Análisis, distrito a distrito, del mercado de viviendas nuevas en Madrid

Sociedad de tasación , Empresa independiente que opera en el campo de las valoraciones especialmente de activos inmobiliarios, señala que durante el año 2009 el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital ha disminuido el 7,7% en relación al que tenía en diciembre de 2008

A continuación te mostramos su análisis sobre el mercado de obra nueva para cada distrito de la capital:

- CENTRO (precios entre 3.286 y 7.679 euros/m2 construido)

Importante desaceleración del ritmo de ventas respecto a meses anteriores. No se detectan intervenciones de envergadura, debido a la escasez de suelo. Paralización de algunas de las obras de rehabilitación integral en curso y de algunos proyectos de obra nueva

No son de prever grandes intervenciones a corto o medio plazo, al tratarse de un distrito muy consolidado, y sin suelo vacante. Oferta muy superior a la demanda, con aumento significativo del mercado de alquiler. Escasa influencia de la vivienda protegida en la zona

La oferta actual se centra fundamentalmente en la vivienda usada, que por las características propias de la zona, mantiene los precios en las viviendas de buena calidad y ubicación, y tiende a la baja cada vez más acentuada conforme decrecen ambos parámetros. Ritmos de venta cada vez más lentos, con precios que se reducen en menor medida que en el semestre anterior

- ARGANZUELA (precios entre 3.495 y 5.014 euros/m2 construido)

Distrito muy consolidado, con poca actividad en vivienda nueva. Continúa la conversión de la zona industrial de Legazpi a
Residencial, si bien no se aprecia inicio de nuevas obras, y al mismo tiempo se observa la ralentización del ritmo de construcción en las que están en curso

No se prevén intervenciones importantes a corto o medio plazo. A largo plazo se prevé una actuación de importancia en el barrio de Imperial, cuando se libere el espacio del estadio Vicente Calderón, una vez trasladado el equipo a La Peineta, si bien no hay previsión sobre su posible desarrollo

Oferta de vivienda nueva estancada, y aumento de la oferta en el mercado secundario, con demanda en descenso en ambos casos.
Se detecta cierto incremento de la actividad en el mercado de alquiler. Descenso moderado en los precios respecto a períodos anteriores.

- RETIRO (precios entre 3.921 y 4.690 euros/m2 construido)

Producción de vivienda nueva casi paralizada. Suelo ofertado muy escaso, básicamente para substitución de edificación antigua. Actualmente no hay ningún gran desarrollo en marcha. No hay en perspectiva ninguna operación de transformación
Significativa. Reducción progresiva de la demanda, tanto en vivienda nueva como usada, existiendo un importante stock en el mercado secundario con plazos de venta que continúan su tendencia a alargarse.

Reducción de precios significativa y Previsión de continuidad en el descenso de los precios, principalmente en los de mayores dimensiones y los de peores ubicaciones. Aumento de la oferta y plazos de venta más dilatados.

- Salamanca (precios entre 3.750 y 11.549 euros/m2 construido)

Los desarrollos no iniciados se han paralizado, mientras la actividad constructiva se centra en acabar las obras en curso a
Ritmo lento. No se aprecian intervenciones de envergadura, dado que el suelo vacante es muy escaso. Únicamente se detectan actuaciones puntuales, ya acabadas, en el barrio de Guindalera, donde se ha renovado la trama urbana reemplazando el tejido industrial por residencial

La única intervención que estaba previsto iniciar en breve, en la calle Serrano, con mejora de la trama viaria, ha sido aplazada. Oferta superior a la demanda, que cada vez es más reticente a la compra. Stock de vivienda vacante muy variable, basado fundamentalmente en el mercado secundario

Las transacciones se realizan preferentemente en la banda más baja de precios, si bien el alto poder adquisitivo requerido para la adquisición de una vivienda en la zona no afecta de forma significativa a la evolución de los mismos, que pueden
Experimentar subidas en algunos casos

- CHAMARTíN (precios entre 4.225 y 11.183 euros/m2 construido)

Parque de viviendas muy reducido, generalmente en formato de bloque abierto, con pocas unidades de vivienda, dotados con
Jardín y piscina comunitarios. Desarrollo de vivienda nueva escaso por falta de solares. Predominio de la vivienda usada, con
Antigüedad de unos 30 años, y calidad mediayalta.

