Entre enero y julio se han transmitido 118.421 viviendas en toda España vía herencias, lo que arroja una media mensual de casi 17.000 operaciones. A pesar de que en marzo la cifra batió récord, los expertos creen que 2022 no alcanzará los máximos históricos del año pasado, pese a que esperan que se mantenga por encima de los niveles precovid. De hecho, el balance de los siete primeros meses del año es un 2,4% inferior en términos interanuales, tras el descenso de la mortalidad relacionada con la pandemia. Otro cambio que anticipa el mercado es el deseo de los beneficiarios de vender rápido las propiedades heredadas, con el objetivo de obtener liquidez, evitar disputas familiares y no sufrir okupaciones o impagos.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha terminado el noveno mes del año con una media mensual del 2,233%, en máximos desde enero de 2009 y tras vivir la mayor subida de la historia. Tras este repunte, el sexto consecutivo, las hipotecas variables que se revisen se encarecerán en unos 200 euros mensuales. Y todo apunta a que se avecinan más subidas: Bankinter y Asufin creen que a final de año el euríbor estará entre el 2,8% y el 3%.

La tasadora descarta que la incertidumbre, la inflación y las subidas de tipos provoquen una fuerte caída de los precios de la vivienda en España en los dos próximos años. De hecho, y aunque da por sentado que la tendencia al alza se ralentizará, prevé que los precios suban tanto en 2022 como en 2023. En el conjunto de este año el incremento estará entre el 3% y el 5%, mientras que en el próximo ejercicio no llegará al 3,5%. El peor escenario, a pesar de que lo considera improbable, sí que contempla una corrección de dos dígitos.

La analista inmobiliaria Beatriz Toribio repasa en esta entrevista cómo se enfrenta el mercado de la vivienda al actual escenario de incertidumbre y qué problemas arrastra a largo plazo. Cree que el sector se va a ralentizar por la situación económica, aunque descarta que se produzca una crisis inmobiliaria, y pide reforzar la seguridad jurídica y fomentar el diálogo entre el sector público y privado para que se pueda desarrollar más vivienda de alquiler asequible. Y alerta que, si los jóvenes no consiguen independizarse, será complicado que puedan formar su propia familia, lo que pondrá en juego las pensiones del futuro.

La recta final del año está marcada por una ralentización económica, una merma de la capacidad adquisitiva de los hogares por la inflación y un encarecimiento de las hipotecas tras las subidas de los tipos de interés. Agencias inmobiliarias y plataformas de inversión alertan de que esta escenario impactará en la demanda de vivienda y provocará un freno de los precios de la vivienda y ventas, y que el cambio de ciclo se producirá como tarde en el primer trimestre de 2023. Los fondos también anticipan que los inmuebles valdrán menos dentro de seis meses.

El precio medio de la vivienda usada firmó en agosto su sexta subida mensual consecutiva en el conjunto de España, hasta situarse en 1.896 euros/m2, según los datos de idealista. En ciudades como Madrid, San Sebastián, Pamplona, Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria el precio está en niveles récord, aunque en buena parte del país el promedio sigue muy lejos de máximos. En 32 capitales de provincia la vivienda usada todavía es entre un 20% y un 46% más barata que en el pico del anterior ciclo inmobiliario. Castellón, León, Ávila, Lugo, Córdoba, Lleida, Murcia, Zaragoza y Almería registran las mayores diferencias de precios.

La gestora alemana DWS prevé que una caída de precios en el mercado inmobiliario europeo, que se verá lastrado por la ralentización del crecimiento económico y el encarecimiento de los préstamos ante las subidas de los tipos de interés. Estima que la corrección podría alcanzar los dos dígitos en el mercado ibérico en los próximos 18 meses, lo que reforzará el atractivo de España. Cree que el mercado de la vivienda, los alojamientos para estudiantes y mayores y la logística seguirán captando el interés de los inversores, pese a la incertidumbre.

El rally que está viviendo en los últimos meses el euríbor a 12 meses, impulsado por las subidas de los tipos de interés que está aplicando el Banco Central Europeo (BCE), está encareciendo con fuerza las cuotas de las hipotecas variables a las que le toca revisión de condiciones. Sin embargo, 1,17 millones de hogares en España han elegido el tipo fijo para financiar la compra de una vivienda desde principios de 2009, según los datos del INE. En el último año y medio, las hipotecas fijas han representado más de la mitad de las contrataciones mensuales.

El mercado residencial de lujo se está encareciendo de forma generalizada. Según un estudio de Savills, tan solo tres de las 30 mayores ciudades del planeta han registrado una caída de precios en el primer semestre, con Hong Kong a la cabeza de los descensos. La urbe es, precisamente, la que registra un precio medio más alto, con casi 42.000 euros por m2, frente a los 25.000 de Nueva York, a los 15.000 euros de Los Ángeles y París o a los 11.000 euros de Berlín. Madrid y Barcelona están entre las cinco urbes más asequibles del ranking, con un precio medio inferior a 7.100 euros/m2 en ambos casos. La consultora prevé más incrementos de precios en lo que queda de 2022.

La okupación se ha convertido en los últimos meses en uno de los mayores quebraderos de cabeza de los propietarios. Más allá del perjuicio económico que supone el hecho de no poder disponer de la propiedad, uno de los grandes problemas es el tiempo que tardan los juzgados en dictar una sentencia que permita el desalojo de los inquilinos ilegales. Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el plazo medio se situó en 2021 en 18,1 meses, cuando en 2018 no llegaba al año. Castilla y León, Canarias y Murcia son las CCAA con los periodos más largos.