"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Referenciar el número de compraventas al precio en el caso de la vivienda es cuando menos discutible, así como que los precios pueden bajar mucho más de los actuales.
Suponemos una vivienda grande y céntrica en Madrid o Barcelona que se compraba y vendía en el 2.006 en 600.000€. El propietario quiere venderla ya y hace una rebaja del 20-25%; o sea la deja en 450.000-480.000. No la vende. ¿Hará una bajada mayor?. Pues, yo creo que en la inmensa mayoría de los casos, no; digan lo que digan en idealista. ¿Por qué?:
1.- Porque si no tiene urgencia no lo hará; lo que espera es que el mercado se recupere en unos años. Sea 1 , 3 o 5; en principio le dará igual porque no tiene urgencia. En cualquier caso preferirá esperar 5 años y venderlo en 500.000, que ahora en 400.000. Parece lógico, y ¿Acaso, no haríais vosotros lo mismo?
2.- si tiene urgencia por venderla, normalmente será porque la hipoteca que tiene en ella es mayor al precio que puede obtener por ella, porque aunque quisiera el banco no le va a dejar venderla sin cancelar la hipoteca. La única solución que le queda, será alquilarla en torno a los 1.200€ (cosa que probablemente consiga en pocos meses); e ir campeando el temporal.
El precio de la vivienda se mueve obviamente por la relación oferta-demanda; pero no de la misma forma que ocurre con los bienes de consumo no duraderos o intermedios.
Me explico: hay que distinguir el comportamiento del precio del aceite de oliva, en función de la oferta y la demanda, del comportamiento del precio de la vivienda. Una cosecha excelente de aceitunas para aceite producirá una sobreoferta que puede hacer caer en picado su precio en unos meses. La gente reaccionará al excelente precio comprando más aceite de oliva y menos de girasol, soja y mantequilla. Será más generoso en las ensaladas, cambiará antes el de la freidora y se alcanzará el equilibrio. De la misma forma si la cosecha es pequeña los precios se dispararán y la gente hará justo lo contrario que cuando el precio baja.
Pero la vivienda es un mercado diferente porque aunque los precios bajen, la gente no tiene porque comprar o alquilar muchas más viviendas. Es más, la bajada de precios alimenta la espectativa de nuevas bajadas provocando el retraso de la compraventas (demanda embalsada) y sobre todo en el caso de la segunda residencia que por no ser necesaria puede retrasarse durante largo plazo la decisión de compra.
Luego se da la paradoja que cuando los precios están al alza las compraventas se disparan y cuando los precios bajan, las compraventas se hunden; justo lo contrario que con el aceite de oliva y resto de productos de consumo o intermedios.
Cojonudo el argumento. Lo comparto
Una vivienda grande y céntrica en Madrid o Barcelona que se compraba y vendía en el 2.006 en 600.000€. El propietario quiere venderla ya y hace una rebaja del 20-25%; o sea la deja en 450.000-480.000. No la vende. ¿Hará una bajada mayor?. Pues, yo creo que en la inmensa mayoría de los casos, no
----------------Jaja. Osea que va a vender. Se supone que porque necesita el dinero digo yo. La rebaja y no la vende y segun tu, no la baja mas de precio...jaja, osea que rebaja, supongo que para poder venderla y como no la vende va y dice que no rebaja mas...entonces para que rebajo por primera vez? A claro para venderla¡¡¡¡ Y como no la venden pues no la rebaja mas¡¡¡¡ Jajajaja. Todo un atisbo comercial
Los putos especulacerdos primero deciais que la vivienda no bajaba. Al ver que la vivienda baja de verdad os escudais con la tonteria que la vvienda en el centro no baja..otra mentira mas..en fin al final teneis las consecuencias de vuestras tonterias, solo que por desgracia la estamos pagando todos los españoles
Panda de jo putas, si vivierais en centroeuropa , no os aprovechariais de tanto pardillo
En menos de 3 meses se vende un piso,
.....siempre que el precio del piso este en el precio que esta dispuesto a pagar el mercado.
Si en 3 meses no has vendido el piso,
El mercado te esta diciendo que tu precio es muy alto.