En noviembre de 2009 se aprobó el Plan Especial para el desarrollo del ámbito de la denominada ¿Operación Chamartín¿,
En paralelo a los terrenos de Renfe, siendo la única operación urbanística de envergadura en el distrito.
Oferta de vivienda nueva casi nula, y demanda muy baja en entornos de calidad alta y precios más elevados. En las zonas de
Calidad media la oferta es algo más significativa, pero la demanda sigue siendo muy baja

Plazos de venta que tienden a alargarse progresivamente. Incremento de la oferta en alquiler

- TETUáN (precios entre 2.542 y 7.065 euros/m2 construido)

Predominio de la pequeña promoción, principalmente por substitución de edificación antigua. Tipología predominante de
Estudios o viviendas de uno o dos dormitorios. Estancamiento en el desarrollo de nuevas promociones.  Bellas Vistas, Berruguete y Valdeacederas cuentan con un stock todavía importante de viviendas de obra nueva, de 1 ó 2 dormitorios, en pequeñas promociones. Se ha paralizado la construcción de nuevas promociones, así como la compra de solares y edificaciones antiguas para rehabilitación o sustitución.

La actividad edificatoria se limita a la terminación de las obras en curso. Ventas de vivienda nueva estancadas, con precios en retroceso

Fuerte contención de la demanda a corto o medio plazo, que incide en un ajuste a la baja tanto en los precios de obra nueva como en la usada, con mayor incidencia en ésta última

- CHAMBERI (precios entre 4.955 y 10.765 euros/m2 construido)

Actividad edificatoria prácticamente paralizada, limitándose a terminar los inmuebles en construcción, que en algunos casos
También se han paralizado. Las promociones iniciadas hace más de dos años están totalmente acabadas, si bien continúan en fase de comercialización, con oferta en venta o alquiler

No hay actualmente en marcha ninguna intervención remarcable, aparte de las promociones ya iniciadas que siguen su curso.
Se han dejado en suspenso todas las intervenciones que se tenían previstas a medio plazo. Retroceso importante de la demanda, con mantenimiento de la oferta

Periodos de venta muy largos, con precios estancados o en descenso que en algún caso llega a rebajas del 10% respecto al
Que se indicaba un año atrás. Tendencia a la paralización de la demanda, y continuidad en el descenso generalizado de precios

- FUENCARRAL y PARDO (precios entre 3.240 y 4.778 euros/m2 construido)

Desarrollo de vivienda nueva centrado en los PAU de Las Tablas y Montecarmelo, con tipología predominante de vivienda en bloque abierto, con dotaciones comunitarias No se detecta variación en la actividad en ambos PAU respecto al semestre anterior en vivienda libre, salvo la finalización de algunas de las promociones en curso

Incremento de la oferta de vivienda usada en entornos consolidados, con mayor afección en viviendas con calidades media/baja y baja. Queda pendiente el PAU de Arroyofresno, en proceso de urbanización, pero sin actividad edificatoria prevista a corto o medio plazo. Tendencia al desplazamiento de las ventas hacia el alquiler con opción a compra. En el mercado secundario, aumento de la oferta, con demanda en descenso moderado.

Alargamiento de los plazos, y descenso de los precios en algunas promociones de vivienda nueva, con mantenimiento en otros
Casos. En vivienda usada, descenso moderado de los precios en calidades altas, con bajadas que se acentúan conforme decrece la calidad

Enfriamiento generalizado del mercado, con descenso de la demanda e incremento de los tiempos de comercialización, más
Acusados en vivienda usada. Progresivo desplazamiento de la oferta de venta hacia el alquiler

- MONCLOA y ARAVACA (precios entre 3.773 y 6.162 euros/m2 construido)

Construcción de vivienda nueva prácticamente paralizada, con excepción de una gran promoción en Camino del Barrial, formada
Por viviendas de 2,3, y 4 dormitorios con calidades de alto nivel. Oferta poco abundante en vivienda nueva, pero superior a la demanda, con promociones que llevan más de un año en venta, detectándose que en todos los casos hay unidades en venta una
Vez acabadas las obras

Los precios de obra nueva presentan resistencia a la bajada, aunque cada vez son más frecuentes los descuentos o rebajas
Traducidos en la inclusión de plazas de parking o ayudas a la financiación

Precios de vivienda usada con tendencia a la baja, con oferta amplia y demanda cada vez más escasa

- LATINA (precios entre 2.667 y 3.964 euros/m2 construido)

Práctica paralización en el desarrollo de nuevas promociones, con obras en curso que se van acabando en muchos casos a ritmo
Más lento del que era habitual en periodos anteriores. Tipología predominante de vivienda de 2 ó 3 dormitorios, con poca oferta de VPO

No se detectan intervenciones relevantes en curso. No está previsto iniciar nuevas actuaciones de cierta envergadura. La
Denominada ¿Operación Campamento¿ se encuentra paralizada, sin que se adviertan perspectivas de activaciòn a corto o medio
Plazo. Oferta superior a la demanda

