Alquiler según las ventas, rediseños… los centros comerciales se ponen “guapos” para atraer a grandes firmas

El negocio de los centros comerciales ha sido uno de los más damnificados de la crisis, ya que al particular cataclismo del ladrillo hay que sumar la caída en picado del consumo. Esto forzó el cierre de muchos de estos complejos. Otros han tenido que replantear su estrategia para sobrevivir: abaratar los alquileres a niveles irrisorios o ligarlos a un porcentaje de las ventas; rediseñar espacios; analizar el perfil de sus clientes… un esfuerzo que busca atraer a grandes firmas que garanticen la afluencia. Una carrera que se ha acelerado por el aterrizaje de los fondos en España

“el sentimiento en el negocio retail ha mejorado en los últimos meses y los fondos de inversión han vuelto al mercado”, señala knight frank en su último informe sobre la actividad de los centros comerciales en España. La consultora subraya que ya se están cerrando operaciones de compra de este tipo de activos por parte de inversores pese a que el consumo en España sigue dando muestras de “debilidad” y que la recuperación total de la economía “aún tardará en llegar”

La firma insiste en que uno de los principales encantos del retail español para los inversores es la bajada de precios que han experimentado los centros comerciales. Además, knight frank constata que dadas las condiciones de este negocio la demanda de los fondos se está centrando en complejos secundarios más que en los de zona prime, donde la oferta es más escasa. En este sentido, apunta que la rentabilidad de los centros comerciales prime se mueve entre el 7-7,5%, una de las más altas de Europa occidental

Una visión muy diferente presentan los centros secundarios, más numerosos. La caída de las rentas, el incremento de los locales disponibles y las rebajas de los alquileres han motivado que su rendimiento alcance el 8,5%. España contaba a cierre de 2013 con 15 millones de m2 de superficie destinada a centros comerciales. En otras palabras, un total de 537 complejos repartidos por todo el territorio nacional

Replantear la estrategia

Con este caldo de cultivo son muchos los centros comerciales que se han visto forzados a buscar alternativas que garanticen su supervivencia. Una de las más extendidas es el recorte de las rentas a niveles mínimos con el fin de asegurar la ocupación de los locales

Aquí encaja el caso de algunas firmas del centro comercial los prados (oviedo). Este ‘mall’ de 110.000 m2 y con 100 locales fue inaugurado en 2002 con una alta tasa de ocupación pero 12 años después la imagen es muy distinta: numerosos espacios están vacíos o destinados a actividades del propio centro. Grandes empresas como h&m o zara dijeron adiós hace tiempo y en los últimos meses, les han imitado otras cadenas como bershka o pull&bear

Las empresas que han decidido quedarse, lo hacen porque las rebajas de los alquileres les permiten “aguantar” pese a registrar escasas ventas. “Mantenemos abierta la tienda de los prados porque con el actual alquiler no perdemos dinero. Con una facturación de 50 euros al día podemos hacer frente a esa renta sin tener pérdidas”, reconoce una empleada de una firma de complementos de este centro. “Lo hacemos ante la expectativa de que la puesta en marcha del hospital de Asturias (muy próximo a esta área) haga que las ventas remonten”, añade

Pero éste no es el único centro comercial de esta localidad asturiana que ha sufrido una desbandada en sus locales y que por ello, ha tenido que virar su rumbo de negocio. El centro ‘modoo’, también conocido popularmente como el calatrava, lucha  por captar nuevas firmas tras recaer desde hace algo más de dos meses su gestión en jll y alpha real capital

Paloma Hernández, gerente de ‘modoo’, explica a idealista news que los nuevos responsables van a poner en marcha un plan de inversión para atraer operadores, mantener las firmas de referencia e incluso modificar la disposición del centro. “Contamos con el compromiso de permanencia de grandes compañías como inditex, primark, h&m, mango o el corte inglés pero también queremos atraer más marcas de ocio y restauración”, destaca

Hernández, que no quiso precisar qué importe se destinará al proyecto, asegura que el plan de negocio es “ambicioso” y que contempla una mejora de la visibilidad y localización de las tiendas a través del rediseño del centro. También tienen previsto realizar un estudio de mercado para conocer la valoración de los usuarios y el perfil de quienes acuden a este complejo

Captar grandes firmas

Atraer a las principales cadenas de cada sector es una de las prioridades de los gestores de centros comerciales por varios motivos. Ocupan generalmente locales de mayor superficie; tienen un negocio más estable y son un reclamo para el público. Todo ello hace que algunas de las grandes firmas gocen de ciertos privilegios en sus alquileres

Un claro ejemplo es la tienda que media markt posee en el complejo castellana 200 (en Madrid capital). Fuentes de mercado indican a idealista news que el alquiler que paga la cadena de productos de electrónica y consumo va ligado a la facturación de dicha tienda. En concreto, este alquiler variable es el 5% de las ventas. Desde media markt rechazan facilitar datos en este sentido por la cláusula de confidencialidad que tienen establecida en su contrato

Las mismas razones alegan distintas grandes firmas textiles con las que se ha puesto en contacto idealista news. Lo cierto es este hermetismo responde también a una cuestión estratégica para no desvelar datos que puedan servir de referencia a la competencia. “Lógicamente las condiciones de cada local se negocian individualmente y son confidenciales, lo que te puedo decir es que son razonables para ambas partes y que de momento la gente está contenta y sigue interesándose por nuestro centro”, subraya Alfonso colino de lope, gerente de ‘espacio León

Los centros comerciales de sareb

Sareb también ha abogado por desarrollar planes de gestión eficiente de los tres centros comerciales que posee en su cartera: el muelle (Las Palmas de Gran Canaria), parque rioja (La Rioja) y parque corredor (torrejón de ardoz)

Fuentes de la sociedad que dirige Belén romana subrayan a este diario que bajo esa idea se pretende poner en valor estos activos. Así exponen el ejemplo de ‘el muelle’, donde sareb negoció con grandes cadenas de supermercados para que alguna de estas firmas se instalase en el complejo y finalmente, lo ha hecho superdino

“nuestra participación en los tres centros comerciales sigue a la venta pero la línea estratégica es emprender acciones que nos permitan incrementar la rentabilidad de los centros sin tener que desembolsar dinero”, apostillan