspectiva de la estructura que se ha utilizado para articularla ya que, en su opinión, podría suponer la entrada de más fondos de este tipo en el mercado inmobiliario español. “Confirma el interés de fondos extranjeros por los activos inmobiliarios españoles”, subraya el departamento de análisis de banco sabadell

Desde la perspectiva de la rentabilidad de la operación, fuentes consultadas aclaran que el reparto de los ingresos y el plan de negocio planteado en esta operación proporcionan a sareb un mayor potencial de retorno a medio plazo. Mientras que a corto, “no supone un gran avance en su cuenta de resultados”. Mientras tanto, se desconoce cómo tanto sareb como hig van a lograr sacar partido a esta inversión. Por el momento, sólo se ha comunicado que la empresa monthisa se encargará de aumentar el valor de los inmuebles

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