Precios estancados, con plazos de venta que siguen en aumento. Este fenómeno es más acusado en la vivienda usada. Aumento
Progresivo de la oferta en arrendamiento respecto a la venta. Tendencia de la oferta creciente respecto a la demanda, siendo
Previsible la reducción de precios, tanto en el mercado nuevo como en el secundario

- CARABANCHEL (precios entre 2.375 y 4.456 euros/m2 construido)

PAU Carabanchel paralizado, pese a sus desarrollo prácticamente acabado, con promociones de gran número de unidades, y
Equilibrio entre vivienda de promoción privada y pública, conformadas en manzana cerrada

No se prevé el desarrollo de nuevas actuaciones. Ralentización de la demanda con oferta estabilizada

Precios en ligero descenso en vivienda nueva, y más acusados en el mercado secundario, con transaciones escasas. Expectativa de mantenimiento de la oferta, y continuidad de la demanda retraída

- USERA (precios entre 2.160 y 3.503 euros/m2 construido)

Desarrollo inmobiliario estancado, con oferta materializada en su casi totalidad en la vivienda usada, sin apenas  transacciones en vivienda nueva. No hay previsto el inicio de ninguna actuación relevante a corto o medio plazo.

Demanda en retracción. La acumulación de oferta origina un importante stock de vivienda nueva, que se enfrenta a la debilidad
De la demanda, produciéndose cierto nivel de competencia, con variedad de precios notable para viviendas de características
Similares

- PUENTE VALLECAS (precios entre 2.385 y 4.729 euros/m2 construido)

No se detectan intervenciones relevantes en curso. Estancamiento de la actividad constructiva, centrada en pequeñas promociones por substitución, muy escasas y sin que se aprecien síntomas de activación

No hay prevista ninguna intervención a corto o medio plazo. Oferta muy amplia, con la puesta en venta de un número significativo de viviendas a causa de la imposibilidad de amortización de los créditos hipotecarios, superando ampliamente a la demanda, principalmente en el mercado secundario, donde se ponen a la venta muchas viviendas por no poder hacer frente a las hipotecas

Plazos de venta alargándose, con precios que continúan su descenso acusado, con mayor incidencia en el mercado secundario.

- MORATALAZ (precios entre 3.400 y 3.400 euros/m2 construido)

Distrito muy consolidado, en que el único suelo disponible para nueva edificación se puede encontrar en la substitución de
Edificación antigua, sin que actualmente haya ninguna iniciativa de este tipo

No se detectan unidades de vivienda nueva en oferta desde hace más de un año. Casi toda la actividad inmobiliaria se desarrolla en el mercado secundario, con tipología dominante de 3 dormitorios y unos 40 años de antigüedad, conocidas en el barrio como 'L8'.  No es previsible el inicio de ninguna actuación a corto o medio plazo.

Oferta y demanda equilibradas, basadas fundamentalmente en los propios vecinos, que cambian de vivienda sin cambiar de distrito. Mercado de primera necesidad, sin transacciones que tengan como objetivo la inversión. Expectativa de mantenimiento del equilibrio entre oferta y demanda, con tendencia a la baja de los precios enla vivienda usada, en función de las dificultades de absorción de la oferta

- CIUDAD LINEAL (precios entre 3.107 y 5.845 euros/m2 construido)

Parque de viviendas muy heterogéneo debido a la forma y longitud del barrio, en el que conviven edificios de alto standing, chalets con viviendas de calidades sencillas y VPO.

Desarrollo inmobiliario terminado, con escasez de solares edificables, generalmente procedentes de demolición de edificación antigua. No se aprecian intervenciones en marcha en la actualidad.

No son previsibles intervenciones en un futuro cercano. Oferta escasa, ubicada principalmente el el extremo sur del distrito,
De calidad mediaybaja. Demanda muy débil. Plazos de venta largos, con tendencia a crecer, y precios que tienden al descenso al quedar generalmente stock sin vender al final de la construcción

Mercado tendente a la paralización, con tendencia a la reducción de precios, apareciendo también como alternativa el alquiler con opción a compra

- HORTALEZA (precios entre 2.667 y 6.458 euros/m2 construido)

Tipología predominante de vivienda plurifamiliar, si bien en algunas zonas, como Palomas o Valdefuentes, abunda la vivienda adosada o aislada de alto standing. Se trata de barrios prácticamente nuevos, que han sufrido un gran desarrollo en los últimos años. En el PAU Sanchinarro (Valdefuentes) se están terminando algunas promociones, en que se alterna VPO con vivienda libre. En torno a la My40 se están realizando promociones de vivienda de alto standing en urbanizaciones cerradas, con amplias zonas comunitarias

No se prevén grandes actuaciones a corto o medio plazo. La demanda continúa mostrando debilidad, tanto en vivienda nueva
Como usada, si bien se detectan algunas transacciones selectivas, aprovechando el ajuste de precios. Abundante demanda de VPO, que supera a la oferta

Los ritmos de venta mantienen la tónica de lentitud de semestres anteriores, con precios que en algunos casos tienen un margen amplio de negociación

- VILLAVERDE (precios entre 1.967 y 3.629 euros/m2 construido)

Tipología dominante de vivienda de dos dormitorios. Las viviendas ya empezadas de VPO continúan a su ritmo, pero se aprecian
Promociones de vivienda libre en construcción en las que se paralizan las obras. No se observa el inicio de nuevas promociones

Se continúa con los grandes PAU, pero a un ritmo muy lento. No hay previsión de nuevas actuaciones en un futuro inmediato.
Oferta estancada y demanda en recesión, que inciden en variaciones de precios a la baja, tanto en vivienda nueva como en
El mercado secundario

- VILLA DE VALLECAS (precios entre 2.273 y 4.450 euros/m2 construido)

Barrio de viviendas antiguas con predominio de 2 dormitorios. Escasa construcción de vivienda nueva, con excepción del PAU
Villa de Vallecas. La actividad edificatoria se centra principalmente en la vivienda protegida, donde hay terminado y vendido
Aproximadamente el 50%. No se prevén intervenciones futuras

Oferta superior a la demanda, con stock de vivienda nueva procedente de promociones de años anteriores que aún están pendientes de venta. Considerable estancamiento de las transacciones, apareciendo la posibilidad del alquiler con opción a compra. Tendencia a una ralentización del mercado más acusada, y precios cada vez más negociables, con tendencia a la baja tanto en vivienda nueva como usada

- VICÁlvaro (precios entre 2.155 y 3.905 euros/m2 construido)

Parque de viviendas de nivel medio y alto en áreas urbanas consolidadas, con varias promociones en comercialización. Stock
De viviendas en aumento. No se aprecian intervenciones relevantes en curso. Algunas iniciativas de vivienda protegida prevista en las nuevas zonas que se encuentran en fase de planeamiento y/o urbanización: El Cañaveral, Los Ahijones y Los Berrocales, este último detenido por falta de financiación. Este distrito concentra los mayores desarrollos de Madrid capital (50.000y60.000 viviendas) con proporción muy importante (50%) de Vivienda protegida

Desfase acusado entre oferta y demanda en los nuevos desarrollos. Oferta de producto de superficie y programa funcional que no obedece a la demanda tradicional (2D-3D). Ritmos de ventas muy inferiores a los de últimos semestres

Riesgos importantes para la absorción en los nuevos desarrollos con comercialización no iniciada. Tendencia a la paralización de las ventas, y precios en claro descenso, tanto en vivienda nueva como en el mercado secundario

- SAN BLAS (precios entre 2.634 y 4.389 euros/m2 construido)

La actividad de construcción de vivienda nueva se centra en el polígono de Las Mercedes, con desarrollos muy lentos. En la zona más renovada del distrito se detectan algunas ofertas en promociones de tipo loft. Predominancia de la vivienda de 2 dormitorios. No se aprecian actuaciones relevantes en curso

El único gran desarrollo futuro, aún sin el planeamiento aprobado, es el de la Nueva Centralidad del Este, en el que se prevén 9.000 viviendas, pero sin iniciar todavía. Oferta superior a la demanda, tanto en obra nueva como en vivienda usada.
Ritmo de ventas lento, con importante resistencia a la materialización de transacciones. Precios tendiendo a la reducción,
Principalmente en el mercado secundario

- BARAJAS (precios entre 3.110 y 4.062 euros/m2 construido)

Barajas se divide en dos partes claramente diferenciadas: el casco histórico, de suelo muy consolidado, donde no se aprecia apenas actividad inmobiliaria, y la periferia, con relativa oferta de vivienda nueva de 2 ó 3 dormitorios en bloque abierto.
Se encuentra en proceso de consolidación el Ensanche de Barajas, con previsión de 1.500 viviendas

Se ha aprobado definitivamente el Plan Parcial para la Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas, que ocupa también parte de
Hortaleza, con previsión de 12.500 viviendas y grandes infraestructuras dotacionales, si bien aún falta parte de su desarrollo urbanístico

Oferta que supera ampliamente a la demanda. No se inician obras nuevas, y se paralizan algunas de las que hay en curso. La
Tipología más demandada es la de 3 dormitorios y 2 baños, especialmente áticos y bajos con jardín. Ventas lentas, con tendencia al descenso de precios

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