Ha sido usted capaz de explicar lo que yo también creo, aunque no sepa exponerlo con igual claridad.
Creo que la gente "que necesita" una vivienda, puede estar mirando en el sector más bajo, buscando cuotas que se equiparen a las de su alquiler. Entonces no comprará, porque la que pueda comprar a ese precio será de mucha menos calidad (en todos los sentidos) que la alquilada.
Por otro lado, los que aspiran a comprar una casa mejor, pretenderán pedir al vendedor un 20% de rebaja sobre el precio medio de la zona, cuando la casa que quieren es de las que sube la media en cuanto a calidad general (edad, ubicación, metros, distribución...) por lo tanto, salvo que el vendedor esté en las últimas, no se cerrará la operación.
Y suma y sigue .... creo que puede considerarse que hemos llegado al punto en que estaba Europa hace diez o quince años, en los que los propietarios eran minoria y los inquilinos mayoría.
Pues nada, lo siento por los compradores, pero los precios del 2.000 no van a volver. Tampoco estoy de acuerdo con el victimismo de los propietarios, al menos nos hemos quedado al otro lado de la raya.
#12
No es científicamente imposible. Te pongo un ejemplo extremo para que se entienda. Si en una zona hay cinco pisos en venta a un precio (en €/m2) de 10, 10, 10, 10 y 5, el precio medio es (45/5)= 9 euros/m2 y tienes 4 sobrevalorados en un 10% y 1 infravalorado en un 88%
En una muestra de varios miles y miles de pisos eso se distribuye de forma más uniforme y simétrica alrededor del 0, pero no tiene porque haber el mismo nº De pisos por encima del precio medio que por debajo
Además, normalmente un piso está infravalorado como mucho 30-40 o 50%, pero por encima puedes tener pisos sobrevalorados en 50,60 o 200%. No hay límite, por lo que tampoco tiene por qué ser simética la campaña que más o menos se forma. Recuerdo que el gráfico es nº De viviendas, no porcentajes
Lógicamente estamos midiendo "interés" no medimos conversión de mails
#16
No estamos diciendo que cueste más, sino que es más caro en euros/m2. Es decir, no decimos que se llame más a los pisos de 100.000 euros que a los de 500.000, sino que si la media es de 3.000 euros/m2 se llama infinitamente más a los que su valoración es de 2.000 euros/m2 que si es 4.000 euros/m2
Pues yo creo que no es así del todo.
Creo que como dice un bloguero, los pisos más caros en precio final, aunque sean más baratos por metro, siempre tienen menos demanda pero más solvente.
Porque en realidad nadie "necesita" pisos de 160 metros, es un lujo que te das.
Fua tienes razón, pero más a mi favor, resulta que algunos, muy pocos o una minoría de pisos están tirando a la baja las medias, es decir una mínima parte de los pisos que están a mitad de precio o menos, hacen que la mayoría estén por encima de la media, en cualquier caso no es una forma de medir el mercado lo correcto lo imparcial sería decir que una parte del mercado está muy por debajo de la media, mientras que la mayoría de los vendedores se mantiene firme en sus pretensiones, o se mantiene por encima de la media.
Seria interesante conocer cuál es el número de viviendas con valor igual o superior a un millón de euros que han entrado y salido de vuestra base de datos en el último año. Y lo digo porque en Madrid, en septiembre de 2007, el número de viviendas cuyo precio era igual o superior a un millón apenas eran algo más de 200 y ahora, sin embargo, son más de 3.500. Lo digo porque es una cifra altamente significativa que nos daría una dimesión aproximada de cuántas han podido venderse en el último año -supuestamente la que hayan dejado de venderse- y cuántas se han incorporado al sueño de riqueza -la nuevas incorporaciones-.
Ante todo, gracias por el estudio, es bastante enriquecedor. Por otro lado, me gustaria sugeriros (si no lo habeis hecho ya) algun informe parecido a este, pero separando los pisos de inmobiliarias respecto a pisos particulares, para ver si el mercado se mueve mas por un lado que por otro. Gracias por vuestra atencion.
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