"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Pues no te creas que no.
Más de la mitad de las casas que están en precio medio yo no las compraría por su antigüedad, y las que están por debajo no las quiero para vivir ni para alquilar a ningún precio.
Es que ahora todo el mundo está empeñado en que las rebajas son para todos del mismo porcentaje, y yo insisito en que no.
Si a tí te da igual comprar una casa de 15 o 35 años, de 160 o de 90 metros, oscura o luminosa, con un pasillo de dar miedo o con un distribuidor, con una comunidad selecta o ser vecino de omaita; pues claro, entonces sí que puedes elegir tú el precio que pagas.
Pero yo como vendedor no cuelo, porque me sale más rentable poner un alquiler igual o casi igual que el de la casa monster y quedarmela para mis hijos.
Muchas gracias! Uno de los pocos comentarios que reflejan la realidad.
¿No crees que es curioso que muchos que comentan todavía no tienen ni la menor idea de lo que les está esperando?
Un cordial saludo desde Extremadura.
...cómo se os ocurre decir que sólo la mitad de las casas tienen sobreprecio? porque sólo la mitad de pisos son vendibles a precio de mercado, la otra mitad no será vendible a ningún precio en mucho tiempo. Toca esperar hasta que los creadores de mercado sean comidos por su propia deuda. El sector inmo-hipotecario tiene todas las herramientas a su disposición para manipular las cifras a su antojo y el estado vela por sus balances y dará la vida por ellos.
Todos tenéis vuestra razón, pero lo que ocurre es que por muchos estudios que se hagan si los bancos y cajas no dan el dinero , olvidaros de vender vuestro piso.
Se acabó el deporte nacional de los españoles ..compro piso por 10 y vendo en tres años por 13-15 ..esto se acabó ya para muchos años ....los deportistas que se dedicen a otros deportes más productivos ...
Yo estoy intentando comprar un piso, pero pese a lo que se comenta en la prensa especializada, los precios no bajan tanto. Estan sobrevalorados, y no entienden los propietarios, que el tiempo corre en su contra por los gastos que tienen que asumir ( de comunidad ibi, seguros, basura....etc), y que cada vez el parque de viviendas en venta aumenta más si cabe.
Que los pisos no son hijos tontos.
Que un piso con portero 24 horas, piscina, ibi y seguros de amplia cobertura, tanto continente como contenido, cuesta 3.000 euros al año, que no vale la pena ni alquilarlo para que no te lo estropeen.
Y que el parque real de viviendas en venta es de la mitad de la mitad si se quitan las que están en mitad de la nada y las que tienen más de 35-40 años.
A ver borrico, que la gente no puede comprar a esos precios con los sueldos, el endeudamiento y el paro que hay, estén los pisos aquí al lao o en la conchinchina.
Es que no os entra en la cabeza?
Vende pisos a precio de ferrari en haití por muy buenos que sean y situados que estén a ver si te los compran, atontao.
En el otro 50% de España que no gana 1.000 euros hay parejas que ella es cirujano (3.000 a 4.000 euros 14 pagas) y él ingeniero (idem)
O ella es ama de casa y él notario, o registrador, o catedrático, o empresario ....
En fín, el tipo de gente que no quiere tener vecinos que les llamen atontaos.
Referenciar el número de compraventas al precio en el caso de la vivienda es cuando menos discutible, así como que los precios pueden bajar mucho más de los actuales. Suponemos una vivienda grande y céntrica en Madrid o Barcelona que se compraba y vendía en el 2.006 en 600.000€. El propietario quiere venderla ya y hace una rebaja del 20-25%; o sea la deja en 450.000-480.000. No la vende. ¿Hará una bajada mayor?. Pues, yo creo que en la inmensa mayoría de los casos, no; digan lo que digan en idealista. ¿Por qué?: 1.- porque si no tiene urgencia no lo hará; lo que espera es que el mercado se recupere en unos años. Sea 1 , 3 o 5; en principio le dará igual porque no tiene urgencia. En cualquier caso preferirá esperar 5 años y venderlo en 500.000, que ahora en 400.000. Parece lógico, y ¿Acaso, no haríais vosotros lo mismo? 2.- si tiene urgencia por venderla, normalmente será porque la hipoteca que tiene en ella es mayor al precio que puede obtener por ella, porque aunque quisiera el banco no le va a dejar venderla sin cancelar la hipoteca. La única solución que le queda, será alquilarla en torno a los 1.200€ (cosa que probablemente consiga en pocos meses); e ir campeando el temporal. El precio de la vivienda se mueve obviamente por la relación oferta-demanda; pero no de la misma forma que ocurre con los bienes de consumo no duraderos o intermedios. --------------------------------------------------------------------- Mucha palabra para no decir nada. Te autodenominas economista pero cometes muchos errores de bulto en tu planteamiento. En primer lugar el precio de la vivienda siempre se ha regido por el precio de la vivienda nueva y esta no puede hacer otra cosa que bajar, por lo que las expectativas de revalorización a medio plazo son nulas. Los promotores construyen para vender y a los bancos no les interesan las viviendas, por lo que mientra exista excedente de vivienda nueva la de segunda mano no tiene nada que hacer. Existe un excedente de suelo que esta saliendo cada vez a precios más asequibles por lo que los nuevos promotores van a poder construir más barato ganando lo mismo, esto sólo añade más presión al excedente actual. Quien mantiene una vivienda con expectativas de apreciación futura no esta más que inmovilizando su capital, perdiendo oportunidades de inversión, cada uno es muy libre de engañarse, el tiempo dará y quitará razones.